[]房地产培训：2014，房地产调控或将有所改变

　　告别2013年，我们又迎来了新的一年，2013年可谓是一个不平凡的一年，楼市政策调整，人们在2014年对楼市充满了新的期待。也有许多专家认为，在2014年新一届政府对房地产调控思路虽然有所转变，但长效机制真正建立和铺开，短期内难以实现，需要数年时间过渡。2014年楼市调控政策中，“限购、限贷”等措施仍将持续，而“房价控制目标”有可能不再提及，“限价、限签”则有可能在2014年淡出。

　　合富置业首席市场分析师龙斌认为，从政策面看，三中全会已经明确提出市场配置资源起决定作用的方向，房地产市场亦不例外，政策转向，重视发挥市场作用，几乎是必须的选择，而政府，更要落到它作为社会保障的公共服务职能上。2014年是制度变革的过渡期，政策会稳，但政策预期的影响潜移默化中会产生作用。从宏观面看，2014年经济增长和货币信贷的平稳趋势应该比2013年更加容易判断。从市场面来看，2013年的高地价、上涨过快的房价、预期以及供求关系，都将影响2014年的市场走势。高地价大大提高了开发成本，也增加了产品定位和定价的难度;过快上涨的房价对购房需求本身会产生挤压和挤出效应;从供求关系来看，实际上一线城市和核心二线城市的供不应求格局短期内无法改变，而三四线城市供过于求、供求均衡与其价格平稳是互为因果的，市场平稳，短期内也不会发生大的变化。

　　“房价控制目标”有可能不再提及

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，2013年四季度出台的“穗六条”政策，增加缴纳“个税/社保”时限至三年，影响颇大。最大影响是买家的心理预期，导致观望情绪浓厚。据监测，多个楼盘的客户来访量明显减少，部分客户对降价有所期待，“再等等”的心态明显加剧。从调查数据看，相较于中低端楼盘，高端楼盘受“连续三年社保/纳税证明”的影响明显。“穗六条”亦使约两成多的二手买家入市受阻。其中，社保/纳税不足三年的外地二手买家(以经商客户居多)，约占整体二手楼市两成左右。而受“二套首付七成”政策影响的买家，占整体二手楼市不足一成。

　　“限价、限签”等措施在实际施行过程中，并无助于抑制房价上升。“限价、限签”导致“双合同”，“数字游戏”等市场乱象出现，扭曲了真实价格信息。因而，“三年社保/纳税证明”的持续实施，可能成为现行“限价、限签”的替代。“房价控制目标”在2014年有可能不再提及，“限预售、限签”等政策有淡出的可能。从短期看，政府在未来2至3年内将以加快完善住房保障体系，偿还社会保障欠债为首要任务。只有当住房的社会保障超越过往、达到一定规模时，以“限购”为代表的行政干预才具备退出条件。

　　一二线城市房价仍将稳固上升

　　合富置业首席市场分析师龙斌认为，从政策面看，三中全会已经明确提出市场配置资源起决定作用的方向，房地产市场亦不例外，政策转向，重视发挥市场作用，几乎是必须的选择，而政府，更要落到它作为社会保障的公共服务职能上。2014年是制度变革的过渡期，政策会稳，但政策预期的影响潜移默化中会产生作用。从宏观面看，2014年经济增长和货币信贷的平稳趋势应该比2013年更加容易判断。从市场面来看，2013年的高地价、上涨过快的房价、预期以及供求关系，都将影响2014年的市场走势。高地价大大提高了开发成本，也增加了产品定位和定价的难度;过快上涨的房价对购房需求本身会产生挤压和挤出效应;从供求关系来看，实际上一线城市和核心二线城市的供不应求格局短期内无法改变，而三四线城市供过于求、供求均衡与其价格平稳是互为因果的，市场平稳，短期内也不会发生大的变化。

　　综合政策、宏观和市场三大方面来研判，我认为与2013年前高后低的走势可能不同，2014年的广州房地产市场或许会出现前低后高的走势，上半年房价走平，成交略减的机会不小。2014年的主战场仍然是一二线核心城市，但部分产业较齐全、人口集聚力强、城市发展快、且房价平稳、产品素质高的三四线城市，2014年有望异军突起。说拐点或下行，一定要慎重，在十年严格调控的时代是这样，在过渡期同样也是这样，因为这个过渡期可能要相当长的时间，长到和城市化进程、发展模式彻底转变同步。2014年不可能是泡沫挤压年，充其量是解压年，对于一二线城市来说，稳固上升仍是大趋势。