[]【上海】社区型商业的业态配置、销售、租赁、运营要素和（商户）经营管理（7月24-25日）

【上海】社区型商业的业态配置、销售、租赁、运营要素和（商户）经营管理（7月24-25日）
 

【课程背景】
　　在国内商业地产的赛道上，具有先发优势和规模优势的巨头们，已经逐渐把后来者拉开差距，特别是第一阵营、第二阵营已经逐渐拉开了与第三阵营、后入局者和传统商贸企业的差距，可以说商业地产的门槛越来越高，寡头垄断的局面已然逐渐形成。
　　无论任何时期，精耕细作都是商业地产的取胜之道，这一点我们看亚洲发达地区的商业市场就会显而易见。然而，国内商业地产人才的匮乏，商业氛围的浮躁，使得以往很多的项目和品牌大起大落，没能守得住初心，也没能成就所谓百年老店。
　　任何时代，我们都会面对各种各样的问题与困境，我们不要因为市场快速发展时搭上了顺风车，而得意忘形；也不要因为经济下行的困境下，就悲观厌世、丧失发展的信心，市场难做并不可怕，无知才真的可怕，历史上抓住机遇的，永远是少数人……毕竟人永远无法获得自身认知以外的财富，增强对所在行业的最新认知，就成了获取商业财富的必然之路。
【课程收益】
　　1、从商业地产的市场研判、商业定位、规划设计、招商销售实践到最终的运营管控，精准解析商业地产如何能够合理利用市场规则，把握市场趋势，找到最为适合的市场定位和执行路径，保证商业地产开发商从前期到后期的平稳过度，资金平衡。
　　2、受限于之前国内知识产权保护力度较弱，主要课程内容从未公开，这是您首次能够听到核心知识产权课程。
　　3、亲身操盘或经历的商业地产项目成功与失败的经验教训分享，绝对第一视角还原当时案发现场，堪比情景再现。
　　4、获得对您开发的商业地产项目提供一对一的分析指导。
　　5、在无法进行大拆大改的前提下，已经在运营的项目如何补商、企划、精准管控，从而实现租金与物业估值的双双提升，在这场课上，您将得到答案；
　　6、社区商业--运营之道，社区商业如何运营？如何才能做好商户经营管理？实现商业项目价值最大化。掌握社区商业全流程落地操盘逻辑方法。
【课程对象】
　　1、有商业地产项目在开发或运营的开发商、投资商及业主董事会成员、高管、项目总、项目副总、营销总、运营总、招商总、设计总、物业管理总等；
　　2、有商业地产运营管理团队需要系统性培养、提升的；
　　3、对于商业地产发自内心的热爱、希望长期从事商业地产行业的人士。
【讲师介绍】
讲师一：邢老师
　　国内最早的商业地产操盘手之一， 99年进入百货行业，03年进入商业地产行业，从业经验超过18年；操盘过多个综合体、商业街区、社区商业项目的前期筹备、规划设计、市场定位、物业改造、招商营销推广、运营管理操盘、服务经验。他是北中国第一只商业地产服务团队成员，中国非标商业地产概念的提出者，中国社区商业地产技术研发第一人，
　　服务过的部分客户：万科、保利、招商蛇口、鲁能、中建三局、深圳前海、郑住投、北京天鸿、北京城建、多个城市的高新区管委会指定内训老师或入库服务商，上海e通世界华新园、上海8号桥改造、宁波慈溪智慧谷、北京24H齿轮场、南宁美地创意园等项目。
讲师二：范老师
　　拥有20年商业地产工作经验，成功开发和管理了众多商业项目，操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域，由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目，其中包括数个25 万平方米以上的城市综合体项目，以及10万平方米以上的商业项目。
　　在商业项目开发、市场定位、招商运营、物业管理及资产管理等商业地产全过程积累了大量成功经验，对中国市场有深刻的认识与理解，积累了丰富的品牌资源。
　　主导开发与运营项目：上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家。
【课程大纲】
第一天：社区型商业的租赁、运营要素
1、认知商业的基本盘和内地商业市场
