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[]【成都】房地产企业如何获取优质土地策略借鉴培训:投资决策、兼并收购、商业地块拓展(2018年5月26日)

查看: | 2018-05-15 11:21:01|发布者:

摘要:2018,在“调控目标不动摇、力度不松劲,保持政策的连续性和稳定性”的大趋势下,房企要想实现规模扩张和高速增长,还是得主攻二三四线!二三四线城市的地拿对了

获取优质土地策略培训:房地产企业如何获取优质土地策略借鉴培训之投资决策、兼并收购、商业地块拓展

  【课程背景】

  2018,在“调控目标不动摇、力度不松劲,保持政策的连续性和稳定性”的大趋势下,房企要想实现规模扩张和高速增长,还是得主攻二三四线!二三四线城市的地拿对了,地产项目就成功了一半。

  问题是:大家都看好的地块,往往特别贵;有的地块,虽然便宜,却往往前途堪忧,大家都不敢拿。

  有一些地块,表面上看有一些问题,相对便宜,却可以通过努力,变成黄金宝地。拿到它们的房企,赚得盆满钵满。

  什么样的土地具备这样的潜力?房企又如何把别人不看好的地,变成黄金宝地?

  能拿到地的才算开发商,土地是房企的血液,我们开展的一切开发业务,都以土地获取作为起始点,没有土地,一切将无从谈起,因此,现代房企的拿地能力就是最核心竞争力!

  【课程收益】

  1、学习正确拿地方法、创新模式和渠道;分享标杆地产如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面入手,在开发前期最重要的环节上突破;

  2、学习各种拿地模式和渠道的风险,掌握相应规避技巧;学习兼并收购开发的风险点及解决方法,了解拿地的奖罚制度设计及风险控制;

  3、商业地产的拿地实操四大法则。

  【课程对象】

  1、房地产企业董事长、总经理、副总、项目总等决策层领导;

  2、房地产企业中高层管理者、房企及基建投资人、投资管理部、拿地相关的设计部门、运营管理部、前期策划和成本和约相关部门。

  【培训内容】

  第一部分:房地产行业投资环境分析与决策

  了解当前房地产行业拿地的投资形势与政策导向

  1、2018的房地产业的政策导向

  2、目前国内房地产行业的土地获取等投资形势

  第二部分:房地产项目实现快速开发的整体环境分析与决策

  了解中小型房企未来5-10年的战略定位与开发策略

  1、一二线城市化和三四线城市的快速开发机会

  2、中小规模房企未来5-10年的战略定位和快速开发策略

  第三部分:房地产项目各板块实现快速开发的策略解析

  1、企业投资战略的坚守和投资策略的调整

  2、如何选城市--城市评价标准和指标体系

  3、如何结合企业自身条件做产品定位——“有所为和不为”

  (1)土地投资的城市进入研究大数据分析与区域选择

  (2)不同区域的拿地标准分析

  (3)土地拓展成功和失败的案例剖析

  案例:某标杆地产未来3-5年投资战略和拿地策略

  案例:BGY的土地评价标准,某策划公司看地法则

  案例: LH投资战略和“三线”原则;HD获取地块的“铁律”

  第四部分:房地产项目前期测算及拿地投资决策

  1、前期投资测算、定位和风险控制策略

  (1)静态测算或动态测算

  (2)标杆地产前期关注的经济指标类型解读

  如:IRR、NPV、 NAV、净现金流量、净利润率、获利指数等

  (3)开发周期在5年、3-5年、3年以内的项目测算指标标准

  2、如何解读土地———“客户、产品与土地”

  (1)改变客户印象

  ① 临界地块,通过混合产品改变印象

  ② 略偏远的地块,改变参照系

  (2)改变某一决定性的条件

  ① 改变教育条件

  ② 改变交通条件

  ③ 改变商业、服务条件

  (3)改变客群定位 拿对土地,把房子卖给对的人

  3、标杆地产基于“天时、地利与人和”拿地新法解读

  案例:标杆地产的开发项目“静态测算表 动态测算”

  案例:如何拿地---房地产项目看地拿地操作标准及项目建议

  案例:长沙空港城建设一级土地开发方案的启发

  第五部分:房地产企业拿地模式创新及敏感点剖析

  1、特色小镇(田园综合体)开发模式:

  2、大盘开发的模式

  3、刚需和改需项目的投资模式

  4、一二级联动勾地项目

  5、公租房、廉租房的投资模式

  6、文化旅游地产项目的拿地模式

  7、综合体投资盈利模式

  案例:特色小镇土地一级开发模式及盈利模式解析

  案例:南京xx东城项目

  案例:xx航天基地城旧改开发模式

  案例:恒大xx市的金碧天下项目

  案例:xxx综合体项目投资收益测算分析

  第六部分:房地产企业获取土地的新策略:兼并收购、合作开发

  1、新经济形势下的兼并收购研究

  (1)兼并收购决策依据

  (2)收购主体与兼并的基本流程

  (3)收购对价及支付

  2、兼并收购模式选择

  A、资产收购

  (1)资产收购的概念及前提条件

  (2)收购流程、关键节点

  (3)优劣势分析

  B、股权收购

  (1)概念与收购流程

  (2)优劣势分析

  (3)基本原则和操作

  C、国企重组

  3、合作开发模式

  (1)规范化联合模式

  (2)直接转让土地使用权模式

  (3)以土地使用权投资模式 一方出地,一方出钱

  (4)整体产权转移模式

  4、其他需要注意的问题

  (1)尽职调查要素

  (2)溢价处理

  (3)关键节点

  (4)风险控制思路

  (5)税务筹划

  案例:项目资产收购与股权出让的风险分析

  案例:万科的股权收购方式及主要条款

  案例:项目开发合作模式(联合拿地或一方拿地,合作开发)

