[]金永祥：2014年城镇化步伐会放缓

　　金永祥：2014年城镇化步伐会放缓

　　2014年2月8日，国家发改委部署2014年区域发展重点工作，2014年将扎实做好东北地区等老工业基地重点领域改革、产业结构调整、生态环境保护、区域经济合作等重点工作，努力开创老工业基地振兴工作新局面，提出要研究制定《区域规划管理办法》，启动长江中游城市群规划编制等。

　　为此，中国房地产报记者就开发区建设和新城开发专访了一直致力于参与城市建设研究的北京大岳咨询有限公司总经理金永祥，他预测2014年城镇化步伐会呈现放缓趋势。

　　北京大岳咨询有限公司总经理 金永祥

　　中国房地产报：党的十八大把新型城镇化作为国家战略提了出来，这是不是意味着2014年会有很多小城镇出现?

　　金永祥：我个人认为2014年小城镇建设会呈现下降趋势，根据公开数据显示：2013年92.9%的城市都在建新城，平均每一个省会建4.6个新城。

　　比如，沈阳要建13个新城区，武汉要建11个新城区，而这些所谓的新城多数是在以城镇化之名义搞房地产，一线城市房价普涨只是去年我国楼市“硬币的一面”，但二三线城市房价已经到了“衰退”的边缘，从卖方市场转移到买方市场，部分二三线城市房屋库存状况较为严重，

　　而且地方政府高额的地方债已经证明向房地产开发商注入资金来抬高土地市场价格，并不会刺激经济复苏，这将只为地方政府带来临时的收入反弹，并换来未来更多的不良贷款。

　　中国房地产报：您这是唱衰城镇化?我们现在到了“逆城镇化”阶段吗?

　　金永祥：“城镇化”概念备受青睐，但世界经济发展历史告诉我们，人们有更多机会了解一线城市后，他们将对迁移到一线城市更为积极，这最终会导致二三线城市人口下降，所以中小城市并不会受到青睐。

　　我们的“逆城镇化”是很多人从过去的“农转非”到现在的““非转农”，主要是争夺土地利益。我们的“逆城镇化”和西方的“逆城镇化”概念完全不一样。

　　中国房地产报：从理论上说城镇化是有争议的，但实践中我们看到许多人依然像南京原市长季建业一样，走钢丝般地“大开挖”，能否结合您的经验谈论一下这种城镇化带来的后果?

　　金永祥：这样大拆大建会带来直接后果和间接后果。直接后果如下：

　　一是浪费。我并不是反对城市建设，但不少城市片面追求城市规模，许多城市不看条件，小城市变中，中城市变大，大城市变特大，特大城市要国际化，追求大马路、大广场、大草坪，做事情根本就不考虑成本。

　　西部某市，人口只有30多万人，但道路用的是八车道;比如某市市长要求整个城市夜间如同白昼，所以城市的景观量化设施全部打开，这需要100多万千瓦电能，这是一个中型发电站的发电量。

　　二是不顾及成本。我记得我曾经在向某市市委书记汇报片区投融资规划时候，我们把综合土地开发各种成本、基础设施建设投入等因素算到经营性土地成本中，最后经营性土地成本就高达100万元/亩，但他们当时拍卖的那块土地才50万元/亩。这个背后的代价就是政府举债。

　　三是有市长没市场。某市政府提出了城市发展战略目标，要在该市西北方向围绕天然景观和一所大学的搬迁改造打造一个科教园区，并为此成立管委会和城投公司。做了两年，投入十几亿元，景观改造和大学的建设已经初见成效，没想到换了一届市长，新任市长提出要在南部打造一个新城，西北的科教园区不再作为发展重点。

　　于是财政支持、土地指标等等，统统转向了南部新城，又成立了一个城投公司，结果投入两年的西北高教园成了“半吊子”工程。

　　深层次后果是大量地方债，像卖血一样，身体严重透支，地方债如果达到欧洲水平，过去几年，中国地方政府也在走同一条路。

　　它们借了很多债，因为预期地价的不断上升会使其有钱还债，这些债务一旦崩盘，那么中国经济将跌入谷底。但2014年这些债务仍然不会出现任何问题，因为目前大多数城市还有一个办法没有用，就是用新债还旧债，就是用50年的新债还过去10年的旧债，同时我们的地方债务能够走多远取决于我们的通货膨胀水平。

　　中国房地产报：从方法论角度来说，那您觉得一个城市应该如何正常地运营?

　　金永祥：我给你举一个案例，2006年，在很多地方的城市规划还处于“纸上画画，墙上挂挂”状态时，当时北京市房山区刚刚摘掉行滞洪区的帽子，按当时小城镇建设的普遍模式，就是找专业机构做一份城市发展规划，然后引入开发商，边卖地边发展。

　　但这种模式中，政府很容易被投资人牵着鼻子走，于是城市规划变成了投资人规划，最后规划就成为一纸空文。

　　后来当时的吴书记和李镇长看到了现有模式的弊端，却找不到解决的途径。于是找到我们公司，发现了城市规划之所以难以落实的根结在于资金的到位，以及政府、投资人角色和义务的定位，在城市规划实施之前，就把投融资规划嫁接进去，使得政府具备统筹观念。

　　同时把政府和投资人的角色分清楚，各自履行各自的义务，在资金上摆脱投资人的前期制约，利用融资解决土地储备和农民安置问题，解决地块公共交通、公共设施的建设问题，投资人只需要建好商业性产品即可。

　　这样一来，城市规划就能充分在政府的引导下逐步实现，可持续发展用地也能得到保证，当地就业问题也可以得到解决。这样一来，很多问题就能迎刃而解，这是一个基本的城市运营方法论逻辑，也就六个字：科学、条理、多赢。