[]冯建强：中国的商业地产市场会出现泡沫

　　中国商业地产的基本面整体来说非常健康，仅有极少数城市的局部区域存在供应过度的情况。因此，他不认为中国的商业地产市场会出现泡沫。近日，仲量联行大中华区董事总经理冯建强在接受中房商学院采访时表示，中国政府将继续注重长期市场的稳定，而非短期调控效果。

　　同样地，中国住宅市场的基本面也不存在泡沫。中国的住宅市场在经历了2011年的调整过后，2012年成交量呈现全面复苏的局面。成交价格在2012年底开始上涨，这一趋势持续至今。但总体来说，在过去几个月，价格上涨幅度较为缓和。此外，大部分二三线城市未来供应较大，他预计开发商的溢价能力将被削弱，价格走势将日趋平稳。

　　最为重要的是，其实政府对市场的反应非常迅速。当大家对价格增长预期加大的时候，中央政府在3月及时出台了调控措施，以降低购房者和开发商对价格增长的预期，从而抑制投资性需求的增长。

　　中房商学院：“国五条”出台后，很多开发商、投资者纷纷从住宅转向商业地产，很多人担忧这会使得中国的商业地产出现泡沫，您认为呢?

　　冯建强：面对目前的市场状况，开发商根据自身情况制定不同的策略。其实早在2-3年前，许多国内的住宅开发商就开始转向商业地产。我们依然相信中国未来的十年，城市化、内需消费和产业升级是三大推动力，市场对办公楼、商场、仓储物流市场等商业房地产的需求持续。整体而言，中国商业地产的基本面非常健康，我们并未担心泡沫的出现。下面我就商业地产中的零售物业和办公楼两个主要类型分析：

　　零售物业地产市场方面，目前优质的购物中心数量还非常有限。我们定期跟踪的20个城市优质零售物业空置率大都数低于5%，人均优质零售面积低于0.5平方米，表明这些零售物业地产市场目前还处于供给不足的状态。在接下来的3年内，我们确实看到新增供应比较多，个别城市优质购物中心总量预计将翻一番，如杭州、成都和长沙。在这些城市空置率在短期内可能上升，但是随着新购物中心的不断成熟，空置率在未来会不断下降。更为重要的是，在这些城市随着人们收入的快速增长，购物中心消费者数量的增幅将高于购物中心新增供应量的速度。这说明随着消费群体的不断扩大，新增供应将会被逐渐吸收。

　　3年后，大多数城市的按消费者数量计算的人均零售面积将低于现在的水平。然而，对于开发商而言，宏观面的供给需求平衡虽然重要，但更需要注意的是，一个购物中心的成功与否并不完全取决于此，微观因素诸如运营管理、配套设施、品牌定位、目标人群和市场营销等更为关键。

　　办公楼市场方面，发展服务业一直是中国各主要城市产业发展的重点。

　　服务业的增长速度在过去的几年一直高于整体经济的增速，特别是在上海、北京、广州和深圳四个一线城市以及九个1.5线经济中心城市(包括成都、重庆、大连、杭州、南京、苏州、沈阳、天津和武汉)，它们的金融业和商业服务业正在飞速发展，为办公楼市场带来大量的需求。

　　展望未来，服务业预计将保持双位数的增长，继续为办公楼市场带来大量需求。而在供应方面，目前甲级办公楼总量仍然较小--而真正的国际品质办公楼更是凤毛麟角。我们定期跟踪的20个城市的甲级办公楼在未来三年预计会有快速增长，总量增长将超过70%。办公楼市场快速扩张，一方面将有助于提升办公楼整体质量并加速市场成熟，另一方面很可能会使部分城市、局部区域出现短期供过于求的局面。但整体来说，市场供应和需求将保持平衡。

　　我们需要指出的是，面对市场环境的转变，无论是商场还是办公楼，都会遵循“优胜劣汰”的市场规律。由于需求者类型不同，商业地产开发所需的专业知识与住宅开发有所不同，而这需要专业的商业房地产顾问咨询公司协助业主和投资者进行项目的前期调研、战略策划、租赁及管理、甚至出售。只有那些市场定位准确、营运管理良好的商业项目才能在激烈的竞争下立于不败之地。

　　中房商学院：从目前的情况来看，各地房价反而呈现了上涨的趋势，您认为出现该种情况的原因是什么?您预期未来的房价走势是怎样的?

