[]分析：细则落地 二手房交易量必降

　　“老子要背个煤气坛子把你们房管局炸塌，本来准备和男朋友结婚的。因为房子问题现在闹得要分手，接受姐姐的愤怒吧！”官网神回复：“千万莫炸我局，那会误炸的。因为国五条还未在我市实行。”3月初，新“国五条”出台，引发了“武汉姐姐”等不少人的愤怒与共鸣。不过，不管购房者也好，业主也罢，还是开发商或中介，大家一边吐槽的同时，也都没闲着。

 

 

　　二手市场在3月初出现一波赶“末班车”的交投小高峰。据阳光家缘网站公布的全市各中介公司二手房网签即时数据显示，3月1日-5日这5天的二手房网签量比2月24日-28日大增150%，与2月1日-5日相比更出现157%的增幅。不过，成交均价的变动幅度则较小。据合富置业成交数据统计，2月份整体市场二手住宅成交均价为17566元/平方米，比1月份轻微下降5.2%。

 

　　因为购房者赶“末班车”，这几天以来，广州市住房交易登记中心一直持续高温。除了咨询的，许多购房者也加快了办手续的步伐。广州的宋先生2月底在越秀区买了一套二手房，总价400万元，原计划是这两天办理过户。但细则出来后，如果按照新的税收，卖家大概要出50万-60万元的税，而他也担心出现变故，即使在外地出差也特地请假回来办理过户。据了解，3月初市中心多个板块均出现刚需客急买的现象，如天河北、东风东等省级重点名校所在的区域，刚需学位房买家加快了选房及下决定的速度，令本应4月才出现的学位房交投旺季，提早到3月初就出现了。据合富置业储备分区营业经理徐铿表示，在“国五条”细则出台后，天河北板块内不少刚需客都加快了下决定的速度，大多为一些看中了华阳小学学位的学位房买家。

 

　　合富置业市场经理梁燕明还表示，目前市场上大部分在售房源价格坚挺，业主大多不接受议价，到价即卖，而个别出售意愿不强的业主，会出现反价或将物业转卖为租的现象。不过，在个别板块还是会存在一些“有心卖”的业主愿意接受小幅议价的情况，如天河北现时有部分“有心卖”的业主有时也会顺水推舟，在价格上作出一定的让步，但幅度不太大，让价空间最多也只是3%-5%之间。

 

 

　　有关“二手房交易将缴纳转让所得差额20%的个税”，被解读成一手楼市的利好，但相比二手楼市的火热，一手楼市尽管有升温，人气与成交量都增加，但总体还属于理性，楼价未现明显涨幅。有业内人士表示，预期针对一手的调控政策也将出台。

 

　　中原地产项目部总经理黄韬表示，“按所得差额征20%个税”的确有误伤刚需的现象。因为来不及赶二手房“末班车”的置业者，因此将眼光投向了一手楼市。据他介绍，“国五条”实施细则出台后，一手楼市看楼客增加了20%-30%，而一手楼的市场成交也增加了10%。

 

　　不过，尽管一手楼市迎来一定利好，但在不少开发商眼中，这种利好纯属短期行为，并且预期针对一手的调控也将会到来。例如新“国五条”实施细则当中提及“继续严格实施差别化住房信贷政策”的内容，“对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”

 

　　不过，市场普遍认为，针对一手的调控政策会相对温和一些，比如提高二套房首付之类的信贷政策、高价盘限售等，都属于已经存在的政策，只是程度上加深而已。因此，不少开发商也在利用这个契机抓紧出货。特别是增城、从化两地，担心会限价，也在加紧出货。

 

　　住建部专家解读国五条细则，认为“卖房一年后再买房”及“证满五年唯一住房”应免税，网友吐槽：现在离婚买房，以后恐怕要为卖房离婚

 

　　国五条细则出台后，二手楼业主与买家无不为“税”愁。根据政策要求，“个人转让住房严格征收差额20%的个人所得税”，这将大幅提高交易成本。但早在2006年国税总局的文件就规定对卖房一年后再买房，而且转让自用5年以上的家庭唯一生活用房可以免征个人所得税。近日，住建部政策研究中心主任秦虹就呼吁，这一优惠措施还应继续执行。不过，有网友吐槽说，考虑到“家庭唯一生活用房”这一条件，继离婚买楼之后，看来为卖楼离婚又会流行啦！

 

 

　　细则出台后，最受关注的是“个人转让住房严格征收差额20%的个人所得税”。有人认为，在热点城市这一税收可能会转嫁到购房者身上，从而增加购房成本，推高房价。尤其是改善型购房需求可能会被“误伤”。此外，也不利于二手房的流通，影响市场供应。

 

　　对此，秦虹表示，2006年国税总局的文件规定，对出售自有住房，并计划卖房后1年内重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳。再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。同时，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。“这一政策实际上对改善型需求有一定的优惠，应继续坚持执行，切实达到‘支持合理住房需求，抑制投机性需求’的政策目的。”秦虹说。

