[]柏文喜：互联网金融将颠覆商业地产融资格局

　　柏文喜：互联网金融将颠覆商业地产融资格局

　　互联网金融的横空出世对传统金融业产生了极大的冲击，而对于融资依赖性很强的商业地产而言，互联网金融所带来的融资格局变化，也将给行业带来新的机遇与挑战。大中华购物中心联盟主席助理柏文喜在接受中国房地产报记者专访时指出，互联网金融的发展有助于拉低商业地产融资成本，降低商业地产投融资门槛，有利于商业地产的良性发展。

　　大中华购物中心联盟主席助理 柏文喜

　　中国房地产报：从2013年开始，一方面万科、保利、华远等企业纷纷加码商业地产，另一方面商业地产结构性过剩的言论不断涌现，你怎么看待这种现象?

　　柏文喜：企业转型做商业地产，一方面是住宅地产受到调控和限购影响，企业在市场压力下追求业绩成长，因此进行了被动转型;二是企业主动进行业务转型，以实现可持续收益。对开发商来说，就算中国房地产还有十年黄金期，但是十年后呢?有战略眼光的企业开始寻求主动转型，而能产生可持续现金流的商业地产无疑是一个好的选择。

　　至于商业地产过剩或短缺的说法，都是相对需求而言，因此要用发展的眼光来看。人口聚集速度慢的三四线城市，商业地产过剩的现象可能会出现，但是在一二线城市，包括人口急速增长的新城，商业服务设施还是短缺的。

　　尽管目前在一二线城市可能也存在非一二级商圈商业租售困难的现象，但以发展的眼光来看，像北京这样的城市，三五年就会形成一个新的商圈，就能够消化掉很多商业体。在这样的城市，行政手段挡不住人流涌进，新增人口会不断聚集，商业地产还是有非常大的发展空间的。但企业要把握好节奏，做早了有可能砸在手里，做晚了机会就被别人抢走了。

　　中国房地产报：商业地产的核心是什么?对开发商来说，商业地产有哪些新的机遇?

　　柏文喜：商业地产的核心问题是充足的资金和良好的运营能力，但这两者还有一个前提，即商圈的形成和人口的聚集。如果没有足够的人口，不能形成新的商圈，物业价值就不能凸显出来。要形成商圈也是有规律的，一般先是引入服务于基础消费的超市大卖场，最后引入比较高端的选择性消费业态，比如百货。这就要求企业能够对商圈的选址做出正确判断。

　　对开发商来说，需要重视针对社区居民基础性和便利性需求的社区商业。过去，开发商常常将底商分割为小商铺进行出售，去化速度快，售价也较为可观，对开发商而言是一个较好的回款机会。而现在的开发商开发的单个小区面积越来越大，社区商业也往往是集中呈现出来，即便这样，商圈定位仍然应以服务社区和区域为宜。

　　大多数出身于住宅开发的开发商，对于商业地产包括社区商铺的规划大都动机不纯，做配套商业一方面是规划的要求，另一方面往往是为了促销住宅，因此找到机会就希望把商业部分一并卖掉套现，而不倾向于持有经营。这样既不利于商圈的形成，也常常使企业错过了转型社区商业的市场机遇。

　　除了社区商业，大型购物中心也有自己的市场。目前，大型购物中心大都集中在一二三线城市，但是随着国人消费能力的提高，大型购物中心进入四五线城市只是时间的问题。但这些大型购物中心必须做好客群定位，到了县城、乡镇，不能像都市一样定位高端，要降低身段，仿效欧美国家市镇型购物中心，走中低端路线。

　　无论社区商业还是四五线大型商业综合体，开发商布局商业地产时都要结合市场需求、研究局部市场，解决好商业地产开发与运营的资金长期安排和开业后的运营能力保障的问题。

　　中国房地产报：互联网时代的商业地产面临怎样的机遇和挑战?

　　柏文喜：互联网金融是非常值得商业地产开发商关注的领域。互联网金融的核心，是“平台+金融+大数据”。就平台而言，将形成与银行融资、资本市场融资并列的第三种金融模式，将资金供求通过互联网直接连接起来;就大数据而言，极其重视用户体验的互联网基因在金融业互联网化和大数据应用的支持下，将大大提升供需双方的使用体验，从而大大提升金融业的敏锐性、亲和度和个性化服务。

　　互联网金融的快速发展将改写金融业版图，而商业地产和金融休戚相关，金融格局改变，对商业地产发展也将产生很大的影响。

　　首先，互联网金融的脱媒效应将强力推动利率市场化，对传统金融的替代效应和对传统金融的竞争，将倒逼金融业收窄整体毛利，加上互联网对传统金融的改造，可有效降低行业成本。这几项因素的叠加将带来资金成本的相对下降，从整体上而言有利于商业地产融资成本的降低。

　　同时，互联网金融的融资便利性有利于商业地产资金供需双方实现信息共享，在信息不对称最大限度被消除的情况下，风险发现和揭示程度同样也大大提高，从而可以促进商业地产投资和融资活动。

　　此外，互联网金融将促进金融产品的流动性，从而大大提升商业地产的融资能力。以往的商业地产单体规模较大、可分割性较低、资产流动性较差，因此传统金融对商业地产抵押融资的成数总是低于住宅。而互联网金融的平台效应和信息沟通的即时、便利性，有助于提升商业地产的融资能力。

　　不仅如此，互联网金融还将加快推动商业地产的融资创新。全新的互联网金融模式，以及互联网对传统金融的改造升级，都将催生出新的、更加契合商业地产投融资需求的金融产品、工具和渠道。加之互联网金融本身的平台属性，将促进和倒逼传统的投资机构提高对这些金融创新的接受程度，拓展商业地产投融资的领域和范围。近期，“余额宝”、“理财通”等互联网金融业务的迅速发展就成功倒逼了传统大型银行提升存款利率。

　　最重要的是，互联网金融降低了商业地产投融资进入和退出的门槛，提升了商业地产的可投资性。相对于住宅而言，商业地产较大的体量和较差的可分割性，导致投资门槛较高，退出难度也较大。互联网金融的众筹能力和高流动性有助于克服商业地产的这些天然局限性。

　　中国房地产报：互联网金融的发展对于商业地产而言是否也存在自身的不足?

　　柏文喜：当然，互联网金融的发展也是一把双刃剑。金融业的互联网化将使金融业更多的功能、业态和服务可在既有的有形网点上进行叠加，并在互联网上进行不受时空限制的扩展，甚至在一定程度上对传统金融业的有形网点实现替代，从而降低了金融业对商业地产需求的斜率。

　　同时，互联网金融也不可能完全取代传统金融对商业地产的服务与支持。商业地产的个性化特征让订制化成为商业地产投融资的重要特征，而非标准化服务不是互联网金融的强项，类投行服务及大额融资仍然是传统金融的优势领域，这是互联网金融无法取代和难以颠覆的。在互联网金融对传统金融的改造升级、颠覆式创新及竞争与合作中，传统金融和互联网金融将在商业地产服务领域产生分工，形成相互补充和相互竞争的商业地产融资新格局。