　　冯建强：虽然在3月份中央政府出台了“国五条”，但是各地对细则的实施力度不一，总体上较为宽松。而在需求方面，首次购房和改善型需求依旧强劲，市场成交量保持稳定，市场上可售房源继续呈下跌趋势，开发商依旧拥有一定的溢价能力。住宅市场总体上延续了自去年开始的复苏轨迹。

　　展望接下来的几个月，在目前的政策环境下，我们预计需求将保持稳定。而在供应方面，二三线城市整体上新增供应将会有所增加。因此，开发商的溢价能力将逐渐被削弱，价格预计将趋于稳定。

　　中房商学院：在进一步加强调控的背景下，您如何理解“地产新力量”?对您来说，“新力量”指的是什么?您预期会为企业或者行业带来哪些改变?

　　冯建强：在宏观调控呈现常态化的局面下，开发商对市场需求的理解变得非常重要。那些对市场反应及时的开发商将取得较好的业绩，行业整合的趋势将变得更为明显。那些在各自领域拥有优势的开发商在未来几年将取得更大的市场份额。例如，在商业地产市场，万达、华润、中粮等企业将利用其积累的商业地产开发和运营经验在更多的城市建造其品牌购物中心。与此同时，国外有经验的开发商也将利用其优势增加在中国的投资，如太古、新鸿基等。因此，我们所理解的“新力量”是指那些产品特点鲜明、定位明确、具有品牌特色的开发商。

　　过去几年内所有的调控政策都体现一个主题，即抑制投资、投机需求，鼓励和支持首次购房者。我们相信无论未来政府出台什么样的调控政策，这一主题将保持不变。在这样的政策环境下，以小户型、低总价、针对首次购房者的项目将会有较好的市场表现，开发商们应该增加这一类型项目的开发。

　　中房商学院：对于下半年的市场表现，您的判断如何?您认为最可能对下半年销售产生影响的因素有哪些?

　　冯建强：我们认为在目前的政策环境下，来自首次购房者的需求将在下半年保持稳定。下半年的销售情况将主要取决于开发商的定价情况和推出的产品类型。由于首次购房者大多数为承付能力较低的购房者，因此他们对价格较为敏感。那些合理定价、项目以小户型为主的开发商将取得较好的销售表现。

　　中房商学院：近期全国各地土地交易非常活跃，政府推地频密，房企拿地踊跃，各种地王频出，您怎么看待这样的土地市场表现?

　　冯建强：在过去几个月内，较大部分成交的土地为商办用途，这体现出开发商对商业地产市场未来发展的乐观态度。我们之前的分析也证明中国的商业地产市场发展前景较好。

　　而住宅用地的成交情况则有所不同。在一线城市，由于住宅用地已经非常稀缺，住宅未来供应也非常有限，开发商非常积极地购入有限的土地供应，增加住宅用地储备。在二三线城市，总体来说，未来住宅供应将非常大，开发商对住宅用地的购买持谨慎态度。

　　中房商学院：今年很多报道是关于中国开发商到世界各地去投资房地产的消息，例如万科、张欣家族等，您怎么看这样的现象?

　　冯建强：一方面中国开发商可以通过投资其他国家实现资产多元化，以降低其专注中国市场的风险。另一方面，许多国外的房地产市场目前仍处于全球金融危机后的复苏阶段，未来增长潜力较大，具有较高的投资价值。此外，他们业务的国际化有助于提高他们的企业形象。

　　中房商学院是中国房地产综合服务第一品牌，从事房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、房地产猎头、房地产咨询顾问等。