 

　　“当然，调控政策还有进一步细化和改进的空间。”秦虹表示，楼市调控涉及法律手段、行政手段和经济手段，但目前因相关法律不够完善，所以多用行政手段和经济手段。行政手段的特点是刚性较强，短期容易见效。而经济手段弹性较强，但效果出现不确定性大，如提高利率，房价会有一定的滞后反应。“总的来讲，仅靠‘堵’不是长久办法，整体设计、系统改革、疏堵结合才能解决涉及面广、复杂程度高的房地产市场问题。”秦虹说。

 

 

　　由于“20%个税”政策将致使交易成本提高，因此近来民众纷纷想对策避税，其中应用最广泛的一招便是“离婚”。据媒体报道，在广州市天河、越秀、海珠等中心城区的民政局婚姻登记处，这两日来办离婚的夫妻明显增多，其中天河区周一办理离婚的夫妻一个上午竟然达到了21对，一天下来就办理了25件离婚手续，而平时每天平均最多十来对。假离婚’的看起来感情还是不错的，而且看不出特别的悲伤神情。”婚姻登记一名内部人士说。

 

　　而记者周末在金沙洲某盘踩盘时，销售人员特意提醒记者，如果是买二套房，基本上要做好首付7成甚至8成的准备。还有销售人员甚至给记者支招：“如果真是首付不够，干脆办个假离婚变成首次置业，等买了房再马上复婚。”

 

　　同时，近日广州办理无婚姻登记的单身证明人数也暴涨，越秀区民政局婚姻登记处平时一天最多100人办理单身证明，现在每天有300多人。而海珠区也从每日的四五十人暴涨到100多人。“很多人都是为了卖房或买房来开证明的。”工作人员告诉记者。

 

　　近几年由于限购政策，不少夫妻通过“离婚又复婚”曲折买房。如今面对重税，有网友吐槽说，考虑到“家庭唯一生活用房”这一条件，继离婚买楼之后，为卖楼离婚又会流行了。

 

 

　　买房离婚：离婚后将房子留给对方，可以二次置业变首次置业，减少首付及利率，而三次置业也可以变首次，从而可以顺利贷款。

 

　　离婚卖房：根据现行规定，唯一住房证满五年可以免征个人所得税，离婚后带走一套房再卖掉就不用交税。

 

 

　　1.完善和贯彻房价调控工作，制定年度新建商品住房价格控制目标

 

　　解读：明确细化以及强调建立新建商品住房价格控制目标。同时，落实各级政府工作责任制。

 

　　2.进一步完善现行住房限购措施 解读：限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。在此之前，如南京和天津的限购范围仅限于市区，而济南只有新建商品住宅被列入限购范围。

 

　　3.进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率解读：对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

 

　　4.对出售自有住房按差额20%征收的个人所得税

 

　　解读：新政将对出售二手房差额征收20%的个人所得税。之前，个人所得税都是按照售价总额的1%-3%来征收的（个人出售自有唯一且满五年住房，可免征个人所得税。）

 

　　5.加快推进扩大房产税试点工作解读：加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。

 

　　6.增加住房用地供应解读：原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量。

 

　　7.加快保障性安居工程规划建设解读：全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。

 

 

 

　　相对二手房个税以及二套房贷首付及利率的提高等措施，国五条中的其他措施关注度明显不高。但在广州市政协常委、广州新城市地产董事长曹志伟看来，“增加普通商品房及用地供应”、“加快保障性安居工程规划建设”这两条将对市场会产生长远影响。

 

　　曹志伟表示，北上广深四大一线城市中，近三年的土地有效供应比例不到50%。换句话说，开发商手中的存量土地在不断被消耗，而土地价格因为供不应求数倍增长，不少小开发商因买不到地而退市，市场份额越来越集中在大开发商手中，形成区域垄断，房价也越难控制。

 

　　“在供应萎缩的过程中，需求不断增加，尤其是这几年经济快速增长，老百姓富余财富不断增加，但货币的贬值迫使老百姓不断去寻找可以保值、增值的商品。在投资渠道不畅、股市不振的局面下，房子成了最保险的选择；现在‘90后’都要结婚了，刚需非常之大，这都造成了房子供不应求，房价自然会涨。”曹志伟表示，新政细则中规定增加住宅用地供应，从源头上保障了商品房的供货量，通过缓解供不应求的局面来抑制房价上涨。

 

 

