[]改革开放40年，房地产发展至今都经历了哪些

　　中国房地产行业发展经历了：计划模式阶段(建造、分配)、商品化开发试点阶段、以及金融化开发阶段 三大阶段。

　　一、1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。

　　1978年之前，几乎没有主营房地产的企业或机构。城市缺乏足够的发展动力和活力。城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等，居住环境较差、拥挤不堪。人均居住面积是12平方米。

　　1981年，作为重要的“改革开放特区”城市，深圳和广州，开始搞商品房开发的试点。截止1991年，中央政府决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案。房地产的市场化之路开始起步。

　　1993年，中央政府陆续颁布实施了住房公积金制度、发放住房债券等，在宏观经济过热的经济环境背景下，直接催生了连续两年的第一轮房地产投资泡沫。

　　二、1993-1998年，中国的GDP总量在20万亿的基础上，以每年8%的速度递增。中国人均GDP在1000美元左右，在全球排200名以外。因此，中国的城市居民消费仍停留在吃、穿等日常生活层面，房地产市场由于消费能力的不足，市场规模有限。全国每年竣工面积仅有500万平米，针对8亿城市人口、12平米的住房面积、较差的住房环境而言，存在巨大的潜在缺口。

　　这一时期，中国诞生了以万科为代表的第一批房地产开发企业，数量在2万家左右。但由于自有资金不足、金融政策对民资的限制，这一时期的房地产市场主要由国资企业主导。比如北京华远、上海城开等。

　　(1)金融危机的影响下，中央政府决心培育新的经济增长点。房地产市场进入了决策层的视野，政策面开始发生变化。中央政府在当年出台了一系列的刺激房地产发展的政策，最具代表的是取消福利分房、按揭贷款买房政策，通过市场、个人信用来解决住房及住房的消费能力不足问题，系列政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。

　　(2)在随后的十年里，“土地财政”愈演愈烈、地方实业萎缩、房地产在地方政府的拥护下获得了空前的发展。在宽松的货币政策环境下，大量的民营房地产企业开始焕发活力，房地产市场由国资企业统领的局面得到扭转。万科、合生创展、顺驰等大量民营企业获得第一轮快速发展，房地产企业数量猛增到8万家左右。

　　中国房地产企业在此轮发展周期中，伴随市场规模的增大，企业数量极剧上升，但随着调控也进一步兼并整合，行业集中度快速提高。2005年，房地产前100强仅占11%的市场份额，而截止2012年底，房地产行业前50强占据了21%的市场份额，企业竞争导致的优胜劣汰现象明显。

　　当然，这一时期房地产发展离不开中国整体经济环境和消费能力的改变。2002年，在经济快速发展的前提下，中国房地产伴随中国总体经济获得了空前的发展，也解决了积累的住房问题。但行业发展过程中也暴露了更多的问题。比如，消费主导的市场变成消费与投资并重;城镇化率从1978年的22%提高到2012年的51%，但是贡献绝大多数统计口径的进城农民没有获得产权住房;城市家庭因为购房导致的家庭负债过高，一套房耗掉了三代人的积蓄且背负沉重的债务;以房地产为代表的社会财富再分配导致了阶层分裂，社会不公平;与房地产有关的社会问题诸如拆迁、纠纷、群体事件愈演愈烈。社会中逐渐出现质疑中国房地产发展模式、抱怨房价过高、上涨幅度过快的声音，各种社会矛盾出现，房地产业成为社会关注的焦点。住房改善普遍被提上家庭消费议程。

　　2008年，美国爆发金融危机，全球经济衰退，中国为了刺激经济发展推出更为宽松的货币政策，更为直接推动了房地产价格的上涨。房地产市场反而由于行政对于市场的干涉，一次次地爆发式增长，价格快速上升。

　　截止2012年，以国际通用衡量房价水平的指标，中国一线城市的房价收入比达到25倍，高于纽约、东京等国际大城市，二三线城市，大量房屋空置。因此，历次的房地产调控都是舍本逐末，由中央政府推动形成了一个畸形的房地产市场，给民众留下了房地产发展负面的印象。普通百姓在收入和房价不成正比的情况下，动用了几代人的继续，选择了贷款20年到30年进行购房。

　　现今的中国楼市房价高涨，老百姓已无力购买，房产买卖在价格上出现严重失调。面对整个楼市下行的现状，中央政府先后出台了租售同权、房屋空置税房、住不炒等改革措施及实施计划强有力的管路措施，“坚决遏制房地产价格上涨”更是掷地有声，充分体现了管理层对维稳现今的房地产市决心和力度。