[]陶红兵：2013年房市比今年整体成交量下降不少

　　把2014年的全年楼市住宅成交与2013年相比，整体成交量下降不少。很多人认为2014年是行业很纠结的一年。库存高企，去库存成为2014年的关键词。

　　然而，北京等一线城市的库存真的那么高又真的那么难消化吗?高策机构董事长陶红兵却不这么认为，在他看来，2014年的楼市和之前十年的年均去化量相比，成交量还算不错，与2013年的高基数相比降幅较大。2015年的市场整体销售应会好于2014年。

　　高策机构董事长 陶红兵

　　楼市供应将萎缩

　　中国房地产报：以北京为例，2014年商品房成交扣除自住型商品房，纯商品住宅成交出现了历史新低，仅为6万多套。

　　从近几年的供需关系来看，未来的一线城市楼市供需结构将呈现怎样的格局?

　　陶红兵：就北京市场而言，2014年北京楼市成交量比2013年少，因为2013年基数非常高，所以2014年的成交下降是正常的现象。从历史成交来看，这个成交量还是可以的。大家都说纯商品房成交少，因为自住型商品房成交比较多，但自住型商品房也是商品房，只是有限制的商品房。分析整体商品房市场的供应量和需求量不能剔除自住型商品房。很多人本来可以买商品房，因为有了自住型商品房，这个需求就被转移走了。

　　要预测2015年的楼市供应，就要先看2014年的土地供应，只要2014年土地供应没有大的增加，2015年的楼市新增供应量就不会太大。实际上，虽然2014年楼市销售不好，但土地供应价格却不低，成交供应金额较高，主要是因为地价上涨，而供应面积是下降的。所以2015年甚至2016年楼市供应量很难有大的提升，甚至还有可能萎缩，这会给2015年市场供需关系带来巨大变化。

　　很多人说北京现在库存量高，需要去库存。其实库存量9万多套，比历史的最高库存少50%。历史最高峰的2008年库存15万套。如果从静态来看，拿今年的成交量来看今年的库存，可能要卖一年多，但如果要拿以前市场好的时候来看，一年能卖十几万套的情况下，这些库存一年都不够卖。

　　当前的楼市供需情况，不能拿市场最差的去化来衡量，也不能拿市场最好的去化来衡量。我认为2015年会比2014年好一些，北京的新房销售量如果包括自住型商品房在内应该能超过9万套，接近10万套。去库存状况也会好一些，供需会逐步平衡。

　　中国房地产报：除已成交的约1.8万套之外，北京目前已成交的自住型商品房用地预计还可提供自住型商品房3.6万套左右，这对未来的房地产供需来说会有怎样的影响?

　　陶红兵：我认为自住型商品房将来不会得到市场追捧，2014年就可以看出，自住型商品房位置大多不太好，很多人也认清了这种房子的品质不会太好。开发商不可能在自住型商品房上花太多成本。自住型商品房的成本还要靠旁边的商品房去背负，商品房的地价本来就很高，再背更多自住型商品房成本就很难。所以我认为自住型商品房的品质一定不会得到提升。在这种情况下，很多想买自住型商品房的人可能转向买二手商品房。自住型商品房早晚将会退出市场，因为这是一个“怪胎”，凡是不符合市场经济规律的产物都会被历史淘汰。

　　而且到现在自住型商品房已经入市，很多人也摇号购买了。但如何退出，利润如何分配，目前政策只提出一个30%的比例。成本如何界定，装修算不算成本，怎么算?原发票值还是评估值?谁评估?将来的收益是在各种税费交完前算还是在税后算，很多细则都没有。2015年，还会有大量自住型商品房供应，会比2014年的销售情况还困难。

　　中国房地产报：目前北京楼市高端市场“限价令”基本放开，一些高端盘将集中入市，但是限购政策依然未有放松动作，如果2015年限购政策依然不放松，你认为，市场会发生怎样的变化?

　　陶红兵：很多政策出台不是以市场经济规律来制定，视角不一样。我们是从市场经济角度来看，而政府不一定。还有其他的因素，比如说疏散人口，或许最好的办法之一就是放开房价，房价高了，一些低端人口就会流出。只要有人买就不会有泡沫。但这个办法带来的问题一点不比好处少，所以很难这么干。我只是说各种政策措施要从不同角度看，因为政府想达到的目标太多，管得太多，所以往往顾此失彼，开发商都知道量价之间有矛盾，不能两个都作为优选目标，政府却往往想鱼和熊掌兼得，结果往往一个都得不到。

　　政府不顾市场规则去平抑房价，很多人都会抱怨，认为这是行政干预，但这是为了社会稳定，为平抑老百姓的怨气。也许有一天放开了房价，倒是实现了挤出低端人群、加快北京产业升级的意外收获，那时政府可能更加被动，毕竟房价暴涨给政府带来的压力更直接更大。

　　即使2015年没有任何放松限购的政策，市场也会比2014年好一些。如果有一些放松就会更好。但是像2013年那样的暴涨，可能性不大。2015年房价应该会温和平稳地上涨。

　　中国房地产报：北京高端市场“限价令”已经放开，你预计今年一线城市是否会放松或取消限购?

　　陶红兵：预计2015年一线城市高端市场放松的可能性大一些。但整体市场限购不会全面放开，或从限购年限和套数上放松，比如卖掉一套就可以再买一套，或者卖掉两套可以再买一套。还比如限购年限从五年放宽到两三年，或者把连续五年社保改为累计五年。这些放松措施本来就是合理诉求，限制反而不合理。

　　地王“解套”要更久

　　中国房地产报：你此前曾说过，一线城市地王问题不大，地王纪录在将来都会被打破。

　　事实正如你所言，去年的一些地王纪录都被打破。2014年北京土地成交价继续上涨，特别是2015年开年又见地王，这些新地王今年还能“解套”吗?

　　陶红兵：2013年以前的地王今年看都“解套”了。万柳书院现在的销售价格是14.5万元/平方米，2013年很多人当时预测入市价格将达8万元/每平方米。我预计要超过10万元/平方米起价，应该会到12万元/平方米，而现在实际销售价格更高。

　　当然这与该项目获批入市晚了一年多造成的财务成本增加有关，如果一年多前入市应该在12万元左右。融创农展馆地块我当时预测15万元/平方米起价，结果出来后，比这个价格还高。但现在看，2013年后的新晋地王“解套”的时间比已入市地王“解套”的时间要长，特别是北京的西局和孙河地王地块，当时拿地价格就偏高，将来“解套”有一定难度。包括2015年丰台新生地王，未来的“解套”时间也会更长，毕竟这块地至少要卖8万元/平方米以上才能达到最低利润回报率。当然更长远来看，这些地王迟早都会“解套”。