[]王玉珂：商业地产大数据应用将迎爆发式增长

　　王玉珂：商业地产大数据应用将迎爆发式增长

　　中国房地产报：对于2013年的商业地产，你最直观的感受是什么?

　　王玉珂：直观感受是“热”。2013年可谓房地产行业的又一次盛宴。楼市政策的逼迫以及商业地产回报率较高，吸引了大量业界内外资本、甚至跨界资本纷至沓来。

　　RET 睿意德高级董事 王玉珂

　　传统住宅地产商万科一改之前坚称不做商业地产的口径，首批商业项目北京金隅万科广场、深圳龙岗万科广场已开业。同时，招商地产计划未来5年商业地产投资比重达15%~20%，旗下海上世界已经开业;龙湖地产宣布用15年将商业利润占比提升至30%;奥园也加大力度推动“商住双线”发展策略。

　　中国房地产报：商业地产市场目前存在哪些突出的问题和障碍?

　　王玉珂：目前，商业地产的模式尚不清晰。其中最突出和最核心的问题是，项目的融资来源如何解决，未来商业地产商的“钱”景出路到底在哪里?

　　尤其是大的商业项目，地产商必须保证持有面积。然而，持有面积的租金回报很低，对于企业有很大的影响。那么，如何来平衡?这考验着开发商的能力。此外，招商、运营、管理等问题还需要进一步细化，比如业态和招商的配合和搭配，也必将是未来地产商要面对的难题。

　　目前，商业地产领域大部分开发与运营是由地产商来进行的，这与国外不同。那么，在许多地产商自有资金不足的情况下，就不得不将商业地产分割出售，采用产权分割、统一经营的方式来运行项目。

　　现实的运营过程中，地产开发商前期只顾招商，并没有足够的发言权。而后期的运营环节，主力商家一般只与项目签订数年合同，那么在这么长的时间内，如何保持项目统一化运营的落实到位，也考验着商业地产商追求长期回报的耐心和责任心。

　　无论是人才还是经验，目前内地商业项目与香港还存在很大差距，这给房地产企业向差异化转型，甚至开发体验式模式带来了困难。观察香港的商业地产项目，最突出应该就是产品和运营的差异化。这和内地很多项目完全不同，个别项目除了商铺满、大而全之外，去过一次之后人们不想再去。而香港的项目则完全不同，仅从设计上就可以看出材质、设备、设施都有更多层次感的变化。

　　中国房地产报：大悦城的大数据应用被业界普遍解读为其成功的原因之一，也被认为是未来商业地产运营模式的典范，你怎么看?

　　王玉珂：未来商业地产对大数据的应用将是爆发式的，这也必将改变我们的工作方式。大悦城的大数据应用可谓炉火纯青，在很大程度上节约了营销推广成本，带来以小搏大的效果。

　　我们看他商场的停车位及WIFI站点两个方面的数据应用：通过WIFI站点的登录情况获知客户的到店频率，通过与会员卡关联的优惠券得知受消费者欢迎的优惠产品。

　　同时，通过对车流数据的采集分析和数据监测，大悦城发现商场销售额的变化与车流变化幅度有将近92%的相关度。为此，商场对停车场进行了改造，增加了车辆进出坡道、升级了车牌自动识别系统、调整了停车场附近的商户布局，从而优化了商场的体验感受。

　　中国房地产报：很多人担忧商业地产存在泡沫，尤其是在经济综合体量不大的城市，有人预测在今年会暴露出严重问题乃至商业地产商大批死掉，你认为这种状况会出现吗?

　　王玉珂：“商业地产存在泡沫”，这是个伪命题。泡沫是指市场确实没有需求了。比如苹果手机卖得风火，诺基亚没有人买，难道就能因此断定手机市场存在泡沫吗?

