[]年末房企忙融资 “借新还旧”应对偿债高峰

　　2018年的最后一两个月，房企发债融资的动作愈发增多。记者发现，年底不少房企将融资用途直接描述为“债务再融资”“偿还债务”，兑付压力可见一斑。

　　国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，2019年是房企还债高峰期，需要在2018年底“借新债还旧债”早做准备，否则来不及，可能会面临债务违约风险。

　　公司债占比超4成

　　继9月、10月融资金额连续下滑，11月，房企融资额度大幅提升，迎来年末的高峰。

　　据同策研究院监测，2018年11月，40家典型上市房企完成融资金额折合共计505.92亿元，环比2018年10月的392.65亿元上涨28.85%。

　　虽然融资频率增加，但是并不代表着融资的放松。同策研究院朱莉莉认为，融资松绑和楼市拐点论实属夸张，2019年底前房地产政策和市场难以松动，而金融机构向来“晴天送伞，雨天收伞”，主要还是看市场变化，市场下行下金融机构收紧的趋势很难改变。

　　苏宁金融研究院特约研究员江瀚称：“年末更是银根收紧的时候，金融机构资金也从紧，房企从银行和金融机构获取资金困难，多重因素叠加的情况下出现了企业密集发债的现象。”

　　“为了不让彼时蜜饯成为此时毒药，房企只能增强内部输血能力，如加大营销力度，加快存量产品的周转，提高滚动开发的能力等。”朱莉莉补充道。

　　梳理房企的融资方式可以发现，债权类融资方式为融资的主流。据同策研究院统计数据显示，11月，房企债权融资额为505.33亿元，占房企融资总量的99.88%，环比上涨29.09%。其中公司债210.28亿元，占比41.56%，其他债权融资91.69亿元，占比18.12%，境内银行贷款86.34亿元，占比17.07%，信托贷款73.6亿元，占比14.55%，中期票据43.42亿元，占比8.58%，委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。

　　在其他债权融资方式中，房企成功发行的多为超短期融资债券，具有融资频率高，融资额度较低的特征，且用途多数为借新还旧。

　　对于此，克而瑞分析师房玲认为：“由于2015年是房企发债的高峰期，而到今年年底多数房企面临着短期偿债的压力，所以发债频率增加。”

　　海外高息融资频现

　　在境内融资趋紧的情况下，不少上市房企转战海外融资。

　　今年以来，仅A股上市房企就有超过30家发布了美元债券融资方案，不少公司融资成本超过10%，有的公司甚至达到13.25%。

　　从近期发布的融资方案看，利率普遍较高，达到10%以上。例如，时代中国发行的一笔3亿美元优先票据，利率为10.95%。

　　龙头房企也不例外。以中国为例，公司11月19日早间公告，拟增发美元优先票据，原票面利率为11%。同样，绿地集团的2.8亿美元票据的利率也达到了9.13%。

　　同策研究院统计显示，2018年11月美元融资总额合计人民币154.61亿元，是除了人民币以外的第二大融资货币。

　　ABS融资成“新宠”

　　近期，不少房企尝试ABS融资，发行ABS的房企增多且成功率增加。

　　例如，新希望地产首单购房ABS成功发行，利率仅5.7%，创17年以来民企最低利率纪录;世茂股份拟发行35亿元CMBS，以物业租赁收益权等资产产生的现金流作为支撑，发行期限不超过21年。

　　除了常见的购房尾款证券化外，阳光城更是尝试以应收账款为基础资产进行融资。12月4日晚间，阳光城发布公告称，公司拟与山东省国际信托股份有限公司、融博泰商业保理(上海)有限公司合作，以公司及下属子公司的房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产，发行相关产品进行融资，总额不超过20亿元。每一期融资存续期间不超过12个月。短短半个月，阳光城两次借道应收账款融资，加上此前拟发行规模50亿元，拟融资规模已达到70亿元。

　　综合目前的融资案例，房企是以购房尾款、应收账款、租赁收益等资产产生的现金流为支撑，通过此类ABS融资的利率处于中高等水平。

　　“ABS融资资金周期短、资金补充作用明显，相对而言，发行成本较高，是一种利弊都非常明显的方式。”江瀚称。

　　据天风证券固定收益首席分析师孙彬彬估算，目前银行间、交易所、报价系统共发行地产类ABS产品4157.09亿元，存续余额3600亿元。其中，房地产企业ABS融资约3200亿，占比77%。而地产企业ABS融资类型近年来出现的一个重要变化是供应链保理、购房尾款这两种现时债权类ABS占比持续提升，这也反映出当前投资者对现时债权类ABS的偏好。

　　房玲认为：“资产证券化现在是热门方向，政策上也比较支持，应收账款资产证券化，提前利用了未来的现金流，是现下房企密切关注的融资方式。”

　　永续债“重出江湖”

　　在各种融资渠道中，曾经淡出江湖的永续债再次重现身影。

　　11月27日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，近日，该公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，同意接受该公司100亿元永续中期票据注册。

　　一向稳健的保利也选择了永续债这样“亦正亦邪”的融资工具。

　　永续债曾经因为恒 大被广泛普及。恒 大曾因通过永续债大规模融资实现规模的跨越式增长，同时也遭受着高风险的质疑。去年6月30日，恒 大完成了全部永续债的赎回工作，共计1129.4亿元。

　　据了解，永续票据，也叫无期票据，是非金融企业(发行人)在银行间债券市场发行的无固定到期日、可递延支付利息的中期票据。实际操作中，永续债在发行时会附加赎回及利率调整条款，也叫“利率重置条款”：第一、二年不低于约定利率，从第三年后利率大幅上升。这也被称为“2+N”模式，也即是银行在合同上第三年起设置高息。

　　因为永续票据产品在满足一定条件下可计入权益，提高发行人自身权益水平，能够帮助发行人改善资产负债结构与财务指标且不摊薄股东权益，所以上市房企一度青睐此融资方式，但是如果不能在一定期限内还清，则面临着递增的高息压力。

　　事实上，更多的房企也在尝试发行永续债。据不完全统计，除了保利，中建国际、光明地产、越秀集团、中交建等也于近期纷纷加入永续债的发行大军，发行总额约达56亿元。

　　房玲认为：“只要能融到资，现阶段企业是各种融资渠道都尝试，所以房企融资呈现多元化的特点。而永续债既能融到钱，又能降低负债，在风险可控的情况下是具备吸引力的。”

　　“永续债虽然相当于债券中的股票，具有融资和降负债的双重优势，但是发行永续债需要更高的企业条件，变现能力相对较差，一般是大的房企发行加上回购等条件，在一定期限里赎回。”江瀚评价称。