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张宝全1992年投身商海，先后从事海洋运输及房地产开发，于2002年创办今典集团，全面执掌旗下房地产、电影、酒店、艺术四大产业集团，被公认为当今中国房地产界领袖人物之一。通过接触，我们了解到，张总侃侃而谈却直击市场核心，给我们深刻启迪。
记者：首先不可避免地要提到近期14个城市提高了首贷房的利率，您觉得，作为地产开发商，这个政策的推出会对房地产市场销售和后市有什么样的影响?
张宝全：其实首套房贷利率如果不提高，中国房地产市场2011年下半年和2012年上半年将会遭遇一个低迷期是客观的，感觉到是调控政策，实际上并不是，通过目前房贷市场，在一线城市和这次14个城市都是很相近的，房屋的使用价格和价格已经被国内评为变动比较大的。
2009年的时候，我们的价格已经超越了价值一部分，但由于中国强劲的消费需求，使得它之后不停地被托住，不会产生负面的影响。2009年危机的时候，本来房地产市场要平静一下，要消化一下。但由于国家拉动经济，四万亿的投入很大一部分进入地产市场，给地产市场带来一片虚假的繁荣，就使大量的不真实或非市场化的供应和需求出现。
包括现在老百姓买房，他买房的目的已经不是居住的消费需求，存在投资;包括资本对此的追逐，就是中国地产过分的资本化和投资化，造成了中国一线城市和住房二线城市价值和价格的背离，如果这种背离不能回归，我认为对地产市场健康正常发展也是不利的。
2011年我们遭遇的一线城市交易量、房价下降，其实也是一种回归。我认为中国的地产商最难过的就是今年下半年和明年上半年，这是中国地产史上我认为是第一次真正遭遇这样一种艰难。以前尽管我们出现了各种各样的艰难，其实并不是。
政府出台的一些宏观调控政策和货币政策感觉到在起作用，把房价打下来，实际真正的不是。但政府意识到通过金融和其它手段来使市场不能再那样去发展，所以对首贷利率的提高，根本的影响是市场本身这么多年来造成的，尤其2009年虚假供应和虚假需求使市场拖起来，形成不真实的状态。
但中国盲目性市场依然不会有太大的亏损，因为中国地产的过度投资化和过度资本化并没有波及到二三线城市，也就是说二三线城市基本是以居住需求为主体的产品，这样的产品本质是对的。而且中国二三线市场很大，它把整个市场稳住了，包括很多地产商都在向二三线市场转型。
记者：正如您所说，2011年下半年和2012年上半年房地产市场更多解读为“寒冬”，我们今天的主题是创新，我们知道，2007年今典就转型到度假地产，当时您的转型不被人理解，您认为目前的住宅地产转型为商业地产前景会怎么样，您是怎么看待后市的?
张宝全：2007年正是中国房地产市场火热的时期，可那个时候我们很纠结，作为传统地产市场，如果没有刚才说的后来这种特殊和意外的房价、地价的增长，它的发展态势能看得见，算得出，或者它的前景应该是像胡同一样越来越窄。
我们的度假地产2004年亚龙湾酒店当年就盈利，而目前中国正在全面从观光休闲向度假休闲转型，度假休闲已经成为我们生活中非常重要的一部分，这个市场非常巨大，我们已经做了很多的市场探索。亚龙湾酒店的推出包括运营以及给我们奠定了这样的经验和基础，
那时候我们进行了选择。如果我们选择上市的话还得拿传统住宅用地，因为我们前期做传统房地产开发，如果突然变成酒店用地以后就完全是不同的东西，卖的是服务而不是一个房子。所以2007年我们还是坚决地转向了旅游地产，到三亚的建设了美龙湾、亚龙湾、海棠湾，包括大理、丽江、青岛灵山湾等中国一线度假旅游资源地。
我记得我们从海棠湾拿到这个地，当时博鳌年会，我们因为这个事儿没有参加博鳌论坛，当时很多媒体把这个事情报道出来以后，很多人都不太明白，还有人说酒店挣钱吗?当然，如今大家看到了，传统住宅市场在变化，房地产市场是什么?是生活方式的改变或新的生活方式的出现，这是我们住宅新的运行规律潜在的市场，比如度假市场营运实施。
现在住宅市场转型，我认为是被动转型，我认为被动转型要小心，主动转型不一样，主动转型是你自己把市场弄清楚了，把自己看清楚了，把你的资源看清楚了，也想明白了，所以会逆大势而动，这样去做，可以说你内在的道路和理由已经理得很细了，经过被动的转型，特别是都转向商业地产。
其实商业地产和传统住宅不一样，传统地产是通过建设商业物业然后去销售，而商业地产去卖的是服务，商业资源能不能进来或者适不适合商业资源的生存和发展，卖的是这样的东西，这些东西不能被保证或不能被引入的时候，我认为它的风险会更大。
我估计在2012年下半年到后年将会成为中国商业地产可能麻烦的一年，由于我们简单的转型或仓促地转型，或者盲目地转型，可能带来的运营和消费者投资的差异矛盾和冲突会尖锐起来。所以，我觉得创新是对未来价值的发现，是基于对未来价值的研究。
传统地产，是因为中国没有商品房市场，所以给我们带来几十年的红火。这几年过去以后，二手房市场会逐渐成为流动和补充，城市化会给我们周边地区，乡村、小城镇带来这样的发展机遇和机会，这些机遇和机会和我们在一线城市以及以前的地产开发所带来的很多东西、利润、概念完全不相同。
2007年的时候我们基于对未来的判断还是坚持了创新。未来什么最有价值，你发现了就应该去做。但现在企业在转型过程中还是一定要考虑实际情况，你有没有这样的经验，有没有这样的能力，有没有这样的资源，如果没有的话就要慎重。
未来的生活方式是商业模式很重要的支撑或新的商业模式很重要的动力，如果对这块的把握和了解、理解不充分，最重要的是你对这个业态不了解，你有没有这样的资源优势，做酒店要做管理，度假酒店本身是时尚、艺术、文化的聚集，如果没有这个文化你做这个产品也没有优势。
记者：由于时间关系，我们的访谈就到这里了，谢谢张总!
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