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多年来，房地产价格成为政府和社会最纠结的问题之一。调与不调都是问题点，政策“多动”，居民“多怨”。受益者不吭声，受损者没人问，发声最大的人其实也没有说实话（真正的实话是：“我买之前房价要低，我买之后房价要涨”）。政府也很困惑：“出台了那么多政策，做了那么多好事，为什么人们却越来越不满意？还不得不承认‘误伤’了不少人。”百姓不乐意，政府为难。一下几点是将要阐述房地产调控政策的问题点。
第一：房地产调控为什么总是事与愿违？
政府调控房地产当然是出于善良的愿望：把房价压住，让更多的人买得起房。同时，政府还力图提供更多公租房、廉租房、限价房、福利房等。用心良苦，但效果总是不尽如人意。每次宣布调控政策出台，立即导致抢购房、抢过户，推动量价齐升，租金上涨；政策实施后，房价可以在新的较高价格平台上稳定一段时期，但随后会再度形成上涨趋势。于是，再次宣布出台新的调控政策，又是一轮抢购房、抢过户，推动量价齐升，租金上涨；政策实施后价格又在新的更高平台上稳定一时，然后再次出现上涨压力。政府又考虑出台新政，如此周而复始。这种恶性的循环，什么时候才是个头呢？
调控政策原本希望能降低中低收入者的买房成本，结果却使他们的实际购房成本越来越高。因为，调控房价的主要政策工具是不断加大交易成本，结果是大部分成本均由买方承担：价格和税费不断提高。买房者负担越来越重，岂不怨声载道！调控政策原本希望使低收入者获益，结果却使真正的低收入者的居住成本越来越高——每一次限制性调控措施的实际效应都使租金价格大幅度上升。房价没有打下来，租金明显推上去。而大多数低收入者是租房居住的！
调控政策的“打击”对象说是“炒房者”。但具体措施就像是为了打击混在人群中的“盗贼”，直接向人群开枪扫射。不知道能否击中“盗贼”，但“误伤”是绝对避免不了的！
第二：房地产调控政策究竟要解决什么问题？
房地产既是一种财产，又是满足居住消费的物质条件。如果要解决社会财产拥有问题，政策着力点是谁拥有房地产的产权（买得起产权）；而如果要解决满足居住消费的问题，则政策着力点是让所有的居民能够有房居住，或者是要让建好的房子尽可能地住进人。那么，房地产调控政策是要解决财产拥有问题还是满足居住消费的问题呢？
其实，当房租不断上涨时，房地产的投资价值就更高，因而房价上涨的基础就被进一步夯实和推高。因为资产价值（房价）归根结底是以消费价值（租金）为基础的。所以，租金上涨的社会福利代价是相当高的。以往房地产调控政策的实际效应是：以低收入者承担代价为条件（减少出租房供应量），来援助中等收入者购房（稳定和降低房价）。其实，这样的政策即使成功，中等收入者也未必满意，因为他们只是在购房前希望房价降低，一旦购房后就希望房价上升了！也就是说，无论十年来的房地产调控是否有成效，调控政策成本的主要承担者是低收入的租房人。凡是买了房的人倒并没有吃什么亏，尽管他们嫌房价太贵。
第三：房地产调控政策主要调控对象应该是谁？
实行住房改革以来，房地产业快速发展。中国成为全世界造房最多、最快的国家，住房供应量大幅度增长，城市人均住房面积翻了两番，达到30平方米以上。应该说，从实际供应量来说，满足居住的条件和能力极大地改善。只要让所有的房屋中都住进人，并不存在解决居住问题的很大困难。
问题的症结是：盖了那么多的房子，却有许多房子空置而无人居住，并没有成为有效供应。而政府却以为可以压低房价让中等收入者买得起房；同时又努力建造大量的廉租房、公租房来安排低收入者居住。其实，政府的能力是有限的，如果不调动市场供应的力量，是难以取得令人满意的效果的。在一个13亿多人口的国家，对于满足居民拥有房地产财富的欲望，政府是根本无力解决的；而对于满足低收入居民的居住需要，政府也难以独担责任，必须调动社会力量。
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