[]周睿：商业地产尚未迎来黄金时代

　　周睿：商业地产尚未迎来黄金时代

　　面对2013年中国市场超过万亿元的商业用房开发投资总额，以及商业地产开发连续5年超过住宅开发的投资额年增长速度，盈石(北京)资产管理公司副总裁周睿在接受中国房地产报记者专访时表现得乐观而又理性。她说：“其实，中国商业地产的黄金时代还未到来。”

　　盈石(北京)资产管理公司副总裁 周睿

　　发展不平衡

　　中国房地产报：很多业内人士认为，住宅已经走过了黄金时代，未来将进入白银时代，您认为目前商业地产处在哪个阶段?

　　周睿：中国的商业地产已经发展了10年，但还处在摸索的阶段。未来10年已经没有选择，很多开发商将被动地走上这条船。商业地产目前还未迎来黄金时代，市场上还蕴含着很多风险。

　　中国的市场有一定的特殊性，人均商业面积等一些国际通行的衡量标准在中国并不适用。因为市场大，地区差异性大。

　　一线城市会进入到精细化运营的阶段，大家考虑是通过精细化操作找到更多的市场机会，可能会有一些创新性的手法，或者是把一些房企比较擅长的标准化、模块化操作方式运用到商业地产的运作里来，以降低前期的风险。

　　二线城市，如沈阳、成都等将成为供需失衡的重灾区，这些地方会在2015年迎来一个开业的高峰期，届时竞争会非常激烈，市场会有一段时间的阵痛。

　　中国房地产报：据数据显示，近期不少二线城市商业地产开发量过大，被疑有泡沫，同时它们也是时尚品牌商和投资客青睐的城市，您认为，该如何判断及平衡其间的机遇与风险?

　　周睿：与住宅不同，商业地产需要两个供需杠杆来衡量其间的机遇与风险。一是品牌商拓展与实际商业供应放量之间的供需关系，另一个就是开业之后的消费需求与品牌商之间的供需关系。

　　以成都为例，从2012年下半年开始，每两个月就开一个购物中心，区域位置相近，体量也差不多，其布局拓展造成非理性的推高。

　　在一个区域开多家店，肯定会把单店的营业额做低，这就是前者的失衡。成都南部地区近两年连开多家购物中心，但消费需求难以支撑，这就是后者的失衡。因此，商业地产的运作需要多方位考量。

　　改革带来红利

　　中国房地产报：十八届三中全会涉及很多方面，这会给目前的商业地产市场带来哪些变化?

　　周睿：后三中全会时期，商业市场呈现几家欢喜几家愁的局面。在这一政策背景下，高端奢侈品与高端餐饮将驶入下行通道，但同时会为轻奢产品带来机遇。

　　而随着城市化进程的加快和收入分配制度的改革，未来三四线城市大众潮流服饰品牌以及大众餐饮将会迎来新的变革。同时，在政策支持下，中国养老服务业将获得推动，形成适应中国市场的“特有发展模式——社区商业形态”。

　　改革总会带来很多新的商业机会，比如农村集体土地流转，我们现在就碰到一些集体产权的土地或物业，看如何帮他们进行操作。

　　中国房地产报：谈到改革，就避免不了学习和借鉴。盈石作为具有美国黑石注资的商业地产运营机构，国外商业项目运营有哪些值得学习的地方?

　　周睿：与国外商业地产的发展相比，我国这一行业的运作水平还差得很远。

　　首先在专业度上。国外通常是开发商只负责建房子，未来的营运都是交给专业的商业地产运营商来做。比如美国最大的商业地产商西蒙·切尔西集团，专门做购物中心营运，市场占有率超50%，中国具有这种影响力的商业运营商还没有。只是地产开发商来做，专业化程度不够。

　　其次，国外的金融产业与商业的结合非常紧密，目前国内市场还不具备。十八届三中全会后，金融产业的开放将会是这个行业的利好，不过金融产业能不能有效支撑商业地产的运作需要考量。

　　另外，国外的购物中心每个项目都有自己的个性和特点，从灯光色调、气味到公共空间的组织方式，浑然一体，中国目前还缺乏这样的项目。中国本身发展不平衡，不只是区域方面，还有消费群体构成的不平衡。

　　租售并举成主流

　　中国房地产报：国外的购物中心基本都是自持型物业，这种自持模式在中国是否也将成为主流?

　　周睿：回头看过去的10年，会发现这个行业发生了很多变化。某一种模式都不是惟一的出路。只租不售一定是对的，如果有个好的运营团队就一定可以把商业做好，但它不适合中国现阶段商业地产的市场大局，租售并举才是方向。

　　2012年时，我们与万科进行战略合作。万科在最初做商业地产时调子很高，曾一年做了17个万科广场，后来发现这些购物中心的操作水平与当地的收入水平不一样，就感觉到了风险。万科发现，持有型购物中心不能在短期内大面积尝试，它最大的资源不是万科广场，而是大量沉淀在手里的社区商业。于是，在2012年，他们勒紧了综合体拿地方面的审批。

　　这也是大量地产开发企业关注的问题。对此，我们的建议是“三个统一”，即统一规划、统一招商、统一营运，在项目初期甚至是拿地初期就要想清楚商业的模式，是卖是持，卖、持比例，以及如何卖如何持等。

　　中国房地产报：今年1月，万科进入商业领域，这是否会成为一种趋势?相比商业地产开发商，它们具有怎样的优劣势?

　　周睿：传统房企做商业有它的优势，但也确实存在不少问题。很多时候，我们跟开发商说，一个商业项目的合理回报在8%~10%，他们都会觉得很低。

　　而做住宅和做商业就是做农夫和做猎人的区别。做猎人，打到猎物到市场一卖很快就会获得可观的收益，可做农夫就不一样了，需要一段时间的耕耘，但每一年都会有稳定的回报。对住宅地产商，重要的是观念的转变。他们常用做住宅的体系、观念衡量商业，这就导致做商业决定时有过高的期望值。

　　中国房地产报：对很多商业地产领域的人士看来，住宅开发商的进入并不可怕，可怕的是电商对传统零售业的冲击，我们该如何应对这种市场变化?

　　周睿：在一个行业发展中，繁荣与衰退是周期出现的，关键在于看这个产业能不能找到更好的方式，去整合更多的资源。对于电商，将来应该看谁整合谁的问题。我认为，电商可以作为社会消费品零售总额的一个非常重要的补充。

　　人终究是社会型动物，不可能在电脑前解决所有问题。电商对于部分类别比如电器等相对标准化的东西冲击得很厉害，但对于一些体验性的东西不会有很大的影响。

　　有时人们要的是一种生活方式，是一种感受。所以，现在很多购物中心都增加了体验式业态，以及增加了线上线下的互动。