[]旅游地产增温 或成为另一种炒房

　　易居中国克而瑞信息集团发布的《中国旅游地产发展年报(2012—2013)》显示，截至2012年底，我国已面市的旅游地产项目共有2259个，遍布全国85个城市和地区，其中在海南、西南、环渤海、长三角及两广地区五大片的旅游地产项目占据全国总数的83%。

　　旅游地产主要包括四类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产及旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、分权度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。

　　“嫁接圈地”，旅游地产的乱象

　　在火爆的市场中，旅游地产的问题不断暴露：产业资金链脆弱、同质化风险加剧，一些企业甚至“挂羊头卖狗肉”，以旅游地产之名，开发房地产。

　　此前，一连串的针对房地产市场的调控政策出台后，“地难批，税增高”成为各开发商普遍面临的难题。但若通过旅游地产“嫁接圈地”，不仅可更为顺利地拿到地，还能降低购买土地的成本。

　　面对旅游地产“嫁接圈地”的质疑，业内人士并不讳言，“在旅游地产没有真正成熟时，开发商是以旅游地产的名义圈地，圈地之后就按常规的住宅销售模式运作。”杭州领地房地产管理咨询公司总经理苇愔对《中国经济周刊》记者说。

　　除了怀疑开发商借机圈地的动机外，也有人怀疑旅游地产的热潮仅仅是另一种方式的炒房，与真正的文化产业并无关系。业内人士认为，国内的旅游地产更注重地产，忽略了旅游，所以只有调整产业结构，才能有新的商机。

　　结构调整势在必行

　　苇愔认为，除各实力雄厚的地产企业入驻外，互联网经济的兴起也带来了消费观念的改变。在基础设施上，如今的网络更加畅通，信息分享机制完整，消费者可以通过像携程、艺龙等线上平台选择合适的价格。

　　在此背景下，苇愔认为目前的旅游地产不单是要卖楼，更重要的是要在后续服务模式上做出调整。她认为目前该行业最大的问题是没有把旅行社、酒店、交通、医疗、娱乐等各行业打通，在这个跨界的行业中，无法共享各个行业的资源。

　　“这不是单纯的房地产概念，你不能把它看做是一个常规性的住宅项目去运作。”苇愔说。她解释说：“与此关联度最密切的就是酒店业，它将因此迎来革命性调整——改变以前酒店业重资产的运营方式，因为以前酒店的重资产结构导致庞大的融资成本，在这个前提下，酒店客房价格很难下降。”

　　如果开发商们大举进驻，可以为酒店减轻融资负担，让酒店将精力投放到服务内容上来，消费者的出行会更加省钱、方便。她认为：“如果旅游地产能够与酒店业、旅游、娱乐等行业深度整合，建立新的模式，就远远超出了度假区的概念，从这个维度来看，旅游地产还有长足的发展空间。”

　　分权度假，销售模式的转型

　　随着中国逐步进入老龄化社会，一些老人开始在环境好的地方购房疗养，成为旅游地产的主力消费者。

　　苇愔做过大量的调查后发现，中国很多老人有一个根深蒂固的思维，都会选择在故土固定性居住，即使在异地置业，每年最多只去住一两个月。

　　“很多所谓的旅游地产，售出的公寓或度假住宅大都是自用的，一年最多也就去一两次，其他时间都是空置的。自用型的度假物业如能成为经营性的物业，这样的旅游地产才是真正的旅游地产。”针对这类现象，知名房地产专家韩世同评价说，“如果要你买一间病房才可以住院，相信很多人会拒绝;但人们却会为一年也去不了几次的度假而买一套房。这种购房如果是投资性而不是自住自用的还可以理解，否则就有些匪夷所思。”