[]胡汉祥:黄金期买房您需要了解的问题

　　胡汉祥：各位网友大家好，我叫胡汉祥，是北京鲁能营销总监。

　　中房商学院：胡总你好，欢迎作客中房商学院对话地产界栏目，我们有几个问题想咨询你一下，根据中房商学院数据中心显示，2013年上半年，在住宅销售排行榜里，鲁能7号院凭借963套的成交量位列各楼盘成交套数第一，常言一份耕耘一份收获，在鲁能地产7号院项目夺得销冠背后，你们的团队付出了哪些辛劳，使得产品能够如此大卖呢?

　　中房商学院：丰富。好，那他跟相邻的项目相比的话，他有哪些优势，就是我选择一定要在鲁能7号院内买个房呢?

　　胡汉祥：之所以鲁能7号院受到广大业主的认同，首先我觉得最主要的还是品牌，就是鲁能这个品牌，在顺义认同感其实相对还是强的，因为鲁能在顺义生存的时间是最长的了，从一期开发开始做，然后最后到整个7号院这种产品的打造，他对顺义这个区域的理解，对整个板块的理解，还有对地脉的理解肯定是，应该是就是比较深刻的。然后在这个对客群的研究方面其实也是做了，就是大量的工作，所以说这里面就包括你像产品形态，包括像园林景观这种打造，包括展示体系，还有后续的物业服务体系，都是就是我们的目标就是要做到这个区域的标杆，要把最好的东西给我们业主去呈现，所以说基本上是一个全方位的，但是肯定是大家其实都好。

　　胡汉祥：其实要说这个团队我想首先可能要说说这个产品，因为现在这个房地产市场可能跟原来是不太一样，原来你是一个特长生，基本就能获得市场这个认可，现在很多楼盘其实都是在追求三好生，综合性的发展，那这个产品就首先我觉得这个产品，它整个品性都是不错的，它的品牌，它的产品也不错，包括后续给业主提供未来的这种物业，这块也是不错的，所以说这种综合性的好让业主，就是让购房者开始去认同它，这样来说才形成这种大卖，首先是产品。第二来说我觉得是市场，市场其实有一个转暖。第三个来说才是团队的整个的努力，在整个这个里面，整个从规划设计，从整个的工程建设，还有后续，因为这个是营销口，做人这个努力，营销他是所有组织里面临门一脚，大家都组织好了，最后临门一脚踢的还是相当不错，这样来说让这个产品实现了这个销售，实际上我觉得是天时、地利、人和全都集中在一起的爆发，让这个项目获得了一定市场知名度。

　　中房商学院：好，我们知道鲁能7号院作为顺义区的一个代表项目，它是主打洋房为主的，那以你的观察来看的话，他的客户群分布情况是什么样子的呢?

　　胡汉祥：其实现在这个7号院它的产品类型相对来说还比较丰富，它包含什么，包含洋房，包含了小高层，未来还有这个别墅，同时前边还有一些综合体商业，相当于这个7号院项目其实是个综合类的项目，先期开发的全是住宅为主，目前推出的是洋房和小高层，主要是这种产品，后续可能产品类型还是相对来说比较丰富。

　　中房商学院：那他客户群主要是什么类型的呢?

　　胡汉祥：客群目前来看，在前期销售的过程中，应该是占一半多的人群是顺义区里边这些人群，大家是在改善生活需求这个方面的比较多，那在随着房的推出，包括刚才说的小高层卖了将近一千套，后续慢慢的像一些东三环的客群，像望京区域的，甚至可能像一些更远的，像海淀，学院那块这个区域的人都在关注这个盘，都在开始买这个房子，所以说这些人我想是，如果定义他就是一个新的顺义人，一部分人是什么呢?是这个区域，买过这个区域，应该查这个资料，应该是目前可能有四五万人，未来的时候可能会有几十万人，这几十万人是什么人呢?全是外来的大的企业和政府通过各种方式来吸引的这些企业，这些高管，这些有品位的人来买，新顺义人，另外是随着轨道交通，北京人的这种消费习惯，买房习惯其实发生了很大改变，过去还有东西南北之分，现在人基本上只要是交通发达，我可能寻着五环，寻着六环去哪儿住都是一样的。那这个随着就是房地产的发展，可能像洋房，像这些房子，他就是一般的这种房子也在往外扩，那顺义这一块现在目前来说也出现了一些花园洋房，像小高层这种产品，那这样来说呢，其实产品形态上丰富了，同时其实也为这个区域的这些人，各个不同层面的这些人品质提升，住房条件的提升都提供了这个机会，他不仅是大的这种高的别墅，那可能还有洋房这种改善性产品，还有小高层，对这些就是也是追求品质，生活层次改善的这些人去提供这种可能，提供梦想。

　　中房商学院：我们知道与大兴、通州那些房价突破两万每平相比，顺义好像最早被人家认识就是你说到的中央别墅区，就是对来说顺义楼市还是比较低调的一个，大家提起来第一个离机场比较近，就是你觉得从区域对比来看的话，就是它跟大兴、通州相比，又有哪些不同?或者是有哪些优势?

