[]有着“国际旅游岛”身份的海南省的房地产泡沫化

　　有着“国际旅游岛”身份的海南省的房地产泡沫化

　　2月9日，在海南省召开的五届人大二次会议上，海南省政府提交人大的《政府工作报告》中指出，2014年海南省将降低普通商品住房比例，优化酒店业结构，发展高端经营性地产。这已是海南省连续5年发文调整房地产产品结构。

　　自被确定为国际旅游岛后，海南省房地产市场迅速升温，大批有实力开发商在这里跑马圈地。然而这样的态势引起了政府与市场的双重担忧：如果继续允许以旅游的旗号发展商品房，将会引发后果严重的房地产泡沫危机。

　　市场表现也印证上述担忧，数据显示，2013年海南省住宅性商品房投资仍然居高不下，1～10月，住宅投资771.16亿元，占房地产开发投资的83.9%。但空置率居高不下。正是由于这样的担忧，海南省政府已连续5年发文引导房地产开发方向。

　　海南省城乡规划委员会专家委员徐经国表示，普通商品房属于一次性消费，多数为度假自用，这样的消费模式无法为海南带来更多的人气、商气、产业及税收支撑。“必须向旅游地产等经营性地产方面转变，才能推动海南省旅游产业的发展。”然而，这样的市场调整能否达到预期效果仍有待观察。

　　纠结的市场

　　市场开发的方向越来越倾向普通住宅，这一趋势在海南国际旅游岛概念的推动下被不断放大。

　　2009年12月，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式印发，海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略。2010年6月，海南省委、省政府组织编制的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》发布，拉开了新一轮房地产开发热潮。

　　在国际旅游岛概念的推动下，大量一线开发商涌入岛内圈占土地。由于住宅地产回报周期短、经营性地产缺乏足够的市场支撑，大量社会资本向住宅地产倾斜。

　　据海南省统计局公布的数据显示，2010年海南省完成房地产开发投资467.87亿元，同比增长62.5%，其中住宅类商品房完成投资417.11亿元，占整个房地产行业投资总额的89.15%。至2013年，海南省固定资产投资2725.40亿元，其中房地产开发完成投资1196.76亿元，与2010年相比增加了2.5倍。住宅性商品房投资仍然居高不下，2013年1～10月，住宅投资771.16亿元，占房地产开发投资的83.9%，与2010年相比，住宅投资在整个房地产行业比重有所下降，但比2012年同期仍增长3.7个百分点。

　　另外，海南省2013年1～10月份房地产投资细分领域，除了住宅地产和办公楼在整个行业内比重同比上升外，其他经营性地产比重则呈现大幅下降趋势，其中商业营业用房投资比重同比下降0.3个百分点，其他投资比重同比下降3.9个百分点。

　　受国家宏观政策及整体大环境影响，2014年初期海南房地产销售出现价量齐跌的趋势，三亚等部分城市楼市泡沫化隐现。据海南省房地产业协会市场数据统计，2013年12月30日～2014年1月5日期间，海南省部分市县商品住房销售套数共计1039套，环比下降44.76%;商品住房销售均价为10460.76元/平方米，环比下降22.99%。

　　大规模的资金集中涌入地产行业，虽然使海南地产进入短暂的繁荣期，政府方面通过土地交易获得财政增收，但同时也带来了惊人的库存。海南省统计局数据表明，2013年海南全年房屋施工面积为6173万平方米，销售面积1191.23万平方米，整个市场去库存化任务依然艰巨。

　　另一个让地方政府头疼的问题是居高不下的住宅空置率，由于海南商品房消费者以省外人士为主，多数均以度假、投资为目的，据业内一些专家和机构推断，海南部分市县住宅商品房空置率可能达8成。

　　对海南房地产市场一向乐观的海南大学教授王毅武就认为，海南房地产市场最大的问题不是泡沫化，而是空置率问题，过高的空置率不利于相关配套产业发展。同时他也反对向省外人士大量出售商品房，“这种状况不仅挤压了本地人的有限生存空间，也造成极高的空置率。”

　　五次引导

　　其实，对于海南省房地产市场的疯狂表现，当地政府并非无动于衷。2010年至今，海南省已经连续5年出台相应调控措施，试图扭转住宅地产一家独大的局面，希望更多地发展经营性房地产。

　　2010年8月，海南省政府发布《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知的意见》指出，由于商品住房投资少、见效快，使得海南商品住房投资占房地产开发投资总额的90%，房地产市场呈现出住宅性商品房“一头独大”的畸形格局。

　　《意见》同时指出，这一格局使整个海南省的房地产开发结构不合理，70%以上的商品住房销往岛外，空置率高的问题普遍存在，造成资源严重浪费。另一方面，为现代服务业提供配套功能的集工作、生活、娱乐为一体的新型商务地产及康体养生、主题公园、商业娱乐、分时度假等经营性房地产严重不足。

　　这是海南省政府首次指出普通商品房开发过剩这一问题，同时开始在政策方面向经营性项目用地倾斜，“沿海一线海景和具有特色优势资源的土地应优先安排作为高端度假休闲旅游经营性项目用地。”此后的2011年、2012年，海南省人大财经委、海南省住房和城乡建设厅相关负责人在不同场合均重申了这一政策，即限制普通住宅、助推经营性地产、大力发展保障房。如果这些政策得以顺利执行，海南省房地产现状或会因此扭转。

　　但是，历年的调控似乎并未奏效，整个海南省房地产投资规划仍旧在逐年放大。2013年11月，海南省政府再次下发《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》，要求逐步降低商品住房开发比例，增加高端、经营性房地产比重，力争到2017年年末，全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例由2012年的84.4%下降至70%。

　　为了扭转普通商品房过剩局面，2014年海南省《政府工作报告》再次要求降低住宅性商品房投放比例，大力发展高端经营性地产。报告称，2014年，海南将完善旅游规划体系，加快海棠湾、清水湾、龙沐湾、观澜湖、南丽湖、富力海洋欢乐世界、红树林湿地公园等旅游度假项目建设，争取新增5A级景区1个、4A级景区2至3个。

　　报告还指出，将推进国际旅游岛先行试验区建设，实现项目建设和招商推介新突破。进一步理顺管理体制、落实配套政策，支持国际医疗旅游先行区加快建设。大力发展乡村旅游、森林旅游、医疗旅游、邮轮旅游和低空飞行等新业态，推动西沙旅游扩大规模、提升品质。

　　王毅武把海南省调整房地产发展结构归结为“重规划、调结构、分层次、惠民生”，海南省土地资源本身有限，注重土地规划和发展规划显得尤为重要。

　　效果待考

　　对于海南省政府提出的“降低普通住宅开发比例，发展经营性地产”的调整，多数业内人士和机构持观望态度，并指出这一政策并不能彻底解决海南省房地产存在的一些问题，且大规模发展经营性房地产会引发新的问题。

　　劲旅咨询总经理魏长仁认为，目前海南省房地产市场产能过剩问题较为严重，不仅仅是住宅，经营性地产同样产能过剩，“海南省五星级酒店已经严重过剩，只是住宅的问题更严重，所以被掩盖了。”一位不愿具名的业内学者也指出，“海南省不仅仅是住宅过剩的问题，酒店等经营性地产也严重过剩。但不能说住宅出现问题，就要求向经营性房地产发展，政策本身就存在偏差”。

　　这位学者进一步指出，目前海南省房地产出现的种种问题，主要原因是政府财政收入被土地捆绑的结果。如果不打破土地财政的魔咒，这一问题很难彻底解决。