[]房地产培训：2014年中国房价价格方向不稳定

　　2014年关于房价问题，出现了2个论派，一个是上涨派，一个是下跌派，到底是上涨还是下跌，这是一个很难预料的话题。

　　2014年将是中国房地产价格具有分水岭意义的一年。未来房价既有上涨的推力，也有下降的拉力。上涨的推力有：我国经济繁荣周期没有结束、地方财政支付困难推高房价、宏观政策对房价的态度是市场起决定性作用、流动性依然充足对房地产有利、房地产市场的相对垄断使房价下降不容易。

　　2013年2月26日《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》对当前房地产市场调控提出了六个方面的要求。通知下发以来，各地房价不仅没有下降，而是大幅度提高，一些地方政府提出的控制目标，基本落空。10年房价，9次调控，屡调屡高。未来房价如何?现在，大体有如下2种看法。

　　1.上涨论

　　一种认为，由于财政困难，地方政府更希望房价上涨，地方政府的债务压力和土地招、拍、挂制度将继续推动房价创新高。目前政府出让土地的价格在持续提高，出让价格占住房销售价格的50%-60%。

　　二是认为城镇化将继续推高房价。一些房地产商认为，从人口结构看中国的房价至少会涨十年。从城市化看，也许会再涨更长的一段时间。只有到2020年以后，中国的房价才可能出现下降。在人口结构上，2020年以后是需求和供给相对平衡的阶段。

　　三是鬼城抑制房价说不可靠。有人认为鬼城之说不可信，中国城市发展模式是先有住宅，后有产业。先建住房，再吸引人入住。

　　四是认为中国房价周期达100年，未来15-20年仍然是上涨周期。明年如果继续限购，会再次出现价格暴涨，一线城市依然会继续上涨。

　　2.下跌论

　　一是泡沫说。有人认为房地产存在泡沫，连著名的地产商都在提醒存在泡沫，价格已经很高，高得离谱。有人认为未来房价会下跌，如果马上搞不动产登记，房价立即下跌。再则，二、三、四线城市住房供应增加，价格将下跌。

　　二是鬼城说。认为郑州(楼盘)新城、大亚湾、铁岭(楼盘)、贵阳、大同(楼盘)、唐山(楼盘)、常州(楼盘)等城市住房供给过剩，超越了发展阶段，很多新城区没有人居住。

　　三是崩溃说。其中有人认为，房价将大幅度下跌。如，温州(楼盘)、鄂尔多斯(楼盘)、神木等住房价格已经大幅度下跌，其他地方未来也有可能出现大幅度下跌。

　　四是剥皮说。有人认为房价下跌类似竹笋之剥皮，即先从中心城市的外围和城市郊区价格的下跌或低价开始，逐渐向中心城市和城市核心区扩散，从而引发价格下跌。

　　应该说，以上种种看法，对我国房价的分析都有一定的道理。但综合起来看，未来房价有上涨的推动力，也有下降的拉动力。

　　未来推动房价上涨的因素

　　房价下降的拉力有：土地供应增加与城镇化人口结构调整、房地产管理制度与政策的变化、经济面临转型升级、经济周期的变化、高房价和高利率将使中心城市失去优势、房地产市场已处于不健康状态。

　　总体来说，房价居高不下，将导致经济逆向调节和产能过剩，不利经济持续发展。过去的几年里，房地产膨胀导致产业结构逆向调节，延缓了经济结构调整的时间。而房地产的暴利，也让企业和社会无心于研发和技术投入，这将使我国丧失国际竞争力。