  案例:尽调报告图表等

  案例:某标杆地产收购上海某项目后评估

  案例:土地获取9种模式财税风控

  第七部分:房地产项目投资体系专项奖罚制度

  1、拿地专项考核与奖罚

  2、报批报建专项奖罚

  3、年薪制度

  4、中介市场规则与居间协议

  案例:标杆地产拿地奖罚节点设置与条款梳理

  第八部分:房地产投资拿地风险类型及控制策略

  1、各种风险对投资决策的影响程度

  2、如何建立有效的投资风险预警机制和化解策

  3、项目后评价对风险管理和再投资的重要性

  (结合后评价2-3个案例分析)

  案例:测算红线设置、土地储备量

  第九部分:房地产企业拿地能力的实操能力提升(5个方法)

  1、土地构成与分析

  (1)房地产产品客户链的构成

  (2)土地要素构成基础

  (3)传统的房地产开发流程

  (4)以客户为导向的房地产开发流程

  (5)土地投资决策关注问题

  (6)土地投资决策的三个漏斗

  2、优质低价土地的认识

  (1)优质土地的定义

  (2)低价土地的定义

  (3)各种容积率下物业排布的可能性

  3、拿地能力的竞争

  (1)如何拿地?

  (2)拿地问题汇总

  4、拿地能力与提升

  (1)拿地的基本综合能力

  (2)拿地能力提升-解决方案

  5、最佳拿地周期的确定

  (1)拿地的时间性

  (2)拿地的周期性

  案例分析:某快速成长企业自身能力的充分挖掘—区域深耕

  案例:主流土地获取方式、非常规土地获取方式、非常规的大规模拿地

  第十部分:商业地产精准拿地四大法则实操案例分析

  收益:掌握商业地产科学拿地的技巧、影响因素、拿地选址的六项策略

  法则一:商业地产拿地选址的六大重要意义

  1、商业地面资源的不可再生性

  2、大投入的风险性

  3、战略的需要

  4、战术的需要

  5、顾客的需要

  6、土地储备的需要

  法则二:商业地产科学拿地

  1、拿地模式

  2、拿地动力

  (1)企业品牌战略

  (2)土地储备战略

  (3)企业公关战略

  3、看地技术与价值评判

  (1)调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况;

  (2)调查目标地块的所处商圈(商圈比单个商业建筑的影响更大);

  (3)调查竞争者的分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势;

  (4)调查目标城市近期、远期的城市规划和商业规划;

  (5)调查目标地块的商业价值和机会点;

  (6)调查商铺置业者的投资购买力和投资心理。

  法则三:商业地产拿地选址的五项考虑因素

  1、客流是否支撑

  2、交通状况是否支撑

  3、商业环境是否支撑

  4、地形特点是否支撑

  5、城市规划要求是否支撑

  法则四:商业地产拿地选址的六项策略

  1、策略一:抓住聚客点

  (1)判断最主要聚客点

  (2)聚客点的形成规律

  (3)聚客点的选择会影响商圈的选择

  2、策略二:关注地块周围的人口密度

  (1)为何要分析人口密度

  (2)如何区分人口密度

  (3)人口密度分析切不可掩耳盗铃

  (4)人口密度可以反映出基础消费支撑群体的大小

  3、策略三:选址还要选消费者

  4、策略四:选址实际上是和竞争对手较量的

  第一个回合

  (1)竞争的学问

  (2)如何对选址地块的竞争对手进行评估?

  (3)为何沃尔玛与家乐福2500米范围内“不见面”

  5、策略五:5A选址

  6、策略六:紧随地铁,扎堆商圈

  【课程说明】

  [组织机构]:中房商学院

  [时间地点]:2018年5月26-27日 成都(详见报到通知)

  [培训费用]:4800元/人(含培训费、资料费)食宿代订,费用自理。

  [联 系 人]:齐老师 18810861546(同微信)18710029617 QQ:847175087

  [官方网站]:http://www.zhongfang.org.cn

  中房商学院旗下服务现有中房培训、中房内训、中房网络大学、中房顾问、中房猎头、中房咨询、中房考察、中房BIM、中房俱乐部等。业务范围包括房地产管理咨询、顾问、公开课、企业内训,项目考察,人才服务等。内容涵盖工程项目、营销策划、设计、成本、招商、运营、物业管理、财务税法、人力资源、战略管理等住宅地产、商业地产和产业地产全产业链各个模块。

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