　　认知一个事物的本质，是通晓其运行规律的根本。在经历了经济周期下行和新冠疫情的双重洗礼之后，中国的商业地产市场不可谓不悲伤，但很多商业地产的业主或者开发者可能还不觉得，很多商家，包括品牌商家面对的是更为复杂和无奈的市场环境，他们更加悲伤和无奈，目前出现的复杂且困难局面，是超越和颠覆以往的。
　　因此，在这个时候，我们就更应该透过现象看到本质，把基本功先修炼好，才是自身商业项目和企业发展的根本和基础，我们首先需要知悉当下所处的复杂局面。
　　1.1 商业的本质
　　1.2 商业其实就三类
　　1.2.1 社区商业
　　1.2.1.1 社区商业的分类
　　1.2.1.2 社区商业的共性总结
　　1.2.2 购物中心
　　1.2.2.1 购物中心的分类
　　1.2.2.2 商业的能级
　　1.2.3 目的性消费地
　　1.2.3.1 大型专业店
　　1.2.3.2 文化旅游目的
　　1.2.3.3 特殊目的地
　　1.3 商业的共性
　　1.3.1 社交
　　1.3.2 商品或服务购买
　　1.3.3 休闲娱乐
　　1.3.4 个人或家庭成长
　　1.4 商业的禁忌
　　1.5 社区商业与购物中心的差别
　　1.5.1 定位与客群差异
　　1.5.2 辐射半径
　　1.5.3 人口总量
　　1.5.4 功能目的差异
　　1.5.5 服务时间差异
　　1.5.6 核心优势不同
　　1.6 国内地产开发的困境
　　1.6.1 国内地产开发的政策困境
　　1.6.2 国内地产开发的市场困境
　　1.6.3 国内开发商的转型困境
　　1.6.4 国内开发商的接班困境
　　1.7 商业与市场的基本盘总结
2、购物中心的定位思考
　　一个项目的定位判断是最为彰显操盘团队和操盘手的对于商业理解和根基扎不扎实的。购物中心今天的局面，恐怕不来点革命性的变化，都难以跳出红海，已经面对激烈内卷化。越是在这种时刻，增强自身的基本功都是最为关键也是最老生常谈的建议，然而就是这样的建议，90%的购物中心从业者都没有认真听进去过，为什么呢？就是浮躁。
　　很多购物中心的从业者，不是在抱怨，就是在急功近利，只顾眼前，不想将来，前有万达电商折戟沉沙，后有互联网巨头与社区商业穷追猛赶，我们的购物中心还有多少好日子可以挥霍呢？
　　2.1 基础要素分析
　　2.1.1 城市基本面
　　2.1.2 交通基本面
　　2.1.3 人口基本面
　　2.1.4 物业条件基本面
　　2.1.5 资本投入
　　2.1.6 综合服务能力
　　2.2 差异性定位方向
　　2.2.1 客群选择
　　2.2.2 品类选择
　　2.2.3 品牌选择
　　2.2.4 服务选择
　　2.2.5 企划选择
　　2.3 常见问题与解决方案
　　2.3.1 现有物业硬伤明显
　　2.3.2 定位不准确，经营惨淡
　　2.3.3 销售额差距较大
　　2.3.4 功能缺失怎么办
3、购物中心的招商思考
　　很多从业者可能不知道，一个基本完成招商的项目从开业到倒闭最快是多少时间？邢老师告诉你，北京某项目从开业到倒闭，只用了半年，而最快撤出的商家仅有三个月。可能有人会问，都招好商开业了，怎么会很快倒闭呢？因为招商人员为了完成招商，忽悠商家，运营又跟不上，所以，不要觉得自己认识一些商业资源，或者觉得自己拿着万达的招商合同，就可以照猫画虎，高枕无忧了。
　　面对着越来越激烈的内卷化竞争，电商的冲击，市场监管及疫情持续影响，我们的商家目前的生存越发艰难了，而我们很多购物中心的从业者，虽然知道商家日子难过，自身却不做任何改变，既不努力寻找更优质的商家资源，也不愿意与商家携手共同面对困难，甚至还事不关己，躲闪推脱，而由于开业难，现在要想开业，各大开发商补贴成风，现状的招商工作该如何突破？
　　3.1 购物中心招商失败的惨痛案例
　　3.1.1 徐州某项目
　　3.1.2 临沂某项目
　　3.1.3 上海七宝某项目
　　3.1.4 知名商企一样可以败走麦城
　　3.2 购物中心招商的几条原则
　　3.2.1 选商标准
　　3.2.2 谈判标准
　　3.2.3 解约标准
　　3.2.4 补商标准
　　3.3 招商工作的开展
　　3.3.1 租金标准的制定
　　3.3.2 租约的制订
　　3.3.3 补贴的制订
　　3.3.4 解约条款的制订
4、三四线城市社区商业的解决之道
