[]【解读】房地产融资尽调

短融尽调过程中对地产类项目的尽调要点。

短融尽调的模块一般是较为明确且固定的，主要分成七个部分。

简单地来说，就是客户向我借钱，用来干什么，怎么还钱，有没有能力归还，身家如何，什么措施让他一定归还，抵押物能否保障还款，有无重大的涉诉。

一：借款用途

借款总要有些理由吧，在融资评审的眼里，那些五花八门的借口归纳总结也逃不出这五大点。

1. 关于“补充流动资金”这样的借款理由，在评审看来，是个说了等于啥都没说的含糊理由，因为实在太虚了，无法定向跟进和落地核实。

2. 归还金融机构借款，这个是比较明确的。

通常客户会提供《贷款合同》《抵押合同》《保证合同》作为佐证，我们比较关注的是到期还款，还是提前还款。提前还款就会了解是什么原因引起，通常融资比较少提前还款，好消息可能跨行转贷有增量融资，坏消息可能是银行抽贷。

3. 支付股权收购款，往往发生在重组并购中。

评审一般会向客户要求提供项目三调报告：法律、财务、评估。理想是支付股权收购款的后几期，如为第一期，多少有空手套白狼之嫌，有理由怀疑客户的自身实力能否支撑高杠杆操作。

4. 支付土地款，也是较常见的。

通常这类客户的主体资格较好，或者有较强的社会资源，但自有资金不充裕，或者临时头寸紧张。我们关注主体的信用级别是否足以冒险，毕竟若无抵押物，为信用贷，等四证齐金融机构开发贷放款，有一定期限，属于谨慎类。

5. 支付工程款，最常见。

工程款垫付是地产项目常见的现象。通常我们会核实合同付款条件、工程进度及已付款项、对比工程现状，简易测算工程款缺口是否属实，尤其是重大节日、年度终了之时，此类需求旺盛。

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还款来源

地产类客户还款的来源最常见是如下几点。

1.金融机构融资

主体经营情况正常，抵押物的资产增值一般会自然引起跨行转贷，增加融资金额。虽然有去杠杆的政策，但评审通常还是认可这样的还款来源。如能明确核实，并能控制过程，这种短融贷款模式，俗称“过桥”。

2. 项目销售款。

销售款通常是拿到预售证后，客户出售房屋的回款。关注销售回款上的银行开发贷对资金监管使用的要求，通常要求支付工程款，通过工程公司账户才能把资金转移出来。

3. 股权对价。

一般来说，出售股权方按合同要求可以收取股权款项。通常涉及三方监管账户，需要了解提款前提条件是否能够达到。

4. 分红款。

属于客户投资回笼资金，需明确有无董事会决议，了解历史发放时间及金额能否覆盖贷款本金。

5. 自有资金。笼统说法，相当于无明确还款来源。

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借款主体情况

我们一般分三个方面了解：开发经验、主营业务、核心项目。

1.开发经验

比较初步了解客户的历史，以开发商业还是住宅为主，有无完整的开发过若干个项目，判断近三年的累计开发总建筑面积，以及土地储备情况。对房开商资质比较敏感，涉及后续贷款融资，432中的二级资质，至少股东要有二级资质。

2. 主营业务

近3年销售收入情况=销售面积*销售均价，对应销售类型，销售周期。主要用于判断经营现金流回笼速度，结合资产负债，判断经营现金流的健康状态。综合投资、融资，盘算整体现金流是否可控。

3. 核心项目。

一般是现在及不远的未来产生现金流的项目。对此类项目的土地来源、出让金缴款核实出款及票据；总体投资额、已投资额、未付工程款比较关键，其中总体投资额与432中的30%自有资金出资挂钩，而已投资额占比需超25%才能转让，方便资产处置，未付工程款判断整体项目的处置空间价值，通常不良项目最好有50%的空间才能运作。

