[]彭澎：土地制度创新势在必行

　　彭澎：土地制度创新势在必行

　　在广州官方看来，旧的土地红利正在日渐消减，传统的拼土地、拼资源的城市发展思路已难以适应广州新型城市化发展的要求，土地制度创新势在必行。

　　曾参与此项方案研讨的广州市社科院科研处处长彭澎在接受中国房地产报记者专访时透露，广州近期将出台节约集约用地的政策措施和新一轮“三旧”改造的方案措施，农村土地改革将全面展开，城中村改造也将全面启动。

　　广州市社科院科研处处长 彭澎

　　中国房地产报：2月12日，广州正式发布了黄埔、萝岗并区，增城、从化撤市设区的消息。撤市设区在一定程度上扩展了广州的城市发展空间，接下来广州是否还有扩容空间?未来会向什么方向发展?

　　彭澎：广州在短期内将不会再有新的扩容计划，广州市委常委会议曾讨论过的城市扩容方案有：一是南沙与番禺合并，此计划要等南沙发展为“新广州”后，即形成新城区后才能最终实施，时间预计在10年后;二是大南沙与周边城市的整合，如东莞、中山的几个镇，预计此计划要等到南沙成为珠三角的经济中心之一后才能实施，时间预计在20年后;三是清远部分或整体并入广州，目前提得更多的是“广州后花园”或“珠三角后花园”，以后还会有“融入珠三角或划入珠三角”的计划，该计划预计在10年~20年内实现;四是广佛与“城化”转化为合并，时间预计在30年后。

　　中国房地产报：近期广州的“三旧”改造重点项目——广钢新城5块地卖出了155亿元，面粉又一次贵过面包。加之今年广州还有不少旧改项目推出，这些旧改项目是否会进一步推高地价，从而影响楼价?

　　彭澎：我认为应是楼价影响地价(面包决定面粉价格)，即“市场需求决定论”而不是“成本决定论”。事实上，如果楼价不被看好，地价自然会跟着下降，即使前期高价拿地，后期也只能降价卖楼。由此看来，关键是市场前景怎么样，或者说供应量、存货量是否充足，进而导致需求关系扭转。

　　中国房地产报：随着城市的发展，广州建设用地严重不足的问题日益凸显，要解决这个问题，是应从着力拓展新城区入手，还是应从继续加大“三旧”改造力度入手?

　　彭澎：尽管广东省委书记胡春华在出席广东省十二届人大二次会议的人大代表分组审议政府工作报告时曾提出“广州要在城市发展上转变观念，从‘建新城’的城市扩张转变到‘改旧城’的城市提升”，但现实看来，“建新城”和“改旧城”要同时兼顾。

　　广州近期即将出台的节约集约用地的政策措施和新一轮“三旧”改造方案措施，将共同成为指导广州用地方向的政策方案，届时，“基准地价”或将全面改为“市场评估价”，农村土地改革也将全面开展，“城中村”改造将全面启动，盘活存量会是基本方向。

　　中国房地产报：广州“三旧”改造的主要目的和方向是什么?还存在哪些难题?

　　彭澎：“三旧”改造的主要目的可概括为以下三点：一是盘活存量用地，实现节约集约用地方针;二是推进完整的城镇化，建设现代化城市，包括新农村建设;三是平衡利益关系，让企业员工利益、旧城区居民利益、村民利益包括集体经济利益得到保护，从而共享城市建设的成果。

　　目前存在的问题是多方面的：一是旧城改造涉及历史文化、旧街区、人文传统的保护和原住民回迁等问题以及如何实现旧城区人口抽疏的问题;二是旧厂改造涉及企业搬迁升级转型、员工安置、工业文明的保护以及临建的处置等问题;三是旧村改造涉及新村与旧村的关系、宅基地政策调整、合理补偿与违章建筑处理、农转非居民原房产的处置、集体经济可持续发展、开发商等市场力量介入的利益平衡等一系列问题。

　　中国房地产报：广州在旧厂、旧村、旧城“三旧”改造上成功的案例有哪些?这些案例取得成功的原因是什么?

　　彭澎：在广州旧城改造中，北京路商圈(北京路国际园区)的改造工程比较成功，该项目在现代化建设与千年商都遗址保护方面做了最大协调，一是有北京路国际园区的整体规划，使北京路商圈的范围进一步增大;二是将两个街道合并，协调了行政管理机制;三是实现了商住兼顾，以商为主，使这个商圈能保持持续发展的势头。

　　此外，尽管滨江东路旧城改造项目也取得了一定的成绩，但现代化建筑形成的岸线既没有留足公共空间，也没有更多让公共建筑占据一线江景，外界对该项目还存在争议。

　　旧厂改造成功的案例很多，它是“三旧”改造中相对简单的一个，因为旧厂改造项目的开发商大多是国企，搬迁安置工作容易展开，地块也较为完整。如富力地产早期的富力广场(铜材厂)、千禧花园(硫酸厂);还有恒大地产的金碧花园(农药厂)等等。

　　从整体上看，旧厂改造中最成功的案例当属工业大道一线，这里曾是广州主要的工业区之一，目前已基本改造为楼盘，也保留了光大花园、太古汇等工业遗址。

　　旧村改造中第一个成功案例是猎德村改造工程，由于是第一个“城中村”全面改造项目，政府参与程度高，位置好、地价高，所以整体改造工作相对顺利。

　　但政府部门同时也表示“猎德模式”不可复制，因为政府不可能对每一个类似项目都作出如此浩大的投资力度。而琶洲村作为第一个由开发商替代政府部分职能，且市场化运作程度较高的改造项目，堪称真正实现“高品质开发企业参与”的成功样本。