[]楼市调控应注重疏导人口迁移

  中房商学院新闻观察 近期部分城市房价出现过快上涨，再次引起政府和舆论高度关注。数据表明，部分城市特别是一线城市房价过快上涨的压力，与近些年来人口向这些城市过度聚集呈高度相关性。因此，在调控各地楼市的同时，应纳入疏导人口迁移的相关政策，例如促进我国区域及城市间经济功能区、消费资源的再平衡，以引导人口向中西部、二三四线城市迁移，缓解大型城市的房价上涨压力。
 

  目前我国正处于城镇化的过程中，农村人口不断迁入城镇，令全国城镇人口占比不断提高。与此同时，城市间的人口迁移也非常活跃。但分析北京、上海、南京、成都、大连五大城市发现，进城及换城人口的目的地并不均衡分布。
 

  2000年以来，五大城市常住人口都出现大幅增长。其中，北京、上海2000年常住人口分别为1363.6万和1608.6万，2012年底达2069.3万和2380万，年均增长58万和64万。同时，北京、上海常住人口占上述五城市常住人口总和的比例，2000年为23.07%和27.22%，2011年上升到25.03%和29.11%。
 

  南京、成都、大连三个城市总人口及占全国总人口的比例虽然也呈增长态势，但增长幅度较北京上海则明显缓和。另外，这三个城市常住人口占五城市常住人口总和的比例，实际上呈下降趋势，分别从2000年的10.37%、19%和9.9%下降到2011年的10.05%、17.45%和8.29%。考虑到计划生育政策并未松动，并结合常住外来人口数据，从上述城市常住人口的变动中，大致看出迁移人口的走向，即规模越大、经济越发达的城市，人口迁入活动就越强劲。
 

  联系上述五城市的房价及走势，可以发现房价与人口规模及增速的高度相关性。常住人口增长越快的一线城市，二手房价格越坚挺，上涨压力越大，二三线城市常住人口增长相对缓慢，楼市价格上涨的压力也相对较小。
 

  导致房价上涨的因素很多，诸如经济和居民收入增长、刚需改善需求强劲、投机投资活跃、土地短缺、相关企业及机构炒作等，有的是短期因素，有的是长期因素，但我国部分城市的房价上涨压力已经趋于长期化。住房价格走势与城市人口增长的高度相关性表明，作为中长期趋势的人口迁移流向，对楼市价格产生着重要的影响，对楼市调控的诸多政策中，应纳入疏导人口迁移的相关措施。
 

  首先，应促进全国区域间、城市间的经济功能区再平衡，加大中西部地区，二三四线城镇的经济发展。人口向特大城市的迁移，与这些城市发达的经济、便利的投资及就业条件密切相关。国家在产业规划、财政投入、信贷投放等方面，应大力向中西部地区，二三四线城镇倾斜，同时应适当抑制京沪广深等特大型城市新建、扩建全国性、区域性经济功能区的冲动。
 

  其次，应促进全国区域间、城市间的消费资源再平衡。一些人口向北京、上海等特大城市聚集，看中的是其相对完善的教育、医疗、安全等环境。例如，教育部“211工程”大学中，在北京、上海的大学占比合计近30%，复旦大学评出的2011年度中国最佳医院前100位中，在北京、上海的医院占比合计高达44%。可见消费资源在全国区域、城市间的分布也极为不平衡，从而左右着人口的流向，给特大城市房价造成巨大压力。
 

  同时也应注意到，引导人口流动不能用简单的行政手段。用户籍等行政手段人为地阻止人口向一线城市的迁移，并不能真正地促成区域间、城市间的资源平衡，而且还与人口自由迁徙的精神相悖。中房商学院报道