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房地产市场： 精细化的管理、品牌化的经营、规范化的服务将是今后房企持续发展的着力点。
万科总裁郁亮就曾表示，由于靠土地升值盈利的模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将下降，并向制造业靠近。
“房地产行业的黄金十年已经渐渐远去，简单地依靠土地增值和粗放型管理就能赢得暴利的时代已经结束，今后的十年整个行业将进入平稳发展期。”
行业集中度不断提升
数据显示，在调控成为常态化的背景下，继2011年四季度全国商品房销售面积同比下滑后，2012年前二季度全国商品房销售面积持续疲软，直至下半年，随着企业降价促销刺激下自住性需求的逐步释放，商品房销售面积平稳回升。2012年全国商品房销售面积为11.13亿平方米，同比增长1.8%，再创历史新高。
相比2010~2011年间的多轮次、不断升级的政策调控，2012年的房地产调控政策总体保持了相对稳定，但力度并没有丝毫放松。
根据《报告》统计，2012年10强房地产开发企业销售总金额达到7973.66亿元，占500强销售总金额的32%，占比较2011年提升4个百分点；销售面积总计8339.3万平方米，占500强总销售面积的36%，占比较上年大幅提升7个百分点。
市场占有率方面，10强、20强、50强、100强房地产企业市场占有率在2012年分别提升至12.37%、17.12%、29.34%和35.17%，均创下近年来的最高点。
“这种销售业绩进一步向排名靠前企业集中的数据结果表明，在房地产调控政策持续背景下企业的优胜劣汰在稳步推进，行业集中度在稳步提升。”朱中一认为，这一情况的出现，主要是由于排名靠前的企业，主动顺应政策和市场的敏感度更高，迅速采取了加快周转、带头降价、改变产品定位为刚需等策略。
与此同时，虽然楼市回暖促进了大型房企销售和回笼资金，但一些中小房企资金链依然紧绷，因此不少中小房企不得不在产权市场转让股权、债权，甚至抛售房产、在建项目等实物资产。而部分具有雄厚资金实力的标杆房企在市场持续回暖、信心恢复之下，则在此股并购潮中谋求逆势扩张。数据显示，2012年房地产行业并购案例有100起左右，并购总额为39.04亿美元。
净利普遍下降
尽管2012年龙头房企销售业绩增长迅速，行业集中度不断提高，但房企利润空间随着生产成本及行业成熟度提升等因素不断被挤压。
“房地产企业利润普遍收窄，从前年就开始显现，去年则更加明显，我认为这是一个趋势。”朱中一称。
此外，继2011年业绩增速放缓后，500强房地产开发企业业绩增长指标再度全面下滑。其中，500强房地产开发企业房地产销售面积增长率均值为7.12%，较上年下降14.19个百分点；房地产销售金额增长率均值为2.23%，增幅下降18.35个百分点；营业利润增长率均值为1.94%，净资产增长率平均值为8.53%，均较2011年明显下滑。
即便是排名靠前的龙头房企，净利率下降也是不容回避的现实。万科2012年业绩报告就显示，该公司房地产业务结算毛利率为25.84%，较2011年下降2.95个百分点；结算净利率13.08%，较2011年下降1.93个百分点。
中原地产此前的一份统计也显示，以标杆房企半年报和三季报的销售净利润率作为其2012年的销售净利润参考，通过数据对比可以看到，自2007年以来，包括万科、保利、富力等在内的标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%。
朱中一认为，国家对房地产的调控更加强调要完善稳定房价的机制，同时土地、劳动力等要素成本不断上升，双重作用造成了房企利润普遍收窄。
“制造业企业的净利润率基本控制在10%以内，毛利率在20%以内。”有分析师认为，当房地产行业真正回归到合理状态，其整体毛利率应该保持在30%左右才是可以接受的。
而据CRIC预计，“2013年房地产行业的净利率降至10%左右是大概率事件”。
“利润空间收窄是正常的现象，也是房地产行业发展的大势所趋。”朱中一认为，如果企业不能找出新的创利来源，或者无法更有效地控制成本，房地产开发企业利润空间被进一步压缩的状况将在更长时期内持续。他建议，“精细化的管理、品牌化的经营、规范化的服务将是今后房企持续发展的着力点。”
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