　　胡汉祥：顺义区我的感觉它是一个，整个来说是一个比较低调的这么一个区域，但是顺义区它整个经济发展还是相当不错的，我记得我看过一份材料，是什么呢?是顺义区他是北京，它的GDP排第五，而且它的GDP增速是非常快的，因为它的整个产业集群从过去老的这种产业，比如说像牛栏山酒厂，像燕京啤酒厂，像这些老的企业，做的相对来说还是比较扎实，另外后续又从外部招商引资，比如说像现代汽车，然后同时现在又有新的企业进来了，比如说像民生银行呀，像这个中信银行呀，所有这些优质的好的企业，全部进来了，那这样来说，他这个所有做的工作，我想象是比较扎实的，但是可能在这个过程中，他不是像就是去表达自己，去更多的宣传自己，他更多的是把自己的工作做好了以后，然后让别人慢慢的发现他，慢慢的去理解他，他是这么一个，这么一种区域，这么一种感觉。

　　中房商学院：那他是比较内向的?

　　胡汉祥：他应该是我想比较内敛，但是你看整个GDP，你看他整个产业的发展，还是相当不错的，包括他的这种新区整个的规划，整个的感觉跟国际间的接轨，还有对这个产业群的整个梳理，我觉得是比较到位的，应该是属于那种厚积薄发的。

　　中房商学院：那你就，接刚才的话，你觉得现在顺义楼市跟通州、大兴相比，它是处于一个什么样的阶段呢?

　　胡汉祥：顺义它整个来说，我觉得相对来说他是比较良性的，因为从整个这区位价格来说，比其他区域相对来说可比的区域价格没有它那么高的，但是可以看到在整个市场不好的时候，他这个整个下滑其实也非常少，所以它基本上是一个比较良性的情况发展，随着它的价值被发现，随着客户慢慢的对它这种区域认同，去理解，那我想它这个价值肯定会慢慢的去让所有人认同的，毕竟顺义这个区位，你看它的这个自然资源气侯相对来说是比较好的，另外它的整个来说这种对区域的一种规划来说也是比较完善的，后续的发展的这种潜力也是比较巨大的。

　　中房商学院：好，最后我们想知道，就是如今在市中心房价不断飙升，像周边一些区域的价格是会受到购房者的青睐，就胡总你作为豪宅方面的营销专家吧，有人说鲁能7号院大卖，称之为顺义花园洋房回潮，就是你如何做到将顺义的定位还有产品的定位，购房者的需求联系到一起去的呢?

　　胡汉祥：其实这个应该是整个这个公司，整个团队的功劳。

　　中房商学院：你作为代表来谈一谈?

　　胡汉祥：其实这个，但是从整个大的方面来说呢，其实还是这个就是所有的大家是对这个居住这种品质，其实是有了更深的理解和追求了，但在过去，比如说在五年前，几年前那一个产品，他的好，那他判断的标准，就是评价标准比较单一，或者我区位好，有好多出现一些产品，就是位置很好的产品，或者是有的产品就是园林好，有的产品可能我就是一个，有一个学校，有一个教育好。那现在这个产品你看就是说，通过我们所有的房地产发展，就看到其中的一点，看到其中一点什么呢?比如说园林，那过去做园林做的好，那觉得那是一个自选动作，你看他的园林做的真好，现在的所有的盘，不管是高端、中端、低端，那这个园林做的好，那是一个必选动作，就是必须的，就是所有的客户都觉得这个东西是你必然的，同时开发商也觉得，就是这个东西都是必须的。

　　中房商学院：就没做会缺点什么?

