[]房地产培训：“成都东村”文化创意产业歧路

　　“成都东村”文化创意产业歧路

　　文化产业近期政策利好不断，截至目前，文化产业发展专项资金已累计安排142亿元，各级地方政府再次兴起建设文化产业园的浪潮。但在成都东郊，号称“史上最牛规划”的东村文化创意产业园，却因其极不明朗的开发现状遭受到外界的质疑。

　　这个三年前不惜耗巨资在央视和浦东机场进行广告宣传的重点项目，一度被管理层和业内人士寄予厚望，如今却因融资困难、缺乏产业支撑和入驻惨淡而走到了岔路口。最近，该项目还被质疑有迹象转为住宅开发。创意园区运营商获利心切、准入和退出机制宽松等问题，或将成为这座“鬼城”复苏过程中绕不开的阻碍。

　　“鬼城”之春

　　“成都东村”的全称是“东部新城文化创意产业综合功能区”，位于成都市中心城区东南部，总规划面积41平方公里。在“成都东村”的名号未叫响之前，该区域是成都落后破败的东郊工业区，2010年，工业区调整外迁后，这里成为了成都著名的“鬼城”。因此，东村文化创意园区启动之初，不少人对其寄予了厚望。

　　2010年，为建设世界现代田园城市，成都市规划了13个市管产业功能区，作为高端产业的重要载体。其中，“成都东村”重点发展文化创意产业为主的现代服务业，建设城市商业副中心。

　　公开资料显示，优越的区位、生态和交通条件成为当年催热“成都东村”的重要原因。它是成都绕城高速内唯一一块未经开发的土地，该地块还包括面积达1600亩的青龙湖和水量充沛的东风渠，区域内的东客站是西部最大的现代化轨道交通枢纽，每天承接70万的客流量。对于一座新兴城区而言，这里的优势似乎是得天独厚的。

　　各大房地产开发商的争相入驻，使这一地区的价值进一步坐实。东村规划亮相后，许多敏感的开发商都嗅到了这一商机。据不完全统计，截至2012年5月，就有首创、绿地、世茂、龙湖、隆鑫、华润、招商、合能、朗诗、信和、伊泰、保利、万科、鑫苑等十余家地产开发商签署了意向协议。

　　尤其是韩国SK集团和中国保利计划共同注资254亿元进行开发的传闻，为东村热再添了一把火。在这期间，成都市政府还花重金在央视和上海市浦东机场出入口投放广告宣传片，进行招商引资。

　　据成都市文产办预计，到2015年，“成都东村”的文化创意产业增加值将超过40亿元，税收贡献将达到10亿元左右;到2020年，通过完善产业链，建设复合性的产业组团，“成都东村”文化创意产业增加值将达到115亿元，税收贡献将达到25亿元左右。

　　创意“受创”

　　然而事情的进展远没有想象中顺利。据知情人士透露，自去年以来，陆续有开发商和投资商退出“成都东村”项目，先是韩国SK和保利艺术品拍卖中心项目低调退出东村，然后是华熙民间博物馆项目缩水。龙湖影音娱乐项目涉及拆迁难题，项目地块已经被收回。最后，又有相关人士表示，“传媒集团由于在成都其他区域还有闲置土地没有利用，所以传媒东村已经暂停推进了”。

　　而前期负责土地整理的成都兴城投资公司及后期负责项目包装运作的“东部新城文化创意产业综合功能区领导小组办公室”均未就上述传言予以直接回应。成都市文化产业协会一位不愿具名的负责人告诉中国房地产报记者，目前成都东村周边板块尚未成熟，缺乏相应的产业支撑，“至少这两年发展文化产业还不够成熟，政府方面仍在等待最合适的时机”。

　　目前，紧邻成都东村的攀成钢和大面板块均以住宅项目为主，交房时间多集中在2016年之后，眼下的商业、人文配套都还不成熟，与规划中的东村并不匹配。另据公开数据显示，仅成都市锦江区已有的文化创意产业中心便有1300余家，但多以点状分布，各自为战，并没有形成文化创意产业集群。“成都东村文化产业现在基本是零的状态，文化产业是一个链条，一个领域，现在东村连链条上的一节都没有形成，要让文化创意产业凭空而起还必须考虑多重因素。”业内人士直言。

　　成都日新伟业战略顾问中心总经理赖瀚林认为，上述入驻商之前跟政府签的基本上都是“意向协议”，对双方的约束力有限。有接近政府的人士指出，下半年中央突审地方债，而自2009年以来四川省债务始终领跑全国，首期地方债还款期限到期，使得东村融资问题遇到障碍。“三年前临时组建的工作组人员，后来陆续调回原工作单位，而之前政府的主要精力都放在了旧城改造和打造天府新城上。这或是导致东村项目举步不前的重要原因。”上述人士分析称。

　　另一个值得警惕的现象是，随着各个文化创意产业项目的流产，当初通过文化创意产业规划拿到的工业用地指标可能转为纯粹的房地产开发，“后者对政府来说更加有利，由原来的工业用地变为商业用地，这样就可以增加存量资产，作为投融资平台。”某投资公司总经理告诉记者。

　　按照上述人士的估算，这41平方公里的工业用地转化成商业用地后，将是一笔极具诱惑力、数额庞大的财政收入。成都市政府相关部门负责人辩解称，“政府有能力兑现三年前的承诺，成都东村文化创意产业绝不会演变成单纯的房地产项目，目前正准备重启新一轮的广告宣传，数十个新项目正处于谈判阶段。”

　　但据搜房网提供的数据，目前东村文化产业园真正取得实质性进展的项目只有两个，一个是绿地集团开发的“成都绿地中心”，该大型综合体项目总投资达120亿元，占地面积448亩，其最大亮点是468米高的西部第一高楼，还未开盘就已成为传奇，这是“成都东村”项目迄今为止唯一的功臣。另一个是上海长峰的“龙之梦”综合体项目，但据记者走访得知，该项目直到去年底才正式动工，目前对外宣传极为低调。

　　文化产业困局

　　近期召开的十八届三中全会再次重申，振兴文化产业的同时，要正确处理好经济效益和社会效益的关系，要提高文化产业规模化、集约化、专业化水平。记者梳理发现，国内文化产业园区虽然起步晚，近年来也出现了深圳华侨城、西安曲江、芜湖方特等较为成功的文化园区，但这些有限的成功案例越来越被整体泛滥的现实所掩盖。

　　据不完全统计，当前全国文化创意园超过10000家，总体水平不高，能够真正称得上文化创意产业的不到5%。这些文化产业园名目繁多，有“文化产业示范基地”、“历史文化产业集聚区”、“动漫产业基地”等，但大多有名无实。

　　业内人士认为，与产业结合的房地产开发不仅可以拿到相对廉价的土地、优质低价的开发贷款，项目审批更迅速，还可以进行合理避税，这是众多开发商和投资商扎堆文化产业的根本原因。

　　“导致东村文化创意产业步履维艰的根本原因在于缺乏产业支撑，入驻商短期内看不到盈利的可能性，这个时候就剩下两种选择：要么转向房地产，要么退出。”成都市文化产业协会某负责人称。