规划可建、公建配套、区位、定位需要与周边的同类项目做比较，初步判断价格所处的区间，概算回笼资金。结合前期销售及回笼资金流向，判断能否覆盖贷款本金。同步了解项目负债及担保情况，了解除我资金方，其他融资方的金额及条件。

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融资及担保

地产企业是资金密集型企业，融资是重头戏。

1. 整体融资金额。

通常客户会提供征信报告，建议尽量1个月以内。贷款金额、类型；贷款期限、融资机构、付息情况；贷款类型，尤其关注信用贷款占比。因为在飞机失事时，就看能软着陆的条件了。即贷款是否有足值抵押。

2. 关注近期到期融资及还款安排。

根据短融项目的时间，一般为3个月以内。同时，我们也关注3-6个月的到期融资，包括贷款类型、金额、近半年内的付息情况、还款来源安排等。

3. 了解每笔贷款对应的担保情况。尤其是近期到期贷款，可一定程度判断贷款续贷的可行性；理清相关抵质押物并与企业资产相印证。

4. 关注近期（1个月内）金融机构发放融资。

5. 总体融资成本。

通常，银行、信托、券商、资产管理公司、民间的利率是不一样的，差别很大。银行一般6～8%，信托一般14～20%，券商6～8%，四大资产10～15%。

6. 企业合作金融机构授信大方向。主要是观察以银行融资为主，还是以信托或其他资金为主，判断其融资空间有无调整的可能性。

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整体资产

1.股票或股权。一般来说更看重股票，尤其是流通股，利于变现。股权一般优先银行等易于被接受的质押押品。

2. 自持商品房

商品房所处地区、类型（住宅和商业）、面积、价值、对应融资金额。

3. 土地使用权

土地所处区域、类型、面积、评估价值、对应融资金额、现状等。

4. 在建工程

项目所处区域、建筑类型、规划面积、评估价值、对应融资金额、开发进度等。

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诉讼情况

1. 购房纠纷，已支付超过50%的业务有优先受偿权,排在工程款之前。

2. 工程款纠纷。

3. 借款纠纷

4. 股东纠纷

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抵押物情况

1. 商品房

所处区域、周边环境、使用现状（涉及出租的需要了解租约合同）；面积、使用年限、评估价值、周边同类商品房的交易价格、成交活跃程度；对应融资情况；物业是否存在用途限制等。

2. 土地使用权

土地历史溯源、权属人取得土地来源、开发限制条件、附随义务以及对赌税收条款；土地出让金缴纳情况、土地建设指标、当前现状；所处区域、周边环境、城市规划；周边同类土地交易活跃程度、交易价格、周边房产开发以及库存情况；土地开发计划、融资情况等。

3. 在建工程

项目土地来源、土地成本、开发总成本、未付工程款；建设指标（是否存在增容、改变用途）、公建配套、开发进度、大确权条件（是否存在限制性条件）；建筑总包方情况、项目前期开发情况、工程款支付情况；可售面积、销售均价、市场定位、去化率；项目对应融资情况等。

08

知识发散

1. 在建工程抵押风险

未对外销售的在建工程，第一优先受偿权为工程款、第二为税金、第三为抵押权人，可能存在处置金额无法覆盖全部债务；如已销售的在建工程，第一优先受偿权为购房者（视情况而定），其他顺延。

出于上述风险的考虑，地产融投项目要求更换我司指定总包方，如为借款人关联企业要求总包方提供担保。

2. 通过招商引资取得的土地处置风险

借款企业通过政府招商引资取得土地使用权，往往附件建设条件或税收对赌条款，该条款对土地处置造成较大限制；如介入开发，附随义务或对赌条款将加大土地成本，应予以综合考虑风险。

3. 土地溯源调查的重要性

土地取得时间越早，历史遗留问题越多，可能影响土地的成本、开发以及处置。溯源调查主要针对交易对手出让目的、出让价格、土地原始情况、历史税费缴纳情况、土地建设指标修改情况、开发限制条件、涉及拆迁安置问题等。