　　据了解，佛山和东莞已经连续多年按转让所得的20%计征个人所得税，而佛山近几年二手楼价几乎没有什么变化。有分析人士认为，若严格按照转让所得的20%计征个人所得税，二手房交易将明显受抑。佛山二手楼价涨幅不及一手楼“佛山执行二手房20%的个税规定已经六年了，对市场的影响还是挺大的，尤其是近两年来，在限购的因素叠加下，二手房基本没有怎么涨过。”佛山业内一位资深人士向记者表示，佛山的二手楼交易与广州一样都是卖家实收，税费的负担让买家觉得一手楼的吸引力不比二手楼差。家住佛山南海万科金色家园的周先生告诉记者，2010年佛山开始限购后，小区的二手房价就一直徘徊在9000多元/平方米，到现在也还是这个价，而周边一手楼的涨幅要明显得多。“相对来说我们小区的价格还不算高，所以二手楼还比较受欢迎，像中海万锦豪园这样二手价格在13000元/平方米以上的小区，二手楼买卖更加不活跃，因为买家要负担的税费实在太高了。”

 

　　业主担心满五年物业被征税急卖房由于佛山一直规定满五年的二手房可以免征个人所得税以及营业税，因此佛山满五年的二手房在市场上较为吃香。而且佛山商品房市场发展起步较广州要晚，这类盘源多集中在市中心成熟路段，价格也不便宜。

 

　　据了解，新政细则出台后，对佛山的冲击明显不如广州大，但中介的客源还是比以往有所增加，除了来咨询新规情况的市民外，放盘业主增加了两三成，特别是拥有房产证过5年以上房产的业主放盘明显增多。

 

　　有业内人士表示，放盘的业主多是担心目前还可以享受证满五年免征个人所得税的优惠，而新政细则落地后，佛山的这一优惠可能会被取消，因此急着将这类房子脱手。

 

 

 

 

　　今年2月份全国房价环比连续9个月上扬，为了抑制房价过快上涨，国务院办公厅于3月1日颁布关于继续做好房地产市场调控工作的通知，该通知明确了“国五条”细则。新政出台一周以来，广州楼市可谓进入了短期成交爆发期，不仅二手楼买卖双方因为急着过户连续多日挤爆交易中心，一手楼也迎来了成交高峰，多个楼盘开盘热销。不过，业内人士分析认为，从长期来看，二手楼市场恐将陷入深度低迷，而一手楼市场虽然短期受益，但长期来看亦不容乐观，开发商或将调整拿地策略和开发进度，历年调控中影响最广！

 

　　广东省房协秘书长王韶表示，此次细则出台，距离“国五条”出台不到一个星期，动作之快、力度之大、影响之广，为历年调控政策之罕见。

 

　　王韶表示，近年来二手房在整个住房市场中所占的份额越来越重，部分城市的二手房成交已接近或超过一手住宅。以深圳为例，2012年深圳二手住宅成交481万平方米，占住宅总成交量的57%。细则要求二手房转让依法按所得的20%计征个人所得税，将大大增加二手房交易成本。

 

　　王韶认为，若对按转让所得的20%计征个人所得税“一刀切”，将造成业主惜售或向买方习惯性转嫁税收成本，市场有效供应有可能出现大幅度减少，从而导致供应结构恶化，供求矛盾加剧，迫使部分实力有限的刚性需求转向郊区购买一手住房，推动郊区房价上涨。且还可能因交通、医疗、教育、购物等配套不足产生新的不和谐因素。

 

 

　　国五条新政细则直接打击了二手楼市，而一手楼虽然也面临着二套房首付及利率上涨的压力，但开发商却显得淡定得多。新政出台后记者踩盘发现，近日广州多个新开盘楼盘人气十足，有楼盘甚至开始涨价。

 

　　数据显示，近一周（2月28日至3月6日），广州全市均价为14519元/平方米，明显高于2月份全月13758元/平方米的价格。成交量则为2693套，接近2月份成交量的一半。而成交排名前四区域，全部为增城、花都、南沙、番禺等郊区，市中心因为推货较少而成交相对乏力。

 

　　高力国际分析认为，一手住宅市场方面，受调控新政的影响，总体成交量会有所下降。然而，考虑到二手住宅市场销售报价的提高，部分买家会转而进入一手市场，使需求量下降幅度有限。但从长期来看，鉴于未来需求减少的考虑，开发商会相应地调整他们的开工进度和拿地策略。

 

 

 

　　高力国际分析认为，地方执行细则落实后，可能对二手住房市场产生两方面影响。

 

　　1.首先部分卖家将出现观望心态，而导致挂牌量以及供应量下降。另外部分卖家可能会通过提高挂牌价的方式将额外税负转嫁给买方。对于第一种情况，卖家之前持有物业的期限会对其决策产生一定影响，由于之前的规定是持有满五年且是唯一住房的可免征个人所得税。如果该规定继续执行，未满五年持有期限的卖家可能会采取等待策略，这会进一步降低二手住房挂牌量。

 

　　2.在第二种情况下，如果卖方要将税负压力转嫁给买家，需求量的变化主要取决于买家对于更高价格的接受程度。尽管首套刚需及改善型买家对于价格变动的敏感度相对投资型卖家而言较低，从而该类需求的影响较小，但也不排除部分买家暂时搁置购房计划，以等待未来政策的利好变化，所以总体需求量还是会有所下降