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房地产调控的策略不是一蹴而就的，可是为何实施起来就是不如人意呢？政府每次出台相关的政策，都是有一定的策略方案，精心的策划，那为什么没有一个明显的效果呢？后期的演变几乎成就不大，产生不了太大的作用。房地产培训
政府习惯于制定政策规则，而往往对政策的贯彻落实缺少监督，对政策边际效应的研究不够，使得每一轮房地产调控政策的短期化特征较为明显，因而在政策出台后一段时间内容易引发政策微调的预期。虽然决策层审时度势，及时出台了新“国五条”及其实施细则，但新的房地产调控政策在影响房地产市场运行、引导预期变化上还需要时间进一步检验。
回顾2003年以来的我国房地产市场调控，可以看到，政府对房地产市场运行规律的认识逐渐深化，房地产调控政策目标取向也日渐清晰。但同时也发现，由于政府习惯于制定政策规则，而往往对政策的贯彻落实缺少监督，对政策边际效应的研究不够，使得每一轮房地产调控政策的短期化特征较为明显，因而在政策出台后一段时间内容易引发房地产政策微调的预期。
以房地产限购政策为例，虽然是行政干预，与市场化调节方向相背离，但在当前中国特殊国情下，中国13亿的人口大国，却非常有必要。由于中国人多地少，投资渠道狭窄，通过限购政策限制富裕人群购房行为，有利于保护中低收入家庭基本住房需求。限购政策出台后，房地产市场成交量迅速萎缩，房地产开发商对后市预期也出现分歧，部分开发商加快二线、三线城市和商业地产开发，以替代一线城市业务下降。这种情况表明，限购政策在抑制房价上涨、打击投资投机性住房需求上的作用非常明显。房地产培训
仍以限购政策为例，若能够严格执行，完善细则，应该可以完全堵住“房姐”、“房叔”的出现。但也应该看到，限购政策主要针对特定人群，短期内政策执行具备刚性特征，中长期内弹性很大。特别是随着时间推移，符合购买条件的人群增多，这恐怕是限购政策自身无法弥补的缺陷。
新“国五条”实施细则很具体，尽管市场上可能有分歧，仍应该给予观察期。事实上，这些年，我们并不缺少有效的房地产调控政策措施，从国际经验借鉴到自身储备，我们的房地产调控政策不可谓不全，也不能说全然无用，但无论如何，贯彻落实房地产政策应优于规则制定。
一是要研究政策措施对房地产市场影响的边际效应。只有掌握了政策实施的边际效应，才能灵活运用，实现政策调控目的。二是要加强政策执行与监督，防止政策在实施中“走偏”，将问责制度真正落到实处。三是要加强房地产市场动态研究，有的放矢，根据市场苗头性变化及时调整政策实施力度，确保住房供求平衡，合理引导房地产市场预期。
在笔者看来，当前出现全国性的房地产市场回暖，从根本上说，并不是因为限购政策“不管用”，或是因为这些房地产调控政策没有发挥作用，而主要是因为房地产调控政策执行可能出现偏差，以及政策效应受到了一些条件的内在约束与限制。
政策的实施必须结合国情，结合实际的情况，后期的监督必须给力，既然颁布了房地产调控政策，就要实施，必须进行监督管制。房地产培训
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