[]刘洪玉：建立政策性金融机构现实可行

　　刘洪玉：建立政策性金融机构现实可行

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受中国房地产报记者专访时表示，“探索建立政策性金融机构，为地方政府的公共投资提供低成本资金支持，其主要目的就是促进城市的可持续发展，让地方政府减轻对当前土地出让收入的依赖，逐渐放弃高地价政策。”

　　清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

　　中国房地产报：2013年房地产调控未放松，但为何房价依然运行在调控预期之外?

　　刘洪玉：2013年，北、上、广、深一线城市房价涨幅超过预期，主要与这些城市商品住房市场上的供求关系特征相关，也就是说，主要原因是人口过度集中流入这些城市以及这些城市新建商品住房供给不足。2013年初的“新国五条”虽然强调要增加供应，但供应增加的效果有一个滞后期，在2014年才能显现出来。

　　中国房地产报：审计署发布报告显示，截至2012年底，11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24亿元，占省、市、县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66亿元的37.23%。对此，您怎么看?

　　刘洪玉：由地方融资平台产生的地方政府债务，有许多是以这些城市的土地出让收入作为还款来源，这是导致政府追求高地价的重要原因。应该指出的是，高地价影响的，不光是房地产市场上的开发商和购房人，也影响政府在进行基础设施、配套设施、保障性安居工程甚至工业用地获取过程中的成本。政府在执行高地价政策过程中于短期内是获益的，但从长期来看要为此增加许多公共支出，甚至这种长期支出的增加使得短期的土地出让增收微不足道。

　　党的十八届三中全会《决定》中提出要针对城市基础设施与公共服务设施建设和保障性住房建设，探索建立政策性金融机构，为地方政府的上述公共投资提供低成本的长期资金支持，其主要目的就是促进城市的可持续发展，让地方政府减轻对当前土地出让收入的依赖，逐渐放弃高地价政策。

　　但废除土地财政，非一日之功，这有赖于城市公共投资资金来源渠道的拓展和完善，有赖于城市经济和产业结构的调整，以及地方政府从追求经济增长到注重社会发展等观念和理念的转变。

　　中国房地产报：目前我国正着手研究设立住房政策性金融机构的可行性方案。住房保障体系通过住房政策性金融机构为居民解决住房问题，是发达市场经济国家的普遍做法。此时在中国实施该政策是否可行?

　　刘洪玉：在我国的住房保障和供应体系当中，不论是低端保障(政策性租赁住房)、还是中端支持(政策性产权住房)，其供应和消费过程都需要有效的政策性金融支持。

　　我国过去在政策性金融支持方面，通常都是通过各种政策文件，号召或鼓励商业性金融机构为保障性安居工程建设、为中低收入家庭首次购买自住普通住房提供优先支持和优惠，但实施的情况并不理想。

　　因为商业性金融机构是以盈利为目的的企业，它们可以为了展示自己有效履行了企业的社会责任而象征性地开展一些这类的支持业务，但不可能将其作为业务的主流，因此也就难以对相关基本住房需求提供足够的金融支持。

　　在这种情况下，参考国际住房政策的相关经验，设立政策性住房金融机构，把市场不愿意做的部分由政府或政府支持下的机构来做，就显得尤为重要。

　　我国的住房公积金制度，具有政策性住房金融的属性，以住房公积金制度为基础，通过改革和拓展，建设成我国的政策性住房金融机构，是一种非常现实、可行的选择。

　　中国房地产报：国土资源部规划司司长董祚继日前表示，中央已经明确，在立法之外，适时推出农村集体土地改革的试点。土地如何释放，才能保证财富分配均匀?

　　刘洪玉：集体建设用地进入市场，是一个方向性的改革，有助于增加城镇建设用地的供给，提高农村集体建设用地集约节约利用的水平，更好实现农村集体建设用地所有权的财产属性。

　　但需要注意的是，集体建设用地进入市场流转，须以能够清晰界定集体建设用地产权、能依据土地利用规划和城乡建设规划进行有效的用途管制和规划建设管理为前提。