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[]陈国强:消失的“合理回归”

查看: | 2013-01-17 10:11:26|发布者:

陈国强:消失的“合理回归”
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主持人:欢迎收看本期的《楼市齐谈》,今天我们非常容幸的邀请到了中国房地产协会副会长,北京大学教授陈国强先生。
 
陈国强:凤凰网的各位网友大家好。
 
主持人:还有阳光[最新消息 价格 户型 点评]壹佰置业集团常务副总裁范小冲先生。
 
范小冲:大家好。
 
主持人:今天我们讨论的话题是12月15至16日中央经济工作会议中提到的有关房地产市场和调控的相关政策。陈教授,范总,今年3月份的时候温总理提出让房价合理回归,之后房价有所下降,但是下半年的时候又渐渐回涨,到了今年年底的时候房价已经远远超出了年初的水平,对于今年房价的总体走势你是怎样看的?
 
陈国强:今年的房价市场表现还是比较有可圈可点,很有看头,年初是在低迷之中开场,但是到年尾了,实际上是暖冬收尾,前冷后热,前低后高这个特点非常明显。从价格的变化趋势,整体的变化情况来看。如果是以均价,以商品住宅的成交均价来看的话,前11个月和去年同期相比,实际上也难有7%、8%这样一个涨幅,不同城市,它这个价格的变动情况不一样。今年成交比较活跃的城市好像东部区域,成交量的同比上涨幅度很大,但是在价格方面实际上比较平稳,特别是像北京上海这样的城市。
 
但是如果从全国70个大中城市,统计局每个月都发布的相关数据我们可以看到,6月份以后实际上是价格环比连续大概已经上市了6个月,所以主要城市应该说房价由降到升的态势已经非常明显了,当然一线、二线城市和三、四线城市差异化表现也非常明显。一线、二线,特别是东部区域,成交量放大,由下降转为上升的态势非常明显,三线、四线城市,由于目前市场库存量比较大,包括后续的供应非常充足。所以无论是成交量还是价格,应该比较平稳一些。
 
所以我们看全年的市场变化,既要看到一些热点城市,同时也需要把眼光放到三线、四线,不同的城市,不同的区域,差异化的表现非常明显,整地来应该说和去年相比伴随着成交量的放大,以及价格触底以后往上走这种情况,实际上可以说这个行业已经触底企稳了,这样的一个趋势已经比较明显了。
 
主持人:那范总您是怎么看的呢?
 
范小冲:今年房地产市场很有意思,它是一条微笑曲线,从开始年初的时候开始往下降,然后降到冰点,降到最低点,然后就慢慢的又开始复苏,到年底的时候有点放量,所以正好你看,画出了非常好的一个微笑曲线,那这个实际上是跟房地产的调控和大家的预期是密切相关的。因为调控到了4、5月份的时候,由于中国经济的下行,世界经济面临着非常严峻的挑战,所以现在从过去严控现在开始慢慢的要开始微调,要开始保一些增长,所以在存款准备金率,利率和这些开始有所调整。让大家的客户说房价再下跌的可能性不大了,有可能会涨了,或者至少不会再跌了,这样大家蓄积非常久的刚性需求就开始入场了,就开始入市。
 
所以这个可以看到,调控虽然这么严厉,中国应该来说房地产市场的韧劲,可以看到生命力还是非常顽强的。一旦大家的预期,知道它不会再讲,那么蓄积已久的巨大能量就开始释放出来。所以这一方是就可以看到,从冰点迅速就开始回暖。所以可以看到中国房地产,第一,微笑曲线,代表什么呢?代表一个房地产内在的,内生的韧劲,再一个是同调控和预期密切相关的。
 
主持人:那么房价合理回归的说法从2010年提出,今年两会的时候温总理也提出了让房价回归到合理价位的这么一个说法,然后由此产生了“总理房价”这么一个名词,但是前段时间召开的中央经济工作会议中,虽然说到坚持房地产调控政策不放松,但是却只字未提,让房价合理回归。有的说坚持房地产调控政策不放松意味着中央让房价回归到合理佳味的决心。但是也有人说,并没有看到让房价合理回归的具体措施,调控政策不明确,您觉得您是怎么看待的?
 
陈国强:我想现在从不同群体,房地产的从业者,房地产相关人士,我觉得对政治的关注度是非常高的,特别是善于从文件当中,领导讲话当中从不同的措辞提法,来去推敲他背后的政治含义。虽然我觉得这反应着我们行业对政治的高度敏感性。实际上我觉得从最近的中央经济工作会议,拿对于房地产调控的相关表述,和年初相比的确有一些变化,这种变化背后也反应出新的领导集体换届之后,实际上对楼市调控,恐怕意味着未来他们对楼市调控的方向上,或者手段的运用上,会有一些微妙变化。
 
同时我觉得也需要提醒,就是说中央经济工作会议,它相关的表述,就是里面涉及到合理房价的这种提法,涉没涉及到有关房产税的内容。我觉得提还没提,但是并不等同于接下来的楼市调控就不涉及到房价的因素,或者说不涉及到房产税因素,这个是两个概念。
 