　　目前商业地产还处于起步状态。发展只是数量的增加，没有被消化不等于没需求。在我看来，很多的商业地产项目增加的都是无效供应。其前期压根就没有做好规划和定位，导致项目运营很差。所以，从这个角度来说，商业地产“供应”增加和有没有市场“需求”，这是两个概念。

　　另外一个层次的理解是，商业本身是需要培育期的，最快也要2~3年，现在很多商业地产的能量还没有释放出来。

　　目前市场上有很多商业地产项目，但是专业能力普遍不足。尤其是一些商业综合体项目，细分领域涉及很多。仅招商之前的设计方面，就涉及建筑设计、结构顾问、机电顾问、交通顾问、幕墙顾问、灯光以及室内设计等多方面的技术人员。后期运营等更是涉及更多的专业技能和知识。因此人才是商业地产运营的关键。

　　中国房地产报：许多人认为一二线城市的核心区、快速成长的新城新区和三四线老城的改造是目前商业地产项目布局的三大核心区域。你怎么看三者区域的差别?对于开发商而言又有怎样的机会?

　　王玉珂：相比较而言，三四线老城的机会较大。不过对单个市场来说，它的规模是很小的。在单个市场里如果要做就要做到第一，要不然市场机会就很小了。有些城市还没有商业地产商进入，对于开发商来说就一种机会;而一旦有人进入以后，受经济容量的限制，后续进入者的盈利能力就会较弱。与此同时，市场波动时也会面临更大风险。

　　从三者的区域差别来看，要区分不同的时间节点。比如成熟区域前期的风险就会比后两者小很多。但长期来看，新城的项目回报率反而会更高。优质项目的零售增长，会比传统商圈的增速高50%，甚至100%。

　　新区的消费人群更新完之后，早期的消费习惯需要一段时间才能改变，等到稳定了之后，就会就近消费或者周边消费，就像华润在海淀清河五彩城一样，给项目带来20%~30%的增长。

　　核心区一般零售比例会高一些，因为核心区租金很高，对一些业态会有天然的排斥。

　　中国房地产报：目前，凡地产开发商皆言商业，凡购物中心皆言面临电商狙击。对此，你怎么看?

　　王玉珂：电商有冲击，但是我觉得还不明显。从“双11”的收入构成看，在品牌方面，也只有优衣库、小米等深度参与其中，真正的大品牌不多，可以说中高端品牌基本没有。所以对购物中心类的大型商业项目算不上冲击。

　　但长期来看购物中心回避不了电商。二者不是替代的关系，电商应该更多被看作是一个工具，比如购物中心可以发挥电商的优势，但是电商取代不了购物中心。因为人是社交性动物，需要互动交流等交际行为。所以，体验是购物中心的优势所在，而未来体验性业态也会更受欢迎。

　　从目前大多数购物中心的做法来看，只是简单提高餐饮、休闲、娱乐、儿童等业态比重，特别是餐饮，从30%到40%，再到50%，占比不断刷新。餐饮业态聚客能力强的特点是不容置疑的，但也存在承租能力低的短板。如果一味提高餐饮的占比，依赖餐饮提高客流，长期下来购物中心也会受到伤害。

　　中国房地产报：很多房地产圈外的资本也开始玩起跨界，比如红星美凯龙、歌华集团、娃哈哈等，您认为，这些企业的进入会给商业地产带来哪些不同?

　　王玉珂：商业地产的核心是地产。上述企业的进入整体感觉是雷声大雨点小。在开发、投资以及理念方面不是那么纯粹。

　　他们对行业理解也不是太透彻，更多是带有多元化投资的企业战略色彩。他们的商业项目通常是专业化市场的运作模式，往往会侧重特殊的产品业态。与此同时，其原有的品牌价值会进一步挖掘，从而实现商业地产更全的产业链。未来的商业地产，如何将商业资源进行串联，值得探索。

　　此类企业涉足商业地产是很好的尝试。不过作为“搅局者”还没“搅”到一定程度。从零售商转到地产商，原来固有的理念痕迹较为明显。还有很多是走资本模式，至于运营就更谈不上，暂时对行业不会带来太大影响。