获取优质土地策略培训:房地产企业如何获取优质土地策略借鉴培训之投资决策、兼并收购、商业地块拓展 【课程背景】 2018,在“调控目标不动摇、力度不松劲,保持政策的连续性和稳定性”的大趋势下,房企要想实现规模扩张和高速增长,还是得主攻二三四线!二三四线城市的地拿对了,地产项目就成功了一半。 问题是:大家都看好的地块,往往特别贵;有的地块,虽然便宜,却往往前途堪忧,大家都不敢拿。 有一些地块,表面上看有一些问题,相对便宜,却可以通过努力,变成黄金宝地。拿到它们的房企,赚得盆满钵满。 什么样的土地具备这样的潜力?房企又如何把别人不看好的地,变成黄金宝地? 能拿到地的才算开发商,土地是房企的血液,我们开展的一切开发业务,都以土地获取作为起始点,没有土地,一切将无从谈起,因此,现代房企的拿地能力就是最核心竞争力! 【课程收益】 1、学习正确拿地方法、创新模式和渠道;分享标杆地产如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面入手,在开发前期最重要的环节上突破; 2、学习各种拿地模式和渠道的风险,掌握相应规避技巧;学习兼并收购开发的风险点及解决方法,了解拿地的奖罚制度设计及风险控制; 3、商业地产的拿地实操四大法则。 【课程对象】 1、房地产企业董事长、总经理、副总、项目总等决策层领导; 2、房地产企业中高层管理者、房企及基建投资人、投资管理部、拿地相关的设计部门、运营管理部、前期策划和成本和约相关部门。 【培训内容】 第一部分:房地产行业投资环境分析与决策 了解当前房地产行业拿地的投资形势与政策导向 1、2018的房地产业的政策导向 2、目前国内房地产行业的土地获取等投资形势 第二部分:房地产项目实现快速开发的整体环境分析与决策 了解中小型房企未来5-10年的战略定位与开发策略 1、一二线城市化和三四线城市的快速开发机会 2、中小规模房企未来5-10年的战略定位和快速开发策略 第三部分:房地产项目各板块实现快速开发的策略解析 1、企业投资战略的坚守和投资策略的调整 2、如何选城市--城市评价标准和指标体系 3、如何结合企业自身条件做产品定位——“有所为和不为” (1)土地投资的城市进入研究大数据分析与区域选择 (2)不同区域的拿地标准分析 (3)土地拓展成功和失败的案例剖析 案例:某标杆地产未来3-5年投资战略和拿地策略 案例:BGY的土地评价标准,某策划公司看地法则 案例: LH投资战略和“三线”原则;HD获取地块的“铁律” 第四部分:房地产项目前期测算及拿地投资决策 1、前期投资测算、定位和风险控制策略 (1)静态测算或动态测算 (2)标杆地产前期关注的经济指标类型解读 如:IRR、NPV、 NAV、净现金流量、净利润率、获利指数等 (3)开发周期在5年、3-5年、3年以内的项目测算指标标准 2、如何解读土地———“客户、产品与土地” (1)改变客户印象 ① 临界地块,通过混合产品改变印象 ② 略偏远的地块,改变参照系 (2)改变某一决定性的条件 ① 改变教育条件 ② 改变交通条件 ③ 改变商业、服务条件 (3)改变客群定位 拿对土地,把房子卖给对的人 3、标杆地产基于“天时、地利与人和”拿地新法解读 案例:标杆地产的开发项目“静态测算表 动态测算” 案例:如何拿地---房地产项目看地拿地操作标准及项目建议 案例:长沙空港城建设一级土地开发方案的启发 第五部分:房地产企业拿地模式创新及敏感点剖析 1、特色小镇(田园综合体)开发模式: 2、大盘开发的模式 3、刚需和改需项目的投资模式 4、一二级联动勾地项目 5、公租房、廉租房的投资模式 6、文化旅游地产项目的拿地模式 7、综合体投资盈利模式 案例:特色小镇土地一级开发模式及盈利模式解析 案例:南京xx东城项目 案例:xx航天基地城旧改开发模式 案例:恒大xx市的金碧天下项目 案例:xxx综合体项目投资收益测算分析 第六部分:房地产企业获取土地的新策略:兼并收购、合作开发 1、新经济形势下的兼并收购研究 (1)兼并收购决策依据 (2)收购主体与兼并的基本流程 (3)收购对价及支付 2、兼并收购模式选择 A、资产收购 (1)资产收购的概念及前提条件 (2)收购流程、关键节点 (3)优劣势分析 B、股权收购 (1)概念与收购流程 (2)优劣势分析 (3)基本原则和操作 C、国企重组 3、合作开发模式 (1)规范化联合模式 (2)直接转让土地使用权模式 (3)以土地使用权投资模式 一方出地,一方出钱 (4)整体产权转移模式 4、其他需要注意的问题 (1)尽职调查要素 (2)溢价处理 (3)关键节点 (4)风险控制思路 (5)税务筹划 案例:项目资产收购与股权出让的风险分析 