[]房地产培训：掘金社区商业

　　房地产培训：掘金社区商业

　　在电商和结构性过剩的双重威胁之下，大型购物中心昔日的光环正在褪色，而以服务社区、提供生活便利为主要功能的社区商业，开始进入主流商业地产开发商的视野。不论万科的“五菜一汤”，还是首开的“八菜一汤”，无不显示出传统开发商在“宅时代”拓展社区商业的乐观预期。

　　不过，在许多业内人士看来，社区商业过去一直被当成“鸡肋”，是因为其确实存在体量小、盈利模式模糊、缺乏标准体系和运营规划模式等短板，而且这些问题至今仍处于探索阶段。

　　更耐人寻味的是，在“社区商业”概念甚嚣尘上之时，成绩最受瞩目的却是以“社区商业”为名的边界模糊的规模化区域商业中心。

　　中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平对中国房地产报记者表示：“社区商业就像保障房，综合体购物中心就像商品房，如果综合体过于同质化或被电商冲击得无立足之地，开发商就会转向社区商业，就像实在做不了商品房就去做保障房一样，这其实是一种无奈之举。”

　　而十年前就提出做“社区零售业态领先者”的西班牙连锁超市迪亚天天，在几天前黯然关停北京大部分门店，更折射出社区商业“水很深”。在概念先行的商业地产圈中，社区商业的“咸鱼翻身”，可能比想象中更难。

　　概念受追捧

　　万科以“第五食堂”、超市、银行、药店、洗衣店、“幸福街市”为菜单而呈上的“五菜一汤”，确实让观者为之“食指大动”。

　　宏观调控对住宅地产资本的挤出效应，在过去两年着实让商业地产火了一把。但高烧之下的盲目开发、价格虚高和设计缺陷也迅速带来了结构性过剩的危机，加之电商来势汹汹，高空置率已经成为了悬在商业地产开发商头顶的“达摩克利斯之剑”。

　　社区商业恰在这时以其稳定性和高溢价能力成为了以万科为代表的开发商竞相追逐的又一目标。

　　社区商业是一种以社区范围内居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。统计数据表明，当人均GDP超过3000美元，人们的生活方式将发生很大变化，商业业态将从商业中心的大型百货商场向各种类型的社区商业转变。

　　在2013年世界各国人均GDP排名中，我国排名第89位，人均GDP已经达到5414美元。伴随着中产阶级的崛起，中青年族群成为重要的购买力支柱，在他们追求便捷、快速的生活方式中，社区商业已经成为不可或缺的重要组成部分，其中蕴藏的商机不言而喻。

　　多位业内人士接受采访时均表示，社区商业的利好会持续十数年之久，尤其在零售低迷的大环境下，社区商业更稳定，且溢价能力高。

　　“社区商业会是未来的一个趋势，我们接触的客户和朋友也有很多逐步向这个方向转型。”中投汇盈副总经理刘会军表示，“社区商业投资回报率并不低于传统商业地产，但从定位上来说社区商业属于补充业态，所以一次性投入比主流商业业态要低很多，门槛也不像传统商业业态那么高，对基金来说很有吸引力。”

　　三益资本董事总经理刘晓兰也对中国房地产报记者表示，社区商业是城镇化发展的刚性需求，未来五年将有超过3000个社区商业产生。

　　“我们也在试图通过全产业链服务的优势，整合开发商资源、商家资源、投资者资源，通过金融产品的不同属性，解决影响社区商业发展的瓶颈。这将是三益中国服务资本化的核心产品。”

　　实操道阻且难

　　尽管社区商业“钱”景广阔，但目前为止，国内尚未出现优质的社区商业案例。“即便是国外，社区商业也没有发展成为主流业态的案例。”王永平表示。

　　业内人士普遍认为，对开发商来说，无论是社区商业的规划还是运营，都没有一个成型的模式。“核心商圈已经趋于饱和，运营成本很高，压力比较大，有的企业觉得很难做。相比之下，社区商业体量较小，周边的居民也较少，开发商认为进入更容易一些。但这种想法存在很大的偏差。”王永平指出，社区商业往往是散售，真正由开发商去持有经营的并不多，“社区商业对很多企业来说就是为了销售搞出的噱头，实际上并没有真正去做，而国内专业运营社区商业的公司可以说基本上没有”。

　　刘会军也对中国房地产报记者表示，社区商业与成熟的商场业态不同，它缺乏自己的标准体系。他指出，社区商业从体量到覆盖的客户群，都与传统商业地产有很大不同，但是具体做多大体量、覆盖多少人，通常都缺乏成熟、成型的规划标准。

　　“传统商业的现金流包括正常的租金、营业额等，可以比较容易地从银行获得融资。但社区商业的商业模式还是不清晰，从银行或其他渠道进行融资很困难。对社区商业来说，未来两年应该还是摸着石头走的两年，100%投入的企业也是凤毛麟角。”刘会军直言。

　　人口稳定、商圈重复消费比例高、风险比较低、定位精准，这些都是社区商业不言自明的优势，但体量小、难以实现规模化效益的天然短板，也使很多开发商从拿地初期就只将其当做纯粹的配套来考虑。“很多开发商从住宅中已经获利了，不愿意去慢慢培育便民的社区商业，”王永平表示，“开发商拿地的时候就把社区商业当成骨头，现在想把它做成瘦肉，肯定会引发一堆问题。”