[]高善文：房地产市场需求不会长期下降

　　中国财富网讯(衣韵潼)近日，安信证券首席经济学家高善文在接受中国财富网专访时表示，房地产市场短期内或将迎来负增长修复期，但从长期看，对于房地产市场的需求将不会出现持续的趋势性下降。

　　图为安信证券首席经济学家高善文接受中国财富网专访

　　基于当前中国60%左右的城市化率，有部分声音认为中国城市化水平存在较为明显的提升空间，即便按照1.3%预估，每年也有超过1600万人进入城市定居，为房地产市场带来较为持续和相对旺盛的购房需求，“这一需求不仅是过去几年中支持房地产市场的重要力量，直到现在，也还没出现明显的衰竭”。但高善文同时指出，过去两三年内房地产市场购销两旺的局面对市场需求造成了较大压力，为修复快速增长所造成的购买力透支，2019年房地产市场或将面临5%到10%的负增长。“不过从更长远来看，随着新人群不断涌入城市，人们的收入增长、购买力进一步积累，对于房地产市场的需求最终不会是长期的趋势性下降。”

　　就房地产政策而言，高善文表示，目前的基调仍是“因城施策”“一城一策”，并未出现“一刀切”的统率型布局。“所谓‘松地产’的说辞更多是市场机构的传闻和猜测”。

　　在过去几年居民大幅加杠杆的过程中，许多不合格借款人为了房地产投机而进入信贷市场，由此兴起了一系列与互联网金融相关联的创造性借贷方式。随着2018年以来融资环境变化，部分借款人的现金流受到挤压，居民储蓄率等宏观数据表现也因此受到影响。在这种情况下，高善文认为，银行面向住户部门开拓信贷业务是一种正常表现。

　　“住户部门的贷款违约率相对更低，利率合适，但需要警惕的是，在过去几年居民户贷款大幅增长的过程中，存在着一定数量的非合格借款人，其借款数量超越了合理收入增长下所能支持的稳健水平，因此在2018年，居民储蓄率出现了一定的负增长”，高善文说。

　　谈及当前小微企业的融资难题，高善文表示，一方面，在整体信用环境不够完善、破产处置制度有所缺失的背景下，民营企业在信贷市场上受到了一定“歧视”，另一方面，融资渠道较少也加大了小微企业的融资难度。

　　在金融整顿、去杠杆等政策调整下，资金的可得性进一步下降，相比“融资贵”的问题，“融资难”“贷不到”才真正扼住了小微企业的发展命脉。2018年以来，随着相关政策出台，解决融资难的边际效应有所显现，但在数据上的直接体现或需要更长时间。“在总量降准、定向降准、降息之外，后续，有关财政税收、产业政策、监管等方面的一揽子配套措施需要持续落地，包括资本市场、新三板等在内也应出台相应政策予以配合”，高善文指出，单一政策难以快速解决问题，只有依靠整个金融体系协同合力，小微企业才能迎来融资之春。

　　对于初创型小微企业，高善文进一步表示，完全依靠信贷解决融资问题是一种过于简单化的解读，通过风险投资、天使投资、私募股权投资等外部融资途径将更容易缓解当前的融资难处境。“初创企业往往没有稳健、可预期的现金流，通过现金流或抵押物获取信贷融资资质，小微企业将难以进入信贷市场。”