[]刘晓兰：商业地产服务资本化创新之路

　　刘晓兰：商业地产服务资本化创新之路

　　作为中国商业地产设计第一品牌，三益中国在行业内首次提出商业地产全产业链模式，将业务全面拓展至商业咨询、建筑设计、招商运营等整个商业地产环节。

　　2013年1月，三益中国更创新性地把服务资本化融入商业地产服务体系，创建中国首家商业地产服务基金，让三益在作为服务商的同时，也作为投资运营商参与项目开发。

　　近日，记者对三益中国旗下三益资本的掌门人、“商业地产一姐”刘晓兰进行了独家专访，深入解读服务资本化背后的故事。

　　三益中国旗下三益资本董事总经理 刘晓兰

　　中国房地产报：三益在2000年提出商业地产的“鱼骨模式”，2012年创建三益商业地产研究院和三益佳柏资产管理有限公司，今年又建立了三益资本，三益为什么会走上服务资本化这条路呢?

　　刘晓兰：我个人做了十几年的商业地产，从开发到运营到资本整个过程走完了一圈后发现，商业地产其实是一个金融属性、资产属性特别明显的行业。现在政府为了解决产业、就业、税收等问题，推向市场的土地已经没有纯粹的住宅项目了，大多需配建10%~30%的商业，而90%以上的开发商是不具备商业开发、资产运营的专业能力的。

　　基于这种巨大的市场需求，三益中国看到了这么一个机会：不仅向开发商提供商业设计服务，同时提供商业开发管理、招商运营和融资、资产投资管理的全产业链服务，解决他们发展资金的同时又解决项目管理。

　　而三益中国作为一个资产投资管理者，共同参与项目的开发营运管理，既可以帮助开发商解决商业全程的专业问题，同时又可以为投资人提供投资资产的管理，从而获得相应的收益。

　　我们既然是商业地产的资产增值创造者，通过资本的属性分得资产增值的部分，那么我们的生存空间和价值就不一样了。将从简单的服务商服从业者转变为真正的战略投资人，这是商业地产行业革命性的改变。

　　过去服务商的角色定位决定了它的盈利模式，而这种盈利模式约束了它的发展和人才的凝聚，所以服务商要在这波市场机会中发挥价值，只有两个出路：商业模式的创新和分配机制的改进。现在行业里有两大类基金，一类是基金地产，另一类是地产基金，我给三益资本定位为第三类基金，即：服务资本化。

　　中国房地产报：三益资本旗下的中国商业地产服务基金有哪些种类和用途?

　　刘晓兰：三益中国是一家商业地产的轻资产管理公司。在三益中国的三大业务板块的基石上，三益资本下一步将向市场推出三种类型的基金：项目孵化基金、城市更新基金、定制型基金。

　　第一类是项目孵化基金，因为商业地产的特殊属性，我们希望朝主导型基金方向努力，这类基金我们希望以资产营运为诉求、投资预期为目的，从源头开始，即土地阶段、产品定位，到规划设计、开发、销售、招商、运营全过程管控，以确保投资成功。

　　这类基金打破传统，是以基金为投资主体，为项目主导者，开发商为配套环节之一。这个创新同行都比较关注，期待我们能走出一条路来。

　　第二类是城市更新基金，未来2~3年，中国会有大批经营不善的商业项目浮出水面，对开发商是个灾难，对我们却是个机会。三益中国会发挥我们的设计能力，改造、重新招商、营运、培育孵化商业项目，资产实现增值后再退出。

　　第三类是定制型基金，主要面向社区商业。社区商业是城镇化发展的刚性需求，未来五年将有超过3000个社区商业产生。但目前由于各种原因，没有做得好的社区商业。我们通过三益中国的全产业链服务的优势，整合开发商资源、商家资源、投资者资源，通过金融产品的不同属性，解决影响社区商业发展的瓶颈。通过一年的研发，我们计划在2014年1月正式向行业发布。这将是三益中国服务资本化的核心产品。

　　中国房地产报：三益旗下目前有溢佰纷购物中心、溢佰摩购物中心、溢佰家生活广场等品牌，这些品牌近期的拓展情况怎么样?

　　刘晓兰：2013年开始，三益中国推出自有购物中心品牌——“溢佰摩”、“溢佰纷”、“溢佰家”。主要是从规模、定位进行区分的。

　　以时尚购物模式为主导的“溢佰摩”定位于大型购物中心，体量在5万~8万平方米。“溢佰纷”定位于时尚潮流的中高端区域型购物中心，体量在3万~5万平方米。还有一个“溢佰家”定位于社区型购物中心，体量只有2万~3万平方米。

　　目前三大品牌产品都将在未来三年内陆续开业。我们做投资管理加服务，对项目的选择很慎重，因为我们只做我们有把握的项目，我们要为投资人、开发商负责，为企业的品牌价值负责。

　　筛选项目时我们不仅要对项目进行专业评估，更看重开发商的理念和心态，因为无论投资还是服务，都是一项长期的项目，只有形成了共同的理念和认知，才能走得长久、做得成功。所以我们在起步阶段并不追求快、多，而追求稳健、扎实。

　　中国房地产报：三益从真正意义上实现了全产业链服务，但在中国有很多像三益中国一样实力雄厚的建筑设计集团，您是否担心三益资本化的模式被业内模仿?

　　刘晓兰：我特别喜欢大家看好跟进，这说明市场太大，需求太多。我们一家肯定是做不过来，这个行业需要竞争共生。三益中国只是比同行早走了一步。我们通过六年的时间成功将一个传统的建筑设计院转型为商业地产资产管理集团。这体现的是一个行业的资源整合能力，也体现了创新。但凡创新者，都要比别人多付出一些、多担当一些，所以我们也是有压力有挑战，但唯有做好自己的事，才能为我们的合作伙伴解决问题、创造价值。

　　中国房地产报：从服务者到运营者，三益的商业模式要适应中国市场的发展，还有很长的路要走。请问三益资本未来两三年的发展目标是什么?

　　刘晓兰：未来十年是商业地产的黄金十年。我们计划在三年内继续打造商业地产全产业链服务优势资源的平台，在团队建设和管理系统上做好做实，未来不是让市场选择我们，而是我们来选择市场，真正成为中国最专业、最具规模的商业地产管理集团。

　　另外，作为以金融、服务为核心的三益中国，我们将把握上海自贸区带来的机会，目前已经在跟境外的一家金融地产集团洽谈战略合作，将成立境外地产基金投资管理平台。三益中国作为商业地产的专业资产管理运营商，也不排除未来将资产管理业务推向资本市场的可能。