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[]【西安】新形势下房企科学拿地决策逻辑、项目投资风险关键点识别、投资测算及法务风险规避(12月19-20日)

查看: | 2020-11-19 10:50:11|发布者:

张老师:   现任某TOP10央企房企华南大区投资总;曾就职于深圳万科地产、卓越集团投资总。   在深圳从事投资工作至今,签约项目二十余个,项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂等

【西安】新形势下房企科学拿地决策逻辑、项目投资风险关键点识别、投资测算及法务风险规避(12月19-20日)
 

【课程说明】
  1、企业如何做好正确的拿地决策?分享标杆房企拿地模式,掌握土地价值判断的方法,熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目可行性方案的操作
  2、地产投资的全过程解析及风险防范
  3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避?
  4、不同交易模式的项目投资测算工具、方法以及可行性研究
  5、不同交易模式的相关法律实务解析及防范。
【课程对象】
  1、总经理、副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层;
  2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金等条线管理者以及拿地相关的部门人员。
【讲师介绍】
张老师:
  现任某TOP10央企房企华南大区投资总;曾就职于深圳万科地产、卓越集团投资总。
  在深圳从事投资工作至今,签约项目二十余个,项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂等。签约项目总面积三百万余平方米,总货值超千亿,完整跟进多个收并购及城市更新项目全流程,拥有丰富的投资经验。
【课程大纲】
第一部分 房地产投资实务与拿地决策
 一、拿地决策
  1、典型房企投资策略:
  (1)私企:
  案例:碧桂园的投资区域、打法、456和789铁线要求
  案例:融创的投资区域,收并购鼻祖
  案例:万科的投资区域,最授权的管理机制
  (2)国企:
  案例:招商蛇口
  2、土地价值判断
  (1)拿地方法:把握好天时、地利、人和
  (2)拿地技巧:看城市、看区域、看项目、看收益
  (3)项目研判的四个维度:土地、效益、市场、风险
 二、投资交易模式
  1、交易类型:一手项目、二手项目
  2、交易模式特点及难点:
  (1)特点
  (2)难点
  (3)招拍挂交易方式简析
  (4)收并购交易方式简析
  (5)城市更新交易方式简析
 三、地产投资的流程
  1、地产投资流程:招拍挂、收并购、旧改
  2、土地信息的收集:信息的来源与种类
  3、土地信息初判:重要性维度与可行性维度
  4、经济可行性研判:财务测算涵盖内容、输出结果、评价指标、投资标准
  5、可行性研究报告
  6、商务谈判及交易方案:合作意向书、合作协议
  7、投资达成
  8、投资达成后事项
 四、地产投资未来的趋势与机遇把握
  1、行业进一步集中化,中小企业面临要“规模“还是要”差异化“的抉择
  2、投资的趋势进入后碧桂园/恒大时代
  3、未来投资布局明确:聚焦城市群、找准增长点、深耕优势区域
第二部分:房地产投资测算
  【问题1、2、3、4】
 一、投资测算的经济可行性研判
  1、财务测算的基本逻辑:模拟一条项目开发运营的现金流,定量的论证项目的经济可行性,以帮助投资者决策
  2、财务测算的前提输入条件:设计规划指标、销售计划、运营计划、土地成本、建安成本、三费、三税、经营物业假设、融资方案
  3、财务测算的输出结果:核心评价指标、现金流量图、敏感性分析
  4、生成可行性研究报告
 二、财务测算模块解析
  1、招拍挂项目测算
  (1)城市板块深化研究:如何充分认知市场
  (2)测算视角下的产品最优化:怎样提高货值?
  (3)测算视角下的成本最优化:怎样降低成本?
  2、收并购项目测算
  (1)溢价的处理:直接处理、间接处理
  (2)税务的特殊处理
  (3)不同交易架构对测算的影响
第三部分:投资相关法律实务
 一、在建工程转让
  1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况
  2、法律风险及防范措施
  3、在建工程转让的特殊情况:未达到25%投资额的处理方案
 二、股权类合作开发
  1、法律特点及优劣势
  2、法律风险:土地风险、股权风险、债务风险
  3、法律风险防范
  (1)股权收购之买新不买旧
  (2)股权收购之收购还是增资
  (3)收购前法律财务尽职调查,合同设置相应条款
  4、股权收购的特殊情况
  (1)土地尚未落实
  (2)拟收购的股权未实际出资
  (3)已质押的股权能否转让
  (4)拟交易的股权存在其他权利瑕疵(如已转让第三人但未办理工商变更,股权代持)
  (5)收购国资股权,外资股权
 三、联营型合作开发
  1、法律特点
  2、法律风险及防范措施
 四、委托代建代管
  1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况
  2、法律风险及防范措施:合作模式、风控措施
 五、投资法务尽职调查
  1、尽职调查:财务、法务尽调元素
  2、需发表意见及风险预估
  (1)基础信息调查
  (2)股权并购类法务风控
  (3)股权并购类税务风控
  (4)资产收购类法务风控
  (5)权益合作--代建&权益收购
 六、投资法务设计思路
  1、如何设置交易架构
  2、如何约定交易价款
  3、资金支付原则、节奏设计思路
  4、违约责任设计思路
 七、投资法务疑难杂症
  1、标的资产的自身瑕疵
  案例一:坂田项目(规划冲突)
  案例二:南山项目(拆迁不可控)
  案例三:惠州项目(土地无法移交)
  2、行政审批的风险
  案例四:龙岗项目(政策变化)
  3、或有负债出现的风险
  案例五:平湖项目(涉诉)
  4、土地成本及税务风险
  案例六:宝安项目(土地成本是否抵税)
  5、合作方风险
  案例七:资产包(优先购买权)
  案例八:惠州项目(合作方意愿)
第四部分:房地产融资方式及策略
 一、中国房地产融资现状和前景
  1、穿透原则精准打击银行、信托渠道灰色地带
  2、当下房地产项目现存融资方式
  3、更多房企寻求合作,“大鱼吃小鱼”也愈演愈烈
  4、资产证券化开始快速发展
  5、融资分化指引地产未来方向
 二、房地产融资产品
  1、银行资金
  2、房地产信托资金
  3、房地产保险资金
  4、地方及国有金控平台
  5、房地产企业债券
  6、房地产公司上市
  7、房地产资产管理计划
  8、中小房企与房地产私募基金
  9、房地产资产证券化
第五部分:产业地产投资
 一、产业勾地模式:案例
  1、自带产业模式
  2、先住后产模式
  3、借鸡生蛋模式
  4、资源合作模式
 二、勾地项目流程
 三、产业地产盈利模式
  案例:联东
  案例:天安
【课程说明】
【培训时间】2020年12月19-20日  西安(详见报道通知)  
【培训费用】4800元/人 包含:讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等;会务组提供酒店代订服务,如需订餐或住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。      
【联 系 人】中房商学院陈老师13220116135、18301562532(同微信)  QQ:2113220432

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