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[]楼市研究:楼市行情不好?对不起!你买的位置错了

查看: | 2018-11-21 15:30:20|发布者: 中房商学院小齐

摘要:一个城市的发展,常规有两种模式:一种是像北京、成都、郑州等国内60-70%城市一样,以市中心为圆心,向四周“摊大饼”式的单核发展模式,最终形成一个环状城市。

楼市研究:楼市行情不好?对不起!你买的位置错了

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  城市发展基本模式和投资逻辑

  假如你是一座城市的管理者,你会怎样发展一座城市?

  一个城市的发展,常规有两种模式:一种是像北京、成都、郑州等国内60-70%城市一样,以市中心为圆心,向四周“摊大饼”式的单核发展模式,最终形成一个环状城市。

  这一模式在发展初期运行效率是比较经济的,因为在一个同心圆,可以保证等距离的人口就近迁移,但随着大饼摊得越来越大,造成产住分离,就很容易造成早晚潮汐性全市交通堵塞。(产住分离即:即产业区和居住区分离)

  另外一种就是类似于深圳、重庆的不规则多核发展模式。

  以深圳为例,龙华是地理中心、福田是行政金融中心、宝安却是人口中心(深圳最多人的区是宝安),其他区的优势不一而足,总之每个区都有一个精准定位,没有一个所谓“市中心”的概念,各中心产住融合,交通压力相对较小。

  产住融合是比较理想的发展模式,它意味着你上班、消费、住家在一个区域内就能全部搞定。居住在深圳龙岗的朋友,没什么事可以一年不去福田、南山;而福田、南山的朋友也可能一年都没过去龙岗。

  这个在北京、广州、上海几乎是做不到的。

  例如广州,它是一个60%以上的高端就业机会分布在天河的单核城市,早上7-8点,无论是荔湾、白云,还是增城、番禺几乎全城的人都向天河CBD涌入,晚上下班又有成千上万的人分散四方。

  那面对单核、多核发展模式的城市,我们该如何投资呢?

  首先,我们要梳理清楚房价和城市发展的关系

  为什么市中心或片区中心的房价高?那是因为它是一个城市、一个区域的就业、教育、商务、医疗、体育、交通、以及其他各种要素高效协作的体现。

  换言之,一个在市中心工作人,年薪100万,你让他住30公里外的远郊区,早晚上班来回跑,那是不现实的。

  他最理性的做法是在市中心买就近的房产,用省下来的时间和精力去赚更多钱。

  事实上,买房是一种资源的占有,你买了市中心的房产,就占有了该处的资源协作方式,包括就业、医疗、教育、交通等等。

  通俗来讲就是:谁有能力赚大钱,谁就住在效率高,地段好的地方;没能力赚大钱那就住远一点,退而求其次。

  岔开一点,谈一个问题,曾经有一位朋友忧心忡忡地跟我说:现在一线城市房价那么高,很多年轻人买不起房,这样下去,形势很严重啊!

  我听完,轻轻地把茶杯放桌上,慢悠悠说道:有多严重?买不起房,这是很正常的现象。先不说古代白居易居长安大不易,近现代英国、美国买不起房这种现象也持续了一百多年,出事了么?如果你想他们买得起房,那你把钱捐出去好了。

  城市本身是一个资源竞争的结果,谁有钱谁占有。

  你一年赚百万,好,留下来买房安居乐业;你一年赚五十万,好,去二线省会;你一年赚25万,好,返乡置业;你一年赚10万,对不起,暂时不能买,攒钱。

  有多少钱,办多少事,这不很正常吗?

  哦,买不起房,你就嚷嚷年轻人买不起房,要求国家免费发一套?不然就是社会不正常?不存在的

  如果要令到人人都在北京买得起房,那国家得盖多少房子?

  扯远了,回到主题,房价与城市发展的关系,在一座城市中,人们总是花钱买时间,效率越高的板块越节省时间,房价越容易上涨,因此要提前布局。

  例如规划地铁、公路干道交汇处,交通协作效率高,节省上下班时间。

  例如学位房片区,教育资源协作效率高,名校容易出尖子生,孩子有前途;

  例如高端就业片区,工作协作效率高,容易找到高薪工作,等等。

  那如何提前发现这些具备大涨潜力的板块呢?