　　胡汉祥：我不是做好房子我才这样，我是做房子必须这样做，而且在其他指标来看，所有都是，你看做这个产品的规划设计，甚至可能最后到达物业，所有的一条龙，开发商都必须要考虑到这些东西，然后过去可以炫耀的点现在都成为平时的我必须提供的点，其实这个也是房地产，我觉得相对来说比较理性，也是市场。

　　中房商学院：良好的一个趋势。

　　胡汉祥：市场要求，也是客户要求，而且开发商必须是这么做的，这么一种趋势，那他的回流其实是什么呢?我觉得就是大家老百姓对居住这个要求这种品质，他上升到一定层次，他需要去释放。

　　中房商学院：就我们知道金九银十到来了，就鲁能7号院在营销策略上会不会进行一些调整呀?会不会推出一些让利措施，给广大购房者。

　　胡汉祥：其实7号院这个产品一直是不错，同时这个房子呢，这个品质也是不错的，我们在一直销售的过程中，也没有采取更多的让利措施，在每个阶段基本都是，我们想主要的做法是提供实实在在的房子，让大家去住，而且价值它本身就不贵，在这个里边我们也会有一些这个措施，比如说回馈一些老的业主的，通过这种方式希望他们给我们做一些品牌传播，但是更大范围的这种让利措施，现在目前还是没有。

　　中房商学院：就我们知道鲁能在中央别墅区亲力打造的纯别墅大盘有格拉斯小镇，还有就是优山美地项目，可能他们新的一期产品创意就要登场了，那你能否给我们透露一下这两个产品的各自的特点又是什么呢?

　　胡汉祥：产品类型还是有不同的，因为是如果说是优山美地，优山美地是一个，他是传统的这么一个高端住宅，优山美地大概是在后续传播里面，我们会做一些这种创新，同时给客户提供一个就是相对来说比较完美的这么一个产品。

　　中房商学院：具体透露一下?

　　胡汉祥：比如说这个我们也在做内部的这种所有的定位，比如说我们会在健康，在绿色，在环保，在科技这几个方面都会有突破，同时这是后续最后的一些产品，我们也是希望把这个最好的东西给到这个业主朋友们，然后同时通过这个把我们自身的品牌有一个新的诠释，这样相比较来说它的价位，它的这种服务可能是不一样的，这个产品可能是明年可能会推出。

　　中房商学院：就是你觉得房产税楼市的影响又有哪些呢?

　　胡汉祥：其实房产税还是有一些影响的，那主要来说其实房产税它的推出，其实它规避了房地产市场的，应该是规范了，规范了房地产整个发展，其实这样来说可能会对房地产开发商这种开发的转变，可能会对，可能也会对这个客群，对方无的这种，那他可能会更谨慎，这样来说，从整个中国经济这种整个大形式来看，那肯定是好的，那对房地产开发商来说，可能会甚至对业主来说，可能短暂的会有一些疼，疼过以后慢慢可能就会好了。

　　中房商学院：就是你说的非常理性，但是我发现我身边的朋友，他们好像也都在关注买房的信息，如果今天买不到房，明天可能就，今天如果不出手明天可能就买不到房了，就会出现那种恐慌性心理，就是对于这种现象的话，你觉得你是如何看呢?就是为什么会出现恐慌性购房现象呢?

　　胡汉祥：其实现在就是可能有一些，就是据我所了解，现在市场可能也有一些，但是这些人是什么呢?我想是其实还是说到最后，还是刚需，刚需的人他希望有个房子去居住，去改善自己的生活，那他觉得这个时候到了这个时候，他想去买，而现在整个从市场惯性来看，放量又不像需求量这么大，所以这个时候就造成了短暂性的供应的缺失，那可能这个买房人他就造成了一种这种心理，但是说那种恐慌，我觉得未必到恐慌的那种程度，可能大家还是一种比较急迫的这种心理吧。

　　中房商学院：反正我发现我身边的人都在买房，还是觉得楼市会火下去的感觉。

　　胡汉祥：大家就是比较关注，其实现在的房产，房子这个可能居住价值肯定大于它的投资价值，大家我想还是其实是对这种自己的这种居住品质，这种要求可能会高一点，同时房子它应该是有一个保值作用吧，不是增值吧，有一个保值作用吧，大家可能还觉得这个是一个不错的。

　　中房商学院：下半年楼市走势你能否给我们预测一下?

　　胡汉祥：下半年的楼市，我觉得应该会沿袭目前这种状态，但是可能比方说在成交量来说，可能是不会像想象那么就是和刚才说的金九银十那种爆发性的东西可能不会有，可能会受到很多很多因素的影响，它是一个就是比较按照正常的规矩，这么去运行的。

　　中房商学院：好，那今天的访谈到此结束，谢谢。