8月11日至14日,2020博鳌房地产论坛于海南举行。 中泰证券首席经济学家李迅雷发表题为《分化趋势下的房地产前景与结构性机会》的演讲。李迅雷表示“分化”是当前经济的明显特征。中国经济的放缓同样也是一个经济分化的问题。 李迅雷认为,随着经济进入存量经济主导时代,增速放缓带来结构变化。中国的人口老龄化导致流动性和城镇化速度开始放慢,另一方面,城市的集中化程度却在进一步向上升。 统计数据表明,中国三线以下的城市,2/3以上的人口是在净流出,核心大城市的人口仍在进一步增加。同时随着老龄化程度加重,原有的大量人口开始告老还乡,城市化的动力开始下降。前近几年城镇化提升的速度是1.4%,到了2019年已经降到了1%。 “人口变化导致中国楼市的结构也在发生变化,重庆、成都西南地区的人口在增加,这是第一个分化,房地产的机会也就在这个分化里面。”李迅雷说。 李迅雷认为,第二个分化是居民收入。“在深圳、杭州都是外地人买房子居多,所以你用深圳的居民收入和深圳的房价来比,那是高得离谱。” 由于深圳、杭州、北京等一线或者准一线城市的新增住房价格升高,主要是因为大量涌入的外地移民的需求强大。由于这些人的收入也比较高,导致人口净流入的大城市房价不断升高。 第三个是产业的分化。“杭州为什么房价崛起,肯定是跟信息产业高度发展、新经济高度发展、高科技发展有相关性。”李迅雷认为,就总体趋势来讲,新产业的比重会不断上升,产业集中度不可能在全国平均分布。未来产业将集中在长三角、珠三角这两大地区。 第四是房地产行业的分化,马太效应会进一步加强,前10大或者前100大企业的市场份额占比会越来越大。“不管是哪个领域都是一样,比如家电行业就是三大巨头:格力、美的、海尔。”李迅雷认为,房地产行业未来也将是巨头快速成长的时期。 除非注明,文章均为 中房商学院 原创,本文地址: |
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