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[]如何从千亿到万亿房企,吴建斌给了12句箴言

查看: | 2018-11-08 10:46:55|发布者: 中房商学院小齐

摘要:作为房地产企业,如何顺着市场波动的环境和周期做事情很重要。作为一个好的房企,首先一定要有顺势而为的观念,不要逆势去做。

  作为房地产企业,如何顺着市场波动的环境和周期做事情很重要。作为一个好的房企,首先一定要有顺势而为的观念,不要逆势去做。

  这是吴建斌给房地产企业的一条建议。

  吴建斌何许人也?现任阳光城集团执行副总裁,此前曾担任碧桂园首席财务官、中海集团财务总监。今年因一本由其本人著作的书籍——《我在碧桂园的1000天》而在行业名声大噪。从中海到碧桂园到阳光城,吴建斌一直在财务领域深耕,他的财技、资本运作能力得到了业内的认可,再加上敢言的形象,他的发言都会受到行业内的广泛关注。

  11月5日,吴建斌在出席由中国房地产报主办的“第10届中国不动产投融资峰会暨2018地产金融案例大会”上,以《从千亿到万亿的1000句箴言》为题,作了精彩演讲。吴建斌表示,作为房地产企业,如何顺着市场波动的环境和周期做事情很重要。作为一个好的房企,首先一定要有顺势而为的观念,不要逆势去做。谈到行业规模,吴建斌认为,也许在一两年内中国就有3至5家企业的销售规模超过万亿元。2017 年千亿房企是17 家,今年前十月千亿房企数量是24家。到今年年底,千亿房企有望超过30 家。

  但从千亿规模到万亿规模的发展之路上,好的房企应该怎么去做呢?吴建斌的演讲,虽然并不像其主题所示有1000句箴言,但他将它概括为12句话。其中包含了“负债率、股东年化资金回报率、平均毛利率、企业可以动用的现金和总资产比、增长规模”等五组财务指标,值得行业学习借鉴。

  一、好房企的战略是坚定的。

  纵观30家龙头房企,基本上战略是坚定的,所以发展得好。所谓坚定就是不变,一直朝着一个方向做事。比如是一家住宅发展商,就要在住宅领域可能做到极致;是全国性品牌房企,就覆盖全国的每一个角落去做房地产;是商业房地产,就在商业领域做到极致;是教育房地产,就在教育领域做到极致。

  二、好房企的文化是先进的,并具有特色。

  所有的优秀房企都要有自己先进的文化性,文化看起来很虚,实际上很实。搞企业是短期看政策,长期看文化。短期内,可能受到政策的冲击比较大,时好时坏,有时发展遇到高峰,有时遇到低谷;但文化的先进性会为企业带来百年或者常青的基业。有些房企的文化非常有特色,比如他们有顶层设计,有合理的公司治理结构,在精英治理方面有着非常有价值的东西,甚至在如何公平对待客户、如何双赢或者共赢方面,也都有着高度共识,这些文化从长远来看,非常有价值。

  三、好房企的战略决策是灵动的,而且是顺势而为的。

  我国房地产市场是政策市场,基本上三年一个周期,其中两年比较差,一年比较好。比如2011年和2012年比较差,到了2013年就非常好。紧接着2014年和2015年比较差,到2016年又出现高峰,2017年变得难受。今年比较难受,那么是不是明年会好,这些始终是波动性的。作为企业,如何顺着市场波动的环境和周期做事情很重要。作为一个好的房企,首先一定要有顺势而为的观念,不要逆势去做。当然逆势超车的也有,除非你拥有非常好的资金,能抗过这个周期,逆周期做事也是可以的。

  四、好房企在影响企业偿债能力的负债水平管理方面,有很稳定的思维和举措。

  这一点对房地产业很重要。房地产是资金密集型企业,自有资金开始就比较少,经过十几年的发展,个人积累资金也不多,所以还是要用市场的钱。但是用市场的钱就会有负债率问题,吴建斌的基本观点是,当市场环境一直朝上,政策向好,负债率越高越好。负债率怎样算高?在国际资本市场,大家最关心的一个指标是金融借贷比率。但是作为企业,不能长期高负债,特别是今年政策收紧,融资收紧,高负债企业非常难受,这种情况下,降负债应该是主旋律。负债率怎样才算合理?吴建斌给出第一组数字,他认为今年的负债率比例应该在100%以下。如果控制在100%之内,财务弹性就增加很多。降低负债率的方法就是加快销售,加快资金盘活。作为房地产企业,要有稳定的思维和举措,一定要知道负债率对企业影响非常大,知道什么时候该加杠杆,什么时候该降杠杆,这实际上是门艺术。完全取决于内外环境变化,集合市场环境和企业环境做出决策。

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