　　在未来相当长的一段时间里，三四线城市无论房地产市场还是商业市场都不会好过，主要面临的问题有三个：人口流失、内需不足和消费者认知难以转变，而相对于品牌开发商，三四线城市的地方开发商基本上是中小开发商，履约能力较差，从而构成了与商业运营发展相悖的一系列的问题，这些问题下，项目操盘举步维艰。当然，如果可以清晰认知上述问题，并非没有机会做好项目，甚至可以说，如果可以解决上述问题，该城市就成为了这个开发商独占的市场，即使有如万达、新城、红星这样的企业，想打进来也绝非易事。如何解决上述困境，形成自己的差异化发展之道，且听邢老师娓娓道来……
　　4.1 三四线城市社区商业的困境
　　4.1.1 没钱
　　4.1.2 常规手段失灵
　　4.1.3 下沉市场的差异化
　　4.1.4 周期拉长、人才缺失
　　4.2 三四线城市社区商业的自救之路
　　4.2.1 市场评估
　　4.2.2 招商
　　4.2.3 销售
　　4.2.4 人才培养
　　4.3 三四线城市社区商业的基本启动条件
　　4.3.1 人
　　4.3.2 财
　　4.3.3 市场认知
　　社区型商业的分类
　　社区商业中心型
　　街区性
　　底商
　　分类占比受影响因素
　　气候
　　经济尤其是商业的发展阶段
　　建筑硬件选择
　　社区型商业业态的配置考虑
　　主流客群
　　品牌商经营特点
　　动线和“景”
　　四大业态配置特点
　　零售
　　餐饮
　　娱乐
　　服务
　　社区型商业的招商
　　适合建筑特点的商业
　　有别于“盒子”商业的业态组合
　　连锁型经营的优势租户
　　有双线运营平台经营的品牌
　　社区型商业的经营特点
　　租金收取方式有别于“盒子”商业
　　IP和客流流量
　　集市
　　潮汐式客流的管理
　　自持经营 统一管理
　　社区型商业成功经营的三个阶段
　　满足需求
　　消费导向
　　感情链接
　　经营步骤
　　明确客群画像，为谁做？
　　解决生活痛点，做什么？
　　选择合适方式，怎么做？
　　（30分钟总结与答疑）
第二天：社区商业的业态配置和经营管理
　　1.1.街区商业的特征
　　1.1开放-可视和透视
　　1.2亲和-直达可触摸
　　1.3动线-必经之路
　　案例一：从成都“宽窄巷”看其特征
　　2.街区式商业的业态配置
　　2.1区域主题和动线
　　根据街区商铺动线特点，按主题分布，错落有致。
　　2.2营业时间
　　发挥业态特征，拉长营业时间，为街区注入活力
　　案例二：看“步步高”如何设置街区商业主题
　　2.3地域文化
　　案例三：银川“文化夜市”的经营及对“盒子”商业的拉动
　　3.街区商业商家经营
　　3.1教会从营业额倒推基本生存条件
　　表一：营业额反推法计算
　　3.2教会从顾客调查如何调整货品
　　表二：顾客调查表解读
　　3.3教会营业员如何经营和与顾客相处
　　3.4教会商家如何与管理公司协调
　　案例四：如何培训商家店员
　　4.街区商业的经营和管理
　　4.1业态配置的检验和调整
　　业态配置不是永恒不变的，随经济发展和市场变化，需要作出调整。
　　4.2经营指标的系统建立
　　介绍租户端和管理端两个端口的指标体系
　　4.3租户二装的协助和规则
　　步骤和方法详解
　　4.4财务指标的建立和达成
　　两个中心的建立和方法及其意义
　　5.街区商业的几个发展趋势
　　5.1商业类别的发展趋势
　　目前市场环境下，四个发展趋势的介绍。
　　5.2社区型商业特征的加强
　　街区型商业具备很强的社区特征，为“住”而商，如何搭配。
　　案例五：从一个菜场的改造谈起
　　5.3气候影响的减弱
　　5.4网上平台的建立对商业的推动
　　本次培训的总结与答疑（额外30分钟答疑时间）
【课程说明】
【时间地点】2021年7月24-25日  上海
【培训费用】5980元/人，（费用包含学习费、场地、资料费、茶歇）会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，将会统一安排，费用自理。
【联 系 人】中房商学院陈老师13220116135 、18301562532（微信同号）    QQ:2113220432