[]房地产策划二级考试重点问题解答(三)

　　房地产投资风险防控

　　一、什么是风险自留?分哪几种情况?对策在哪种情况下有利，哪几种不太有利?

　　风险自留是指一种风险的财务对策，即由企业或工程项目自身承担风险。因这种承担方式是以自身的风险自留基金来保障，所以把它归结为财务对策。风险自留是与保险或有偿转移风险对立的方式。

　　风险自留分多种情况：主动自留是企业识别风险后，经评价后予以自留;被动自留是企业根本没有识别出该风险而自留的情况。因此，主动自留是有意识的、有计划的自留;而被动自留是无意识的、无计划的自留。

　　项目风险自留的判断准则如下，风险自留对策在以下情况下有利：(1)自留费用低于保险人的附加保费。(2)项目的期望损失低于保险公司的估计。(3)项目有许多风险单位(意味着风险较小，而且企业有抵御风险的较大能力)。(4)项目的最大潜在损失与最大预期损失较小。(5)短期内项目有承受项目预期最大损失的能力。(6)费用和损失支付分布于很长的时间里，因而导致很大的机会成本。

　　风险自留对策在以下情况下不太有利：(1)自留费用大于保险人的附加费用。(2)项目的期望损失大于保险公司的估计。(3)项目的风险单位较少。(4)项目的最大潜在损失与最大预期损失较大。(5)投资机会有限且收益低。(6)项目在短期内没有承受最大预期损失的能力。

　　二、什么是投资风险损失强度?计算公式?最极端的三种情况分别是什么?面对此种情况如何运用?

　　投资风险损失强度是指：在某一个投资市场上，由于风险的存在使投资者可能遭受的最大损失在直接投资总额中所占的比例。

　　公式：投资风险损失强度=(投资支出—投资收入)/ 投资支出X100%

　　最极端的三种情况：

　　(1)投资收入=0，投资风险损失强度=100%，即由于风险而使项目损失了全部收入，风险损失强度达100%;

　　(2)投资收入<0(亏损)，投资风险强度>100%，说明当投资风险大到一定程度，使项目投资出现亏损时，投资风险损失强度将大于100%。

　　(3)投资收入>0，投资风险损失强度<100%，当投资收入大到超过项目投资支出时，投资风险损失强度将呈负的状态(小于0)。

　　如何运用：上述三种情况分别相当于盈亏平衡分析的盈(投资风险损失强度<100%)、亏(投资风险损失强度>100%)、平衡(投资风险损失强度=0)三种状态。

　　三、项目风险评价准则是什么，哪些准则?答：风险评价是评价风险存在的影响、意义及应采取何种对策处理风险等问题。为解决上述问题，应建立风险评价的准则。

　　准则：

　　(1)风险权衡准则。它的前提是假设世界存在的一些可接受的风险，其包含两层意义：一是存在小概率或小损失的风险，二是存在付出较小的代价即可避免的风险。当然风险权衡准则需要确定可接受风险的限度。

　　(2)风险回避准则。风险回避是风险评价的最基本准则。根据这一准则，人们对风险活动采取禁止或完全回避的态度。

　　(3)风险处理成本最小准则。风险处理成本越小越好，然而风险处理的最小成本只是理想状态，难以计算。因此，人们通常采用定性的方法进行处理，若此风险的处理成本足够小，人们是可以接受此风险的。

　　(4)社会费用最小准则。这种准则体现了企业对社会应负的道义和责任。在企业进行经营活动时，企业承担了大量的风险，并为此付出了较大的代价，同时，企业也将从中获得风险经营的回报。

　　同样，社会在承担风险的同时也将获得回报。因此，企业在进行风险经营时，应考虑该风险对社会的影响，尽可能地使社会承担的风险最小。