[]房地产培训：2014楼市或在两极分化中前行

　　2014楼市或在两极分化中前行 业内预计商业地产抢眼

　　回想2013年年初的抢购现象，在链家地产工作的经纪人小谷这样告诉记者："当时，那些满五年唯一住房的小户型特别抢手，只要一登记在系统里，就跟卖大白菜一样被抢光了，甚至有些客户房子都没有去看，只是在系统里看了房屋户型图之后就立刻交付了定金。"

　　时至2013年年中，房地产市场依旧不平静。各地"地王"频现与此同时，银行陷入"钱荒"，多地公积金政策紧缩。进入2013年下半年，住房信息联网、房产税、不动产统一登记、以房养老，以及各地跟风二套房首付提至7成等等一系列政策频繁出击。这些虽然对楼市未造成重大影响，市场整体表现相对平稳，但"调控潮"并未就此结束。

　　从2013年三季度开始，"国五条"出台后，各地房地产市场开始出现分化。多个城市对地方调控细则进行微调。

　　2013年11月开始，深圳、上海、广州、北京四大一线城市陆续出台二套房首付提高至七成等系列政策。随后，武汉、南昌、沈阳、厦门、福州等二线城市也相继开始为调控政策"加码"。截至2013年年底，共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措。

　　值得一提的是，这一连串的调整方向有紧也有松，其中，限购政策略有放松的有温州、芜湖等城市。

　　从具体调控内容上看，尽管各城市间情况各异，力度与细节上存有差异，但大多着眼于贷款、限购、保障房、监管等相关政策进一步收紧。而二线城市的调控政策几乎照搬一线城市的模板。

　　各大城市调控政策的集中出台，让房地产市场在那个初冬感受到了一丝凉意，楼市降温预期也再次被市场期待。从2013年11月的交易表现看，一些城市的交易开始变得缓和与冷静。据相关资料显示，全国43个重点城市住宅市场，2013年11月成交量环比上涨和下降的城市数量呈现均等局面，其中，北京出现15.76%的降幅，而上海减少了1.82%、杭州下滑了14.05%、苏州缩水达26.32%。

　　调控政策几乎贯穿整个2013年的房地产市场。然而，值得一提的是，在一年一度的中央经济工作会议中，监管层却一字未提"房地产与调控及房价、商品房市场"。对此，专家分析，这绝对不是意味着会放松调控与退出调控，相反，2013年的房地产调控政策会延续到2014年。

　　"但考虑到当前楼市分化与供求不平衡及经济、楼市实际情况不一，各地方政府会因地制宜的实施调控政策，微调或收紧，主要是一、二线城市与三四线城市。"专家说。

　　对于今年的住房调控政策，社科院《中国住房发展报告》认为，调控主要任务是平衡供求，调整结构，稳定房价，加快改革。

　　具体的政策措施上，上述报告建议，实施差别化的区间目标调控，保持宏观政策的稳定性、连续性。行政调控目前不能完全取消，但是需要改进。

　　第一，要理顺市场供求机制，强化市场预期管理;

　　第二，深化住房产权制度改革，探索住房产权的共同持有与多级拆分制度，并建立与之相适应的土地出让、住房融资和财税配套制度;

　　第三，适时推进房地产税改革，逐步放开住房限购;

　　第四，放宽住房信贷限制，支持首次置业和合理改善性需求;第五，降低二手住房交易税费，减轻购房者实际负担等。

　　楼市趋缓已现分化

　　尽管房价仍在一片普涨声中，但2013年房地产市场一路奔跑的脚步还是出现了放缓的迹象。

　　据国家统计局2013年11月18日公布的信息显示，70个大中城市中，10月份新建商品住宅环比价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。下降和持平的城市均以三四线城市为主。其中，下降的城市分别是温州(下降0.1%)、秦皇岛(下降0.1%);持平的城市南充、牡丹江、郑州。

