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[]陈启宗：卖地不是商业地产发展根本所在

查看: | 2013-02-17 09:38:51|发布者:

陈启宗两个招牌式地标项目恒隆广场和港汇广场相续建成，这两个物业至今仍是高楼林立的上海最有魅力和人气的两个商用物业，并由此奠定了陈启宗在顶级写字楼和商用物业开发的霸主地位。

陈启宗两个招牌式地标项目恒隆广场和港汇广场相续建成，这两个物业至今仍是高楼林立的上海最有魅力和人气的两个商用物业，并由此奠定了陈启宗在顶级写字楼和商用物业开发的霸主地位。我们近日采访了这个巅峰人物，了解了他的传奇。

　　记者：近期国内讨论比较多的可能就是房产税，因为很多人认为下一步调控的关键就是房产税，而近期也有传言南京、广州可能是下一个试点的城市，您是否认同下一步调控就是从房产税上着手，您预期短期内房产税真的会出台吗?

　　陈启宗：中国有个很特别的现象，就是市政府靠卖地过活，而其中一个原因就是他们没有定期的税收，所以要靠卖地，这样就会使土地市场非常扭曲，因为市政府有诱因去卖更多的地或更贵的地。长远来说，这是房地产包括住房价格上升的一个根本原因。

　　当然，我不是这方面的专家，有没有不良的影响我暂时还想不到，而且根据别的地方的经验，包括香港，没有房产税是很特别的，有房产税是很正常的，从这方面看，中国内地开始要有房产税。

　　其实商业房产税本来就有，当然这里讲的是住宅，而住宅这块要大得多，所以这一块也最重要。其实有房产税之类的固定收入，对市政府是好事，我相信对国家长远的发展，包括房地产市场、土地市场的发展都是好事。要是能够解决这个问题，使得市政府基本上不需要靠卖地过活，而是从别的方面。

　　记者：恒隆每年不算新买地的钱，建筑费都是几十亿，四年可能就要270亿，这个数是不小的。那正负债的现象短时间是不会改变吗?

　　陈启宗：除非两件事之一发生：香港的购房市场突然好转，能够满足房地产企业，但个人估计这个事情不会发生，至少是短时间内不会发生。第二件事是忽然市场股市非常好，或者又配股了，但这个估计再过几年也不会发生。

　　不是说股市不会好，而是我们配股的可能性不大。既然这两件事的可能性都不大，那么接下来的一段日子，恒隆集团会继续有正负债，从恒隆地产角度看，可能也会从正现金转为正负债。做房地产永远是正现金也不是那么合理，对于资金结构来说不是一件最明智的事情，转为正负债是很正常的一件事，也可能是一件好事。

　　记者：刚刚说到恒隆手上现金有19~30亿左右，如果接下来要拿地，其实这个资金也算是比较少的了。现在很多发展商正在做融资发债，那恒隆有没有这些计划呢?另外看到恒隆财务费用方面比之前升了很多，是因为利息支出或者是整个经济环境差了，所以开支方面也跟着受到影响吗?

　　陈启宗：若说发债的话，以公司目前的状况、银行备用的信贷，以及我们成立了一个MTM的方案是用来发债的渠道，这样我们在整体上可以备用的资金有200多亿。如果我们手头有这么多现金和正现金数，是没必要像其他发展商那样发债。不过在时机适当的时候，发债其实也不算什么特别的事。

　　至于利息方面，这是和会计准则有一些关系，因为从会计准则来看，一个项目在建的时候，相关的融资利息是会资本化的，当这个项目建成开业，像沈阳、济南那些项目要落成了，这些项目相关融资的利息就会涨。所以这个不是说我们融资成本比以往增多。我们新融资的话肯定也是跟市场一致，但以我们公司的情况看，相信融资成本不会比其他企业高。

　　记者：现在全球经济都不太好，而恒隆在内地的一些地方都有项目，那会不会有影响?对上海租金方面又有影响吗?内地经济数据由年末开始就不好了，但恒隆的租金每年都能保持不错的增长，想问一下陈先生接下来这一年预计会不会保持比较理想的增长?

　　陈启宗：内地的租金市场，因为租赁时限都是绑定了三年、五年、七年，所以不会因为市场的变化而忽然间让租金有很大的影响，市场好的时候也不会一下可以反映出来，要过几个月甚至是一年的时间才能反映出来。不过无可否认的是，在谈租金的过程中从整体市况可以知道市场是走向下的。

　　从最近看，内地的商业市场其实没有很强，加上上海市场算是相对成熟的，经过了二十年的发展，所以租金的增长放缓是完全可以理解的。上海的写字楼市场这几年已经表现出困难，基本都是正负的波动，两三年都没动过，但2012年反而好那么一点点，但这个不是可持续的现象，相信接着这一年上海写字楼租金增幅平平。

　　记者：希望商业地产有更好的发展前景，谢谢您接受我们的访谈。