[]楼市路线图，新年如何走？

　　市场心态几经变化

　　新年已经到来，而广州楼市成交延续了去年底的市场走势。“低开高走”、“年末翘尾”、“房企业绩猛增”，2012年的房地产市场，由于极为戏剧性的波动而有了更多可探讨的话题。这些波动既与开发商的阶段性营销策略有关，同时也与购房者的心态转变有莫大的关系。

　　“去年初是有房怕没人来买，现在却是有人却怕没房卖。”这是对目前市场的真实写照。从去年底开始，一手住宅市场的热销已经并不是一两个降价盘的独享，而成为整个市场呈现出的主要特征。除了支撑大局的首次置业者，改善型换房买家纷纷出手，甚至于投资者都蠢蠢欲动。

　　去年底，本报曾与合富辉煌推出“2012置业者心态调查”，结果显示心态的积极化是楼市重新走热的关键因素。而其中，前期一直处于观望状态的刚性需求买家充当了回暖潮的主力，而被限购制约的多次购房人士却仍然通过各种方式来争取购房名额。

　　政策动向广受关注

　　2013年刚过去的元旦假期，广州再现日光盘，这反映出看好后市的积极心态得到了延续。另一方面，在市场心态向好的同时，国家相关部门近日不断出面强调的调控将继续的表态，又让一派乐观的市场氛围蒙上一层阴影。

　　“政策是影响楼市最关键的因素。”这已经成为业内的共识。特别是在经历了将近三年的严控之后，感觉更为深刻。有分析认为，今年又将是一场新的博弈。去年是开发商、政府与购房者三者博弈。而今年则是积极的预期与调控力度间的博弈。改变了的心态与未变的政策大环境导致今年楼市行情拥有了更多的悬念。

　　市场积极专家看稳

　　对于房地产开发商而言，去年真的是一个意外之喜。年初已经祭出“以价换量”招数来求清货的房企却大部分在年末都收获颇丰。记者在采访中发现，这种意外使得大部分房企对于2013年的市场都保持了乐观的态度，甚至有企业人士认为今年看不到市场走弱的可能性。

　　然而，在业内很多知名专家学者眼中，2013年的房地产市场仍然是有不少变数。政策力度的不减，以及房产税等一系列制度化的政策可能出台，甚至于土地市场价格的再度走高都值得房企在新一年中提高警惕不要过于乐观。

　　南方日报记者 蒋劲劲

　　成交回暖让不少业界人士对于新一年的楼市抱有更大的期待，有房企据此认为“最难的日子已经过去”，2013年楼市的趋势将是怎样？

　　万科地产：

　　2013年是冬天的延续而非结束，主要源于对政策加码的预判。从1987-2012年广州25年的房地产发展历史来看，广州房地产市场的成交走势与宏观经济走势以及供应需求走势的关联度在下降，与政策走势的关联度在提升，随着2012年底及2013年初经济基本面的向好，房地产调控放松的推力在弱化；另一方面，2012年四季度全国一二线城市普遍出现楼市、地市的亢奋复苏甚至繁荣，2013年仍有可能保持这种趋势。这已经引起了政府及舆论的高度关注，如果2013年一二线城市量价走势依然激进，我们认为中央调控加码的可能性比较高。

　　保利地产：

　　2013年楼市整体好于去年；一季度成交量同比增长超过20%，“五一”市场火爆；一线城市中心区域房价有强劲上涨，长三角几大城市走出低谷，二三线城市筑底；土地价格升10%-30%、地方政府会继续靠配建保障房控制出现地王；二手房成交火爆；市场对调控政策已经产生“抗药性”。

　　富力地产：

　　在2013年楼市将继续回暖，尤其是在一线城市。

　　敏捷地产：

　　总体上来看，2013年的房地产市场还是会朝着平稳向上的趋势发展的。第一，美国的第四轮量化宽松政策已经确定，国际货币流通量将进一步扩大，而国内人民币的发行量也会适度增加，货币的贬值将导致通胀预期进一步增强。国内绝大多数有购买力的消费者将会选择购置房产作为固定资产保值增值的有效途径。第二，2013年正值中国“十八大”的开局之年，政策上主要求稳，2013年国内GDP预期稳中有升，国内政治经济大环境向好。因此，2013年的楼市趋势还是向好发展的。

　　合富辉煌首席分析师 黎文江：

　　政府对房地产行业调控形成的政策性下行压力与市场需求导致的上行压力并存，房价将平稳上升，不会暴涨也不会暴跌。2013年我国房地产市场将是量价稳升态势。

　　广州市社科院高级研究员 彭澎：

　　稳中有升的概率较大。一是管理层恐怕不会出太过强硬的调控加码政策；二是经济复苏，使房地产开发得到支撑；三是城镇化多少有利于房地产，也给各界以更多想象空间；四是开发商在去年喘过气来，促销方面可能更为保守。