　　关于大中城市的划分，据记者了解，目前，房地产业界比较认可的分法是，北上广深等是一线房地产市场;除此之外的省会城市和副省级计划单列市是二线房地产市场;其他地级市及以下城市是三四线房地产市场。

　　在这项数据里，尽管70个城市的环比平均涨幅只收窄了0.2个百分点，但依然引起了市场高度关注。而此前关于三四线城市楼市即将崩溃的争论，再次变得热烈起来。

　　无独有偶，中国社会科学院近日发布《中国住房发展报告》指出，2012-2013年，一二线城市房价上涨较快。与一二线城市相比，三四线城市房价整体增速较缓，结构出现分化迹象。该报告指出，从总体来看，三四线城市库存增加较多，部分城市房价出现下跌的迹象。

　　该报告认为，2013年中国一线城市住房价格快速上涨，但一线城市住房市场变化情况并非孤立情况，与世界主要同类城市住房市场变动趋势整体相似;二线城市房价两极分化较为严重，部分二线城市量价高企，其中，二线城市住房价格增速最低为海口1.1%，最高为厦门16.5%。

　　业内人士分析，2013年11月份全国交易数据的"减速"，昭示着2012年年底上演的翘尾大戏在这个冬天很难再现，市场恐将踏着缓和的节奏走进2014年。

　　值得一提的是，房地产市场的两极分化现象，在上市房企的业绩报告中也有所反应。据中原地产统计数据显示：在已公开的17家A股上市房企发布的全年业绩预报中，预增的企业达到11家，预期减少的有5家，分别是银润投资、天伦置业、合肥城建、东湖高新、天业股份。

　　2014年商业地产最"抢眼"

　　"春节前后，可能有更多城市加入到调控大军中来。"这是当前业界对房地产市场的一个普遍预期。

　　那么，不断升级的调控"紧箍咒"能否为楼市降温，2014年的房地产行业将如何演变?

　　同样预期房价会继续上涨的人士不在少数，其中也包括华远地产董事长任志强。在一个论坛上，任志强再次宣称，房价仍会上涨。不过，一向被称为"任大炮"的他，此番对今年房价的预期并不如往年那般"豪放"。任志强表示，"2014年房价总的趋势是看涨的，但是增幅放缓，如果说具体区间，则有可能从两位数降到一位数。"

　　除了"上涨"说之外，目前市场上更倾向于另一种预判。一些主流观点认为，2014年的房地产市场将迎来转折之年的到来，房地产市场将会呈现两极分化现象。

　　"在房价冲高的2013年，虽然一二线城市房价都出现了上涨，但三四线城市的房价却是步履维艰的，有的城市房地产市场过剩问题和泡沫破裂的风险很大。"一位业内人士如是说。

　　作为地产企业的代表，保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)董事长宋广菊公开表示，2014年房地产市场总体呈平稳上升趋势，区域结构呈现不均衡发展。她分析说："一二线城市，特别是一线北上广深还会持续上涨，这主要是由于特大城市聚集力和影响力进一步增强;二线城市应该是平稳增长，因为它既有不断增长的需求，同时也存在去除库存的压力，所以供求关系趋于平稳;三四线城市由于需求不足、供应量过大，房地产有下降的压力。"

　　持类似观点的还有住建部政策研究中心主任秦虹。她认为，2014年房地产市场增长速度很难超过今年，分化的趋势会延续。

　　原因有两点，

　　一是销售增长超过预期。秦虹表示，2013年1-10月份全国新建商品房销售面积增长速度是41%，1-9月全国二手房销售面积增长84%，这两个增长速度远远超过预期，去年商品房销售面积增速在此基础上再创新高的难度非常大;

　　二是市场以自住型需求为主。一二线城市限购、限贷政策很难退出来，在这样的情况下，市场需求主体以自住性为主，自住性房子不可能重复购买，一家只需要一套房子住就可以了，因此今年自住性需求仍会增长，但增速超过去年很难达到。