案例:万科的股权收购方式及主要条款 案例:项目开发合作模式(联合拿地或一方拿地,合作开发) 案例:尽调报告图表等 案例:某标杆地产收购上海某项目后评估 案例:土地获取9种模式财税风控 第七部分:房地产项目投资体系专项奖罚制度 1、拿地专项考核与奖罚 2、报批报建专项奖罚 3、年薪制度 4、中介市场规则与居间协议 案例:标杆地产拿地奖罚节点设置与条款梳理 第八部分:房地产投资拿地风险类型及控制策略 1、各种风险对投资决策的影响程度 2、如何建立有效的投资风险预警机制和化解策 3、项目后评价对风险管理和再投资的重要性 (结合后评价2-3个案例分析) 案例:测算红线设置、土地储备量 第九部分:房地产企业拿地能力的实操能力提升(5个方法) 1、土地构成与分析 (1)房地产产品客户链的构成 (2)土地要素构成基础 (3)传统的房地产开发流程 (4)以客户为导向的房地产开发流程 (5)土地投资决策关注问题 (6)土地投资决策的三个漏斗 2、优质低价土地的认识 (1)优质土地的定义 (2)低价土地的定义 (3)各种容积率下物业排布的可能性 3、拿地能力的竞争 (1)如何拿地? (2)拿地问题汇总 4、拿地能力与提升 (1)拿地的基本综合能力 (2)拿地能力提升-解决方案 5、最佳拿地周期的确定 (1)拿地的时间性 (2)拿地的周期性 案例分析:某快速成长企业自身能力的充分挖掘—区域深耕 案例:主流土地获取方式、非常规土地获取方式、非常规的大规模拿地 第十部分:商业地产精准拿地四大法则实操案例分析 收益:掌握商业地产科学拿地的技巧、影响因素、拿地选址的六项策略 法则一:商业地产拿地选址的六大重要意义 1、商业地面资源的不可再生性 2、大投入的风险性 3、战略的需要 4、战术的需要 5、顾客的需要 6、土地储备的需要 法则二:商业地产科学拿地 1、拿地模式 2、拿地动力 (1)企业品牌战略 (2)土地储备战略 (3)企业公关战略 3、看地技术与价值评判 (1)调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况; (2)调查目标地块的所处商圈(商圈比单个商业建筑的影响更大); (3)调查竞争者的分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势; (4)调查目标城市近期、远期的城市规划和商业规划; (5)调查目标地块的商业价值和机会点; (6)调查商铺置业者的投资购买力和投资心理。 法则三:商业地产拿地选址的五项考虑因素 1、客流是否支撑 2、交通状况是否支撑 3、商业环境是否支撑 4、地形特点是否支撑 5、城市规划要求是否支撑 法则四:商业地产拿地选址的六项策略 1、策略一:抓住聚客点 (1)判断最主要聚客点 (2)聚客点的形成规律 (3)聚客点的选择会影响商圈的选择 2、策略二:关注地块周围的人口密度 (1)为何要分析人口密度 (2)如何区分人口密度 (3)人口密度分析切不可掩耳盗铃 (4)人口密度可以反映出基础消费支撑群体的大小 3、策略三:选址还要选消费者 4、策略四:选址实际上是和竞争对手较量的 第一个回合 (1)竞争的学问 (2)如何对选址地块的竞争对手进行评估? (3)为何沃尔玛与家乐福2500米范围内“不见面” 5、策略五:5A选址 6、策略六:紧随地铁,扎堆商圈 【课程说明】 [组织机构]:中房商学院 [时间地点]:2018年5月26-27日 成都(详见报到通知) [培训费用]:4800元/人(含培训费、资料费)食宿代订,费用自理。 [联 系 人]:齐老师 18810861546(同微信)18710029617 QQ:847175087 [官方网站]:http://www.zhongfang.org.cn 中房商学院旗下服务现有中房培训、中房内训、中房网络大学、中房顾问、中房猎头、中房咨询、中房考察、中房BIM、中房俱乐部等。业务范围包括房地产管理咨询、顾问、公开课、企业内训,项目考察,人才服务等。内容涵盖工程项目、营销策划、设计、成本、招商、运营、物业管理、财务税法、人力资源、战略管理等住宅地产、商业地产和产业地产全产业链各个模块。 除非注明,文章均为 中房商学院 原创,本文地址:http://www.zhongfang.org.cn/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=91&id=8166 |
摘要:专职城市综合体及住宅营销领域,擅长各类型物业(住宅、写字楼...
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