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[]杨卓舒：产业地产是让利于人的精彩过程

查看: | 2013-02-21 10:51:32|发布者:

杨卓舒：产业地产是让利于人的精彩过程

“每个产业链条上相关的环节很多，我们只拿链条中最重要的那部分，给上游、下游的无数环节提供机会。”在与卓达地产总裁杨卓舒的对话中，我们感受到了卓达多元化发展，无限延伸的理念与智慧并存的企业美好前景。

　　记者：卓达的发展逻辑似乎跟一般的开发商不一样，很多房地产商是专注于某一个领域做好，而卓达是纵向横向都想延伸，想做多元化。

　　杨卓舒：对，我把产业延展的很广，除了刚才说的，卓达还做新型建材，住宅产业化所需要的新型建材，30天一栋别墅就能建起来。之前，已在中东沙特、南非推广使用了四年。目前，一个投资30亿、产值150亿、可交税20亿的工厂已在石家庄完成立项，年内开工。

　　我要做的重点是牵动产业链。其实在一个产业链条上，总有一个是关键环节。在不同的社会条件、经济环境下，不同的时期，每一节都可以成为关键环节，你只要能启动这个环节，向上或向下都可以把它连接出来。

　　记者：在产业链条延伸的过程中，您更多自己来做还是找合作伙伴?

　　杨卓舒：是找合作伙伴。我们现在就集中做这么几件事：一个是把我们的产业真正做实、做大、做好。每个产业所相关的环节，我们只拿链条中最重要的那部分，给上游、下游的无数环节提供机会。卓达的整体运营模式会推动很多产业的发展，这些产业的发展，就解决了城市改造过程中的农民就业问题。

　　卓达向来不从这些产业中挣钱，由于不在这上边挣钱，加入这些产业的农民收入就高，他就愿意到这里就业，就得在这里安家，于是他家以前在农村的房子就没用了。我在这里给你房子，把你农村老家那块地给你开发出来，我就获得了新的土地。

　　比如说我们在天津正筹建规模很大的副食品加工企业，我把方案里面的利润给否了，谁承包这个企业，谁当法人代表，给你股份，你每年只向集团总部交1元钱，你把农民的工资待遇、三险之类的解决好了，就是最大的贡献。

　　这就是创造机会，让别人和自己一块做，自己得自己的那一块，把利让给别人，把利让给别人的过程，就是别人帮你一块儿把事做大的过程。

　　记者：卓达是在做一个产业链间的平台?

　　杨卓舒：对，看着每一点得的都不多，但是整合起来得的就多了。而我们最重要的是得什么呢?我们最重要的是把一种产业复合模式做到能够复制，能到各地复制去。

　　我举一个例子，石家庄卓达太阳城是200万平方米，涉及到4个村子的土地，一般情况下，征地想说动老百姓是很难的。我们也遇到了一些难处，但是比别的企业难度要小，因为当时各个村都跟我们提了一个条件，安排500人—700人到你的服装产业园上班去，四个村子我们给安排了2000多人，事儿就这么解决了。

　　最近我们在青岛有一个大的旧改项目，跟当地政府在一起谈的时候我们就讲，你这里边涉及到19个村子，要批次进行改造;除了给农民认为合理的那些条件以外，我们还给提出了一个条件，就是涉及的农民100%全部安置就业，特别是有三险，因为在农民看来最重要的就是要个生活。

　　记者：你做的这些事情已经不是简单的房地产开发，已经涉及了城市运营的层面，但据我们了解，城市运营商多数都是国企，一般的民营企业很难做，如果民营企业来做最需要注意哪些方面?

　　杨卓舒：想做城市运营要具备以下几个条件：第一，项目所在地应界定为新建的城市，要么要有规模巨大的改造重建。第二，它必须得有产业基础。离文登不远有一个乳山，20公里海岸线边上全都是三五百亩的楼盘，无数的楼盘连接，它只是楼盘的扩大，一张饼擀薄而已。

　　没有产业人群到那里去，短期度假、休养成就不了城市，没有常住人口的城市只能叫度假营。第三，城市该有的元素都得有。单一的房地产做得再大都不行，你不能生病、上学都往北京、上海跑。

　　除了这三点以外，开发企业必须得拥有一个强大的资本运作平台。打个比方，我是养鸡户，我养了十圈鸡，一圈鸡一亿只，养到三个月的时候没钱买饲料了，于是杀了童子鸡，再养，又过了三个月再杀一圈，到九月的时候再杀一圈，最后舍不得再杀了，这时候是价格最低谷，整个市场也复苏了。

　记者：外界评论卓达做事喜欢“大”，山东威海卓达香水海规划2000万平方米，在中国也很罕见，但大盘的开发周期注定特别长，利润率应该不错，但是周转率可能低一些，卓达是如何看待长线的利润率和短线的周转率?

　　杨卓舒：有一部分必须是短线，短线的内容要做得很实、很高。必须得有一部分能短期运作起来，但这个前提是项目必须规模非常大，而在中国现在想把规模做到非常大，如果没有产业，政府就不可能给你地。

　　另外，我们现在要把一些产业打造成资本运作的平台，吸引更多资本参与进来。比如说我们的养老产业、文化产业不受限制，我们的海港更是政策鼓励的产业，大市政基础设施建设也是政府受欢迎的。

　　第二类就是做基金，比如城市建设基金等等，卓达已经开始做了。另外，我们新型材料、海港、市政建设总公司等项目，一开始就请了机构，从花第一分钱、建第一个制度开始就为上市做准备。所以今年是卓达一个全新阶段的开始。

　　记者：这在理论上形成了一个良性循环，产业越多地越大，地越大容纳产业越多。

　　杨卓舒：你总结得对，而且地多了、地大了以后，房地产就是一个附属品。产业起来了，住宅开发不是说你卖动卖不动，是你不盖不行，你不盖工人、家属上哪住去?

　　我们在卓达海港附近让政府预留了3万亩住宅用地和1万亩临港商业用地，政府一开始说要得了这么大吗?我说这还不够用呢。一算账，它将拉来40万产业工人。 40万产业工人，有20万成家，需要20多万套房子，平均每套100平方米，得需要2000万平方米住房。得多少亩地才能建成2000万平方米住房?这就是我说的产业做前导、产业做基础，城市运营得有这个，没有这个都是空概念。

　　有领导看了我们的天津项目，说这种毛地上有新型产业支撑，能聚集50万、100万人口的新城才配叫卫星城。政府如果把地几百亩、几百亩的割着卖，能卖出天价来。但很多地方没这么做，就是因为政府领导看到了就业问题、税收问题、经济拉动的问题和整体开发市政建设的问题，因为割散了以后每个企业都会只顾自己。

　　记者：谢谢杨总!