　　中原地产项目总经理 黄韬：

　　2013将延续2012的楼市走势，量价稳定上涨，但上涨幅度不会很大，成交量上涨在15%-20%左右，而楼价也应该有10%-15%的上涨。此外，市中心的楼价上涨幅度应该较大，预测在15%-20%的区间内，而各郊区的上涨幅度要小一点，比如花都从化，可能只有5%-8%左右。在楼市成交方面，主要以刚性需求为主，目前楼市已经是处在历史高位。

　　满堂红研究部高级主任 肖文晓：

　　过去一年楼市的回暖主要集中在一些需求强劲的一二线中心城市，部分二线城市以及三四线城市的表现依然疲软，2013年的市场仍然会继续这种分化。所以对于某些主要布局在一二线城市的房企来说最难的日子可能已经过去了，但是对于一些重兵屯集在三四线城市的房企来说新的一年日子可能会更加难过，这方面鄂尔多斯、温州以及海南的楼市的溃败都是鲜活的例子。

　　元旦前，国家相关部门又再度强调调控政策不放松。2013年的房地产调控政策会有变化吗？哪些方向可能是政策突破口？

　　万科地产：

　　2012年四季度全国一二线城市普遍出现楼市、地市的亢奋复苏甚至繁荣。这已经引起了政府及舆论的高度关注，如果2013年一二线城市量价走势依然激进，我们认为中央调控加码的可能性比较高。

　　保利地产：

　　2013年的房地产调控仍将持续，但房企应对将更为从容。

　　富力地产：

　　相信房产税会是政策突破的一大方向。

　　敏捷地产：

　　预计2013年的房地产调控政策将会比较稳定，不会有太大变化。限购、限贷政策肯定会继续实施下去，但对于刚需购房有可能会有些松动的政策。

　　合富辉煌首席分析师 黎文江：

　　2013年估计最有可能出台的调控政策，是房产税征收试点的铺开。从先后顺序来看，房产税征收或先开征非住宅（商铺/写字楼），后住宅；先单位，后个人。由于限购仍将持续，从维稳角度，全面开征个人住宅房产税的可能性较低。

　　广州市社科院高级研究员 彭澎：

　　虽然管理层强调调控不放松，但加码也不易，主要涉及到太多的利益集团。除非房价迅猛上涨，否则，调控的方向应该还是推进房产税和坚持保障房建设这两大块上。由于中国房价是有泡沫的，因此，理性的去泡沫化应该是进一步限制投资投机需求，要么如国际惯例全面征收房产税，并且对多套房、大面积实行累进式征税，同时对空置房加重征收；要么学香港对短期交易行为征收印花税。但两者都要易，要突破，或者全国全面征收房产税，或者从北上广等主要城市和房价过高城市全面征收。但目前看不到这种前景，因此，房价只能是上涨轨道，只是快和慢而已。

　　中原地产项目总经理 黄韬：

　　自从楼市调控政策发布以来，中央就经常警告性的提出“加强调控”，楼市长期在这种环境中挣扎，已经见怪不怪。实际上，中国的房地产调控政策大多是根据市场的变化作出判断，而2013年的楼价预计是稳定当中有一定的上涨，因此调控政策进一步加码的可能性不大。此外，如果有新政推出，最有可能的便是房产税的推广，但这种推广的形式也应该是相对温和的，不会猛烈加码。

　　满堂红研究部高级主任 肖文晓：

　　2013年的政策基本上不会有大的变化，尤其是限购、限贷这两条以抑制投机、投资性需求为根本目的的政策红线更无变化的可能。当然，市场总是动态发展，2013年的政策还是有可能出现局部的微调，对房地产无法“戒奶”的地方政府还是会进一步尝试鼓励合理的住房需求。至于方向，我认为在2012年鼓励刚需的基础上，解决改善型需求很有可能成为新一年的政策突破口，日前住建部提出要扶持改善性需求即是征兆。

　　针对住宅市场的调控，针对高房价和投资需求，这导致市场供应的产品结构也发生了一定的变化，针对刚性需求的中小户型住宅比例大幅提升。在历经市场回暖后，新一年市场供应将呈现怎样的特点？

　　万科地产：

　　广州的产品结构一直较为稳定，120平米以下的刚需型产品持续占有60%左右的比重，这也是广州市场健康度整体较高的重要佐证。决定产品结构的因素更多还是土地属性及地价成本。我们认为2013年广州市场仍将以刚需产品为供应主体，只是在2009-2010年上半年出让的高价土地上会出现部分价格远高于过往水平的豪宅产品。

