[]罗能凯：昆山商业地产比住宅更有机会

　　罗能凯：昆山商业地产比住宅更有机会

　　2014年2月，为规范商业地产，苏州出台多条专门针对商业地产的调控政策，旨在给火爆的商业地产降降温。即便如此，“昆山住宅市场面临限购，门槛要求高，营业税、交易的个人所得税等加在一起，税率达到9.58%，第三套房不能贷款。

　　而商业地产不限购限贷，商业地产投资门槛较低，商业地产机会更多。”在接受中国房地产报记者专访时，昆山巨达房产总经理罗能凯仍看好昆山商业地产。

　　中国房地产报：苏州为什么出台商业地产防控风险政策?对昆山市场造成何种影响?

　　罗能凯：这几年政府对住宅进行了调控，很多人转投商业地产。商业地产近年来有25%~30%的成交量，苏州更是这样。商业讲求投资回报，无论是公寓还是酒店，都是采取包租形式，而这种形式对客户来讲是有风险的。

　　如果经营不起来，既没有回报，也会产生社会问题，对后续运营造成困难。政府出台政策规定商业地产至少三成不能对外销售，要求自持，担保并作出保证。

　　即便商业地产经营不好，也有三成物业留存，防止开发商赚了钱，拍拍屁股走人。因而，商业地产防控风险条例的出台能够给商业地产降降温，昆山也一样。万一这些项目运营不善，可以将资产用来抵押，以此来降低开发风险。

　　中国房地产报：造成昆山商业地产火爆的原因有哪些?商业地产是否过剩?

　　罗能凯：因花桥的地铁效应，再加上政府调控对住宅方面采取限贷，但商业地产是没有限贷限购的，昆山资金与资本都转投到商业地产。

　　昆山房地产市场去年成交总量为6.4万多套，其中2万多套是商业地产，火爆销售放量是十几年来未见的。去年，苏州整个成交量是6万户，无锡成交量是5.8万户，昆山一个县级市的成交量比两个地级市的成交量还要多。

　　供给与需求取决于老百姓的经济收入和消费水平，商业地产的火爆表明，昆山资本比较活跃，老百姓还是有钱的。至于商业地产是否过剩，目前还无法做出判断。

　　中国房地产报：昆山房地产市场趋于饱和，这种说法对吗?

　　罗能凯：昆山房地产市场并未趋于饱和。昆山属于百强县之首，是充满生机、活力与希望的一个城市，外来人口占大部分，结婚买房等刚性需求较多。去年昆山成交量为6万多套。

　　中国房地产报：昆山住宅市场成交火爆，但为什么银行收紧贷款?

　　罗能凯：就是因为成交量太好，银行在房贷方面采取紧缩动作。以目前银行贷款来看，昆山还需要10个亿的总款量，昆山目前收紧办理银行贷款。尽管个贷银行仍然放贷，但条件要求严格点，对刚需购房者的第一套房，设置了没有缴纳社保，贷款利率提高10%的门槛。这就意味着昆山第一套房首付成本是提高的。

　　中国房地产报：昆山房地产市场应谨防的风险有哪些?

　　罗能凯：昆山房地产的发展取决于三点：其一，为昆山经济形势走向，企业经济发达，老百姓手里有钱，必然能够承担房地产市场的容量;其二，若出现供需矛盾，供大于求，对昆山房地产市场也是不利的;其三，银行贷款利率也是政府政策之一，如果银行采取更多不利政策，对昆山房地产市场也会有影响。

　　中国房地产报：昆山传统制造业危机解除了吗?阻碍经济发展的原因有哪些?

　　罗能凯：这两年整个制造业在往上，但昆山整个制造业是外向经济，以外贸外销为主，人民币升值了9%，这对昆山外销产业有很大的影响，它的利润被人民币升值给吃掉了。

　　除此之外，在国家大的经济环境的影响下，国家每一年经济增长都是两位数，但去年只有7.7%，增长率降低，整个经济的调整当然也会影响到昆山。

　　中国房地产报：养老地产、文化地产、旅游地产会否成为新的增长点?

　　罗能凯：文化产业和养老产业是时代所需，但如果没有市场的氛围和机会点，文化产业只是政府的一个形象和政绩，是精神层面而不是从物质层面上，不会对经济有实际性帮助。

　　昆山到上海的距离近，上海超过60岁人口占比超过10%，这就意味着，养老产业是有机会的。但是，政府对养老产业的支持和配套，还没有完整的政策上的优惠，目前在昆山，做养老产业的开发商很少，没人敢去做，因为没有业务配套，政府也并没有号召这样的投资。

　　中国房地产报：企业如果进入昆山房地产市场，哪一块更有机会?

　　罗能凯：住宅市场面临限购，门槛要求高，营业税、交易的个人所得税等加在一起，税率达到9.58%，第三套房不能贷款。而商业地产不限购限贷，商业地产投资门槛较低，商业地产机会更多。

　　商业地产有很多类型，酒店公寓、办公写字楼等等，企业要想投资，就要选择投资种类，考虑地段等因素，选择总价少、风险低、回报高、增值强的项目。