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  山川河流对城市形态的影响

  举三个城市为例:

  重庆不是一个围绕单中心,而是多中心同时发展的城市:从最初的五大商圈到后面的新牌坊传奇、再到后面宇宙中心照母山、中央公园再造一个观音桥、大学城VS茶园谁是王者、向北还有大竹林、礼嘉、悦来、蔡家、再向北龙兴等等。重庆的城市发展被铜锣山、歌乐山、长江和嘉陵江分割成多个中心,并且整体城脉方向是“一路向北”发展。

  重庆市地形图

  深圳改革开放最初从罗湖区起步,但由于东部有梧桐山,北部有羊台山、塘朗山,南部又是香港,所以深圳往西渐次开发福田、龙华、南山、宝安,整体城脉方向是“一路向西”发展。

  人们总是喜欢逐水而居,昆明发展则受湖泊影响,城市发展整体上沿着滇池往南铺开,渐次开发,整体城脉方向“一路往南”

  其他城市如上海“一路往西”、广州“一路往东”等等,不一而足。

  那知道了城市形态和城脉方向,如何挑出会大涨的板块呢?

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  如何挑出最赚钱的板块

  无论是哪种发展模式,当城市发展到一定的程度,大到你瞠目结舌的时候,城市外延的趋势和力度就体现出来了,以洪水猛兽的方式袭来,大量的人口会顺着城脉方向涌入,房价加速上涨。

  例如,深圳发展一路向西,过去十几年,如果您的房子买在西部的南山、宝安,涨幅一定非常惊人,因为那里就是大量人口迁入的方向。提前布局,顺势而为,可以大幅获利。

  一个板块当前的房价由存量的人口决定,未来的房价涨幅则由增量人口决定。也就是顺着城脉方向,一条地铁,一个产业能拉来多少人口,很大程度影响了这个板块的未来涨幅。

  新吸引的人越多,楼价涨得越厉害。

  过去中国一二线城市的建成区生长速度是每年扩大一公里,也就是在距离市中心5-8公里范围的边沿布局,既保证了二手流通性的安全,又保证了未来5-8年的涨幅回报,这个就是郊区次新房投资的秘诀。

  钱,我们去追是追不上的,只能提前在某个地方等它,在城市成熟地段边沿布局,等待强劲购买力溢出,大概率赚。

  那距离城市中心成熟地段30公里以上的新城值得投资吗?

  在一块平地上起一座新城,需要很多很多钱,真的是需要人民币和时间堆起来的,没有钱是万万不能的,靠卖地可以解决一部分,但还不够,这就会搞着搞着,政府没钱了,这个新城就成了半吊子工程。

  之前规划上喊得震天响的体育馆停工了,学校也不开了,医院也不来了,路桥设施搞到一半就不开工了…

  房产投资一定要明白“规划好”和“事实好”是两回事,千万不要上政府的当。

  中国地方政府一届有一届的政绩诉求,一把手换掉之后,他遗留下来的新城就很少有人管了,自生自灭,风险极大。

  另外,30公里的路程,其实已经接近中国通勤极限,因为每个人只有24个小时,早上8点半上班,30公里路程,再考虑上下楼的时间,去到公司大概需要2个小时,也就是说每天都得6:30起床,再早真的受不了。

  于是我们得出一个结论,一线城市通勤距离超过25-30公里,二线超过15-20公里的新区尽量少碰。

  这些远郊新城,不光自己住着不舒服,而二手流通性非常差。

  也就说你如果买了远郊新城的房子,将来想卖出去是很难的,因为市场上一手新楼盘太多了,价格也不贵,你的二手房根本卖不动。

  新城,什么都不多,就是房子多,市场上一手都那么多,为什么要买你二手?

  回归本质来看:真正决定房子价值的,抛开纸面上规划、设计、人口导入、产业、政府利好等等手段和方式,真正的背后推手是庞大的需求。

  如果一个片区、一个楼盘的需求者很多,哪怕政府不怎么打造它,没什么规划利好,它的价格一样可以涨得很高。

  需求者众,价高者得。供需决定价格

  反而有些新区,天天上新闻头条,好像规划牛逼得不得了,却人气不足,成了半吊子工程。因为没人要。

  投资房产,你要相信市场而不是相信政府,不然你很容易掉坑里。

  于是关于如何挑出最赚钱的板块,我们得出一条结论:

  顺着城脉方向,在一座城市成熟地段边沿买刚需三房,等待购买力溢出,大概率赚。

  当然,买远郊区是穷人的无奈之举,如果一定要买远郊区,就选择一个有很大增长潜力的吧。

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  对城市板块的终极认识

  长远来看,每个板块都会涨,只是哪个快涨,哪个慢涨的区别。

  大国大城,一座城市的核心竞争力不是修了多少条地铁,建了多少学校和商业中心,而是这座城市的法治制度和民众精神。

  如果没有法治和冒险开创的精神,这座城市是没有未来的。

  一个地方如果官员敲诈企业,黑社会横行,人们会纷纷迁往外地,外商也不来,那么城市再多的基础设施也只是摆设。

  因此,在选择最赚钱的板块之前,先选择城市。

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