　　保利地产：

　　各城市政府上半年很少推地，开发商忙着卖楼去存货，土地出让均未完成任务。各城市土地起拍价不降反升，土地成交价远远高于预期。各开发商前三季度基本完成全年销售任务，销售回笼资金充裕，都在寻求土地。

　　富力地产：

　　新一年里，市场上刚性需求和投资产品都有不少空间。

　　敏捷地产：

　　新的一年里刚需产品将继续占据主流，我们针对房地产市场供应产品的结构性调整也在主力开发刚需需求产品，并成为我们主要供应的产品。而除了刚需需求的住宅产品外，一些商业性质的公寓、商铺等在推货量上将会有较大比例的上升。在住宅市场调控政策没有太大变化的情况下，商业性质的产品不限购、不限贷，且具有较高投资回报率的特性，因此，2013年这类产品同样也会作为房地产市场着力推货之一。

　　合富辉煌首席分析师 黎文江：

　　合富辉煌集团市场研究部监测统计，2013年广州市十区新增商品住宅供应量7.26万套，其中，中心六区2.79万套。如发展商按正常进度施工，加上去年库存量，预计2013年全市十区可售货量约为11.2万套。十区新货最多的是花都区、番禺区，两区新货合共占全市的45%。南沙在规划利好刺激下，供应亦持续增加。另外，由于不少之前缺货的区域，如东片的黄埔、萝岗，中心区的荔湾、白云等，今年新货都会有所增加。

　　广州市社科院高级研究员 彭澎：

　　从长远来看，中小户型需求肯定要大一些。无论是泡沫的不断增长，还是未来调控的方向，都只会是向刚性需求靠拢。随着大量大学生走入社会、城中村又不断被改造，单身住宅、单身公寓（白领公寓）、SOHO、LOFT一类适应性强的产品可能会有更大的需求。

　　中原地产项目总经理 黄韬：

　　从今年房企的推货情况看，走高端路线的趋势比较明显。另一方面，现在的“刚需客”对居住环境的要求也越来越高，房企在改善居住环境上也开始下工夫，因此现在的刚需型楼盘也向着舒适性发展，人文关怀，自然环境等因素已经成为了房企追求的新目标。全年来看，一些刚性需求的产品将控制平均楼价，而越来越多的开发商将会参与到规模性的开发提升品质的项目当中，针对购房客的需求设计出热销的项目。

　　满堂红研究部高级主任 肖文晓：

　　新的一年投机、投资性需求还是会受到政策的严厉调控，所以开发商供应产品的类型还是会回归需求，从刚性需求和改善性需求的居住需要着手。如果要与之前两年对比，我认为随着楼市回暖后改善性需求的入场，2013年中大户型的比例会有所提高，包括一些占据了稀缺资源的豪宅等也会受到以保值升值为目的的投资者的青睐，但总体而言针对刚需的中小户型还是会占据主流。

　　2013年，一线城市与二三线城市相比，哪个区域市场将为企业提供更多的业绩来源？

　　万科地产：

　　一二线城市依托相对较高的城市化水平，其对人口的集聚能力不受人口红利下降的影响。在人口持续集聚背景下，一二线城市的供不应求是必然的也是正常的，所以一二线城市的量价走势将持续稳健，一二线城市仍将持续成为主流发展商更为稳定的业绩来源。三四线城市更依托本地市场的购买力，与人口红利的变化会更为直接，尤其在相对较长的时间期内会更为明显，而短期内表现不会差异太大。

　　保利地产：

　　2012年二三四线城市房地产成交量“出乎意料”地大滑坡，但是，北上广等一线城市的成交却好于2011年。业绩好的房企都是将精力集中于北上广等一线城市，业绩下滑的房企恰恰是输在了一线城市。大房企的主战场永远都在北上广这几个一线城市。一线城市对于大型房企业绩的贡献率应该达到45%以上。

　　富力地产：

　　一线城市。城市化是经济发展的趋势。中国一线城市占有了太多的优势资源，因此也吸引着大量人才的流入。

　　敏捷地产：

　　仅就广东区域而言，我们认为一线城市会好些。因为一线城市的基础建设将会继续有所投入，这会推动房地产市场的上升，且一线城市居住人群的购买力和承接能力都较强；而二三线城市中，一些有国家重大项目战略布局投入的城市，如珠海、中山等地，其房地产市场也同样有机会获得较好的发展势头。