如果因为中央经济工作会议涉及的内容会比较多,每次年度的中央经济工作会议可能侧重的内容有所区别,所以内容上的表述的确需要引起我们的关注,但是也不应该去揣测过多解读。毕竟他的新闻通稿,他里面包含的内容容量是有限的,实际上我觉得还是需要更多的观察相关的,比如说主管部委的领导,特别是明年的两会的,对于未来的楼市调控会释放出一些什么样的新内容,会有一些什么新的提法。
 
特别是在政策手段的应用上,或者说未来调控的中心会不会有所调整,可能需要关注更多的,其他的一些信息来。
主持人:那您对明年房价的走势是怎么看的呢?
 
陈国强:我觉得从行业整体的变化趋势来看,我个人应该是比较谨慎乐观的判断,实际上乐观的成分更多一些。为什么有这样一个推断,我觉得有几个方面,首先,我觉得从今年的行业运行特点来看,应该说房地产基本面趋于好转,这里面涉及到一系列的指标,包括房地产开发投资的指标,房价的指标,销量的指标,以及新开工面积,土地工程面积,土地购置款,包括开发商资金到位情况。就这些方面实际上从相关的行业的指标来观察,应该说从今年的6月份、7月份以后,相关的指标,就是从探底之后,逐底之后,逐步的趋稳,开始反向,实际上是由底部往上走,这样一个特点已经非常明显。
 
像房地产开发投资的指标,7月份,从这一轮调控以来,由2011年的7月份,我记得,这应该是同比最高,曾经达到38%点几,这一轮调控应该是2011年7月份探底的增数,房地产开发投资增数持续下降到15.4%,之后一直持续几个月都在15%以上的水平,到今年的11月份,最近这一次,实际上这个数稍微回升到16.7%。实际上投[简介 最新动态]资的指标应该是非常核心的,官方行业变动的一个核心指标。
 
可以看出房地产开发投资的增速,降速,到了底部以后已经回升。从销量来看,今年前11个月的成就数据是9.2亿平米,全年估11月份开始首度实现正增长,就是说之前持续了近10个月负增长。全年估计和上年度,和2010年、2011年持平的水平。尽管12月份还没出来,估计也是差不多水平。
 
像房价刚才我们提到了,房价实际上从6月份、7月份以后,环比上乘的城市明显增加,最近的数据是由10月份的35个环比上涨的城市,从35个变为53个。
 
同比下降的城市上个月56个,11月份是41个。特别新开工面积指标,无论是商品房还是住宅,比如这些数字尽管新开工面积还处于负数,负增长,但是它的降幅收展,包括土地购置面积。我觉得从相关的一些反映行业基本面的指标来看,基本面在好转,包括行业景气指数,开发企业对于未来,好像景气指数反映我们开发企业对于后市的一种预期,这是第一个方面。
 
第二个方面,我觉得我们行业不同的市场主体对于后市的预期,应该说区于乐观,区于积极。无论是开发商还是我们消费者,包括其他的一些市场主题,如果我们拿现在的各个方面,对于未来走势的预期和年初,或者去年底的时候相比,我觉得这个差异就非常明显了。一年前大家对于市场的预期是非常谨慎的,所以我们很多企业实际上在制订年度指标的时候都比较保守,比较谨慎。所以今天很多行业标杆企业都提前一个月,甚至两个月就完成年度业绩了。这就反映我们行业未来的预期在趋于积极,趋于乐观。
 
第三个方面,我觉得随着时间推移,就我们这一轮调控的政策的效益,它会呈现出一个相应递减的这样一个表现。我如果在限购的政策效率发挥上,北京上海是最特殊的,北京是五年,上海是两年,大多数的限购城市对于限购的要求实际上是一年,随着时间的推移,过去受限,没有购房资格的人群实际上慢慢获得了买房资格了。如果政策面其他因素不变,时间因素会淡化这一轮调控里面最主要的限购手段效率的发挥。所以政策效应上面有弱化的特征,我觉得这个是大家容易接受的。
 
还有第四个方面,我觉得明年在外部的经济环境,社会环境方面,和2012年相比,我觉得应该说区域好转,特别是经济的基本面,包括外部的,国际的经济环境和2012年相比,我觉得应该是更乐观一些,恐怕这种回暖会呈现比较慢,比较长。但是从我们内部来看,就是三季度触底之后,四季度已经开始回升,很多的经济指标实际上传递出来的信息是我们经济的触底企稳的特征已经非常明显。明年整体上我相信会好于2012年,就经济环境方面,社会环境会更乐观。
 
同时我想新的中央领导运行了之后,明年年初换届以后,估计在各方面都会有一些新的举措,特别是在经济的整体表面上,我相信比2012年更乐观一些。所以综合这几个方面的因素,我觉得如果政策方面没有大的加减法,明显的价码,我想明年的行业表现应该会优于2012年。这里面当然不仅是房价,其他各方面的指标我相信比今年会更乐观一些。

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