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[]易宪容:中国房地产市场会引发断供潮吗?

查看: | 2018-11-11 15:40:00|发布者: 中房商学院小齐

摘要:有媒体报道,在深圳,随着法拍屋的增加,可能会引发国内房地产市场的断供潮。看到这样的报道,有点夸大其词。

  有媒体报道,在深圳,随着法拍屋的增加,可能会引发国内房地产市场的断供潮。看到这样的报道,有点夸大其词。法院的法拍屋增加与断供有关系,但没有必然的关系。有报道,与2017年相比,深圳法拍房数量激增222.5%,事实如何?我们来看一组数据。

  深圳法拍房公司广安居业统计数据显示,2017年,深圳全市法拍房2100套,今年2800套左右。增长速度达30%。但就总量而言,其法拍屋的数量也不是太多。更重要的是,一般情况下,不如期如数偿还贷款、民间借贷纠纷、司法没收、无主财产等情况下房产会成为“法拍房”。但居民断供所占比重则是极小的。也就是说,在中国房地产市场,要发生美国房地产市场那样的断供潮基本上是等于零。

  因为,中国的房地产市场按揭贷款制度与美国的住房按揭贷款制度是根本上不同。美国的住房按揭贷款制度,个人的住房按揭贷款的债务责任是有限责任。这可能两个方面得以保证。一个方面,美国的住房按揭贷款合同都有约定,如果居民购买的住房由于房价下跌而成为了负资产(即当时的住房价值不及还要偿还的住房按揭贷款金额),美国的居民一般都会把手中持有的住房交给贷款银行。而美国的居民一旦把自己购买的住房还给银行,也正是从这个时候开始,居民借银行的按揭贷款责任也就结束。即从这个时候开始,居民不再需要再还银行的按揭贷款了。至于居民所持有的住房交给银行后,银行如何处理是银行的事情,与持有这套住房的居民无关。同时,居民对这套住房的按揭贷款责任也结束。另一个方面,美国有个人破产法,如果个人所持有的财产不足抵偿债务,个人有可能宣布破产。如果个人宣布破产,其已有的债务也终止。

  但是,对于中国来说,中国银行的个人按揭贷款是无限责任而不是有限责任。如果购买住房的居民是通过住房按揭贷款购买的,那么中国居民这种贷款的债务责任是无限的。因为,不仅中国没有个人破产法,也没有对住房按揭贷款约定为有限债务责任。在这种情况下,如果个人通过按揭贷款购买的住房成了负资产,购买者无能力再偿还住房按揭贷款,或住房按揭者违约。在这种情况下,贷款银行就可能抵押的住房收到自己手上,并把该套住房法拍。

  如果法拍的收入足以抵销所剩下没有偿还的按揭贷款,那么银行与按揭贷款结算后多退少补。购买住房的按揭贷款的债务问题也就结束。如果拍卖住房的款项不足以偿还所剩下的住房按揭贷款,那么剩余的金额购买住房者还得还,一直到还清为止。中国居民住房按揭贷款的责任是无限的。

  在这种情况下,国内居民所持有的住房断供概率不会太高。因为,就目前国内房地产市场的情况来说,全国的房地产市场价格绝大多数城市都在上涨。有些城市的房价上涨幅度而且还很大。在房价上涨的情况下,国内居民用按揭贷款购买的住房就不会成为负资产。即使有居民由于突然事情无法再偿还住房按揭贷款,但在房价上涨时,只要把这套住房拍卖就足以抵偿债务。因为,个人购买住房的首付,已经覆盖了其风险。

  假定中国房地产市场也出现房价下跌的情况下,而且房价下跌幅度大于首付款的比例,在按揭贷款无限责任的情况下,通过住房按揭贷款购买住房的居民也不会轻易地断供。因此如果居民选择断供,其面临的财务损失会非常得大。

  因为,在住房按揭贷款的债务责任为无限时,如果所持有的住房成为负资产,如果居民选择断供,这不仅会让购买住房者立即损失掉已经付出的首付成本,而且所断供的住房有可能是在不好的价格情况下拍卖(这时个人没有左右该套住房交易权利),而住房拍卖后扣除要偿还的按揭贷款后,不足的部分还得继续偿还给银行。在这种情况下,持有住房者的断供可能是最差的一着棋。这也意味着,如果现有的法律制度不改变,在房价下跌的情况下,国内居民通过住房按揭贷款购买的住房,选择断供的概率不会太高。中国也不会出现房地产市场的断供潮。更何况,目前国内绝大多数地方的房价在上涨呢?所以,中国的媒体不要夸大其词,说中国房地产出现断供潮,这是无中生有。

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