　　合富辉煌首席分析师 黎文江：

　　2012年，万科、中海、恒大、保利等品牌大开发企业在全国二、三线城市积极拿地，表现不俗。粗略统计，1-11月万科新增权益土地储备1029万平米，对应地价287.19亿元。去年底，万科仍然在成都、武汉、杭州、济南等二线城市大规模拿地。中海去年12月一口气在全国购入10宗地，总成交价近150亿元，包括佛山、苏州、杭州、南宁、武汉等二、三线城市。恒大则以6.7亿元夺得广东东莞南城地块，溢价达135%；保利亦以11.6亿元获得武汉、南京两幅住宅地。由此可见，今后开发企业将把开发重点放在二、三线城市。

　　广州市社科院高级研究员 彭澎：

　　一线城市房价泡沫更大一些，但需求也更多一些；二三线城市泡沫也有，但相对来说需求小一些。问题是靠近一线城市的二三线城市与远离一线城市的二三线城市房价差异很大，在城镇化进程中发挥的作用也是不同的。对于企业来讲，一要判断城镇化的真实需求；二要判断管理层的调控决心；三要判断泡沫的顶点在哪里。

　　中原地产项目总经理 黄韬：

　　一线城市更有发展机遇，这几年房地产市场的销售成绩已经证明，一线城市对于房企品牌塑造和销售盈利来说都是更好的选择。对于2013年的具体情况，品牌房企应该会更倾向于在一线城市发展新项目，炒热市场，而在二三线城市会才去“保温不降温”的策略，布点少量新项目，达到市场“保温”的目的。

　　满堂红研究部高级主任 肖文晓：

　　这个主要与企业的布局有关，所以个体上很难判断。从整个大局来看，2012年由于一线城市和二三线城市的市场分化，冰火两重天，所以房价高、成交量也大的一线城市的贡献更大一些。我认为2013年会持续这个趋势。

　　作为消费者而言，2013年出手购房的最好时机存在吗？是哪个时间点？

　　万科地产：

　　作为国内一线城市，广州的均价水平较北上深有显著的差距，甚至不如许多华东华北的二线城市。从长远来看，广州的城市化水平及经济发展水平势必将使广州的房价达到与其实际地位匹配的水平，所以过去几年以及未来几年都是不错的置业时机。如果消费者一定要等到类似08或者11年年底那种低位才入市抄底，我们认为这种等待的风险其实更大。

　　保利地产：

　　如果你今年买了一套商品房，那么一套房子涨价的部分一定超过你今年的奖金数。所以说：今年没买房，你又白干了一年。

　　富力地产：

　　买房越早越好。尤其是房价整体上扬的时期。

　　敏捷地产：

　　就自住性质而言，任何时候都是购房的好时机。虽然不同时期的楼市会存在一定的价格波动，但只要具备了购房的承接能力，提前购房能更早地享受到置业给生活带来的好处，甚至能享受到当下的购房优惠政策。另外，任何一套房子，就产权属性来说，都具有50-70年的产权年限，而具体所在地段以及产品属性等都具有不可复制性，因此，不存在哪个时候购房才是最好时机的说法。

　　合富辉煌首席分析师 黎文江：

　　购房的最好时机是去年上半年，开发商以价换量的时候，房价处于低位。今年买房已经错过了最好时机。我一直认为“该出手时，就出手！”看好了，就果断下决心买。若论今年买房的最好时机，应该在年初。可以趁银行今年新的信贷额度刚下发，首次置业贷款利率下浮的时机，最容易获得房贷优惠情况下买房。

　　广州市社科院高级研究员 彭澎：

　　短期炒作应该还有空间；估计三五年内会有一波调整；但大的转折点会是十年后，也就是第一批拥有商品房的人退出历史时。因此，投资者应抱中短期思维；自住者要少借贷。房地产形势的转变不会是突然的，除非经济危机，而应该是渐进的。

　　中原地产项目总经理 黄韬：

　　去年年中时我曾做过预测，去年的10月份将是购房的最好时机，后来的楼市走势也验证了这个判断，现在对比去年的情况，出手购房的最低谷已经没有了。而根据我的预测，2013年全年楼市都是上涨行情，因此越早入市越好。去年最好的时机已经过去，对于购房客我现在的建议是，“看中的、合适的、喜欢的，就果断买。”

　　满堂红研究部高级主任 肖文晓：

　　一线城市2013年将会是一个稳中向上的市场，因此我认为置业者越早出手越有利。房价在2012年已经探底回升，如无新的打压政策，短期内二次探底的可能性不大。相对而言，供应量巨大、价格调整还没有结束的二三线城市的置业者则可以从容不迫，可以等有心动的价格出现再出手。

　　2013年最重要的时间窗口还是3月份的两会，它直接决定新的一年的政策走向，也决定了楼市的走向是冷还是热。