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[]杨东方：楼市温度最艰难的时期已经过去

查看: | 2013-02-08 23:08:03|发布者:

杨东方：楼市温度最艰难的时期已经过去

　五一前后不仅是一手房市场成交的高峰期，同时也迎来了二手房市场的回暖。通过二手房市场可以映射出珠海整体的楼市现状吗?本期楼市对话特别邀请正顺地产总经理杨东方与大家共同探讨。

　　市场洗牌真正开始

　　记者：有人认为珠海是置业热点城市，房地产市场一直很火爆，房屋的换手率也较高，从而带旺了二手房交易市场，你同意这个观点吗?请简单介绍珠海二手房市场近年来的情况?

　　杨东方：珠海是珠江口西岸的核心城市，有着得天独厚的海、天、岛等自然优势，环境非常适合居住。这些都会吸引越来越多的人在珠海定居，同时促进了珠海房地产的快速发展。

　　珠海近年来房地产市场一直比较火热，来自内地和港澳的置业者比较青睐珠海。也有来珠海创业的年轻人，都逐渐在珠海实现了自己的置业梦想。随着珠海主城区可开发地块的逐渐减少，市区二手房逐渐成为市场的主角，二手房的市场也越来越活跃，更多的置业者把置业方向转向了生活方便、商业发达地段的二手房。

　　自2011年调控政策出台以来，珠海市二手房市场逐渐变冷，交易量逐月下滑，购房者观望心态严重，市场变得不健康、不稳定。2012年上半年，随着按揭购房政策的调整，二手房市场也开始有所好转，“最艰难”的时期已经过去，但市场的寒意仍在。

　　记者：自2011年的“双限令”落地珠海以来，作为房地产市场晴雨表的“二手房市场”情况如何?是否经历了最初的观望到冷淡再到近期的回暖过程?珠海的二手房中介机构是如何应对这些变化的?

　　杨东方：首先，自“双限令”实施后，购房者的心态发生了很大变化，很多的刚需购房者，暂停了购房计划，市场的观望情绪非常严重。这直接导致了成交量的急速下降，珠海市区二手房从市场稳健发展时期的每月1000多套成交量，降到最低时的300多套。

　　主要通过交易提成获益的业务员收入急剧下降，这直接导致从业人员流失加剧。同时，市场格局开始发生变化，二手房中介机构因无法承受长期的低成交量而选择缩减门店甚至倒闭，市场洗牌真正开始，截至2011年年底，全市的中介门店数量减少了一半左右。

　　面对市场的变化，我市的大部分二手房中介机构也迅速进行了调整，寻求转型过冬。首先是积极开拓一手房销售代理业务。当市场成交量低迷时，开发商销售遇阻，他们愿意通过二手房中介代理销售，二手房中介机构所拥有的线下门店系统、二手房分销渠道、门店业务员客户资源和拓展能力，恰恰是当前开发商所看重的优势。而中介企业也能借此增加业务量，并逐渐实现转型。其次，加大租赁市场的业务投入，成立了专业的租赁服务团队。二手房市场冷清，房屋租赁业务却在春节后开始回暖。但租赁工作比较繁琐，出租期内长期存在退租、收租难、维修烦等事项，中介机构由传统的居间租赁业务转向高层次的代理服务，如托管与存房，为出租方提供更多的便利。

　　市场变得更加成熟

　　记者：二手房市场经历的这些过程，是否能映射出珠海一手房的市场态势?请谈谈你对珠海房地产市场的整体看法。

　　杨东方：二手房的历程也基本折射出珠海一手房市场的变化。二手房的成交及价格变化是滞后于一手房的。可以说一手房价格是二手房定价的对照物，当二手房交易价格变化的时候，一手房的价格一定在此之前已经做了调整。

　　珠海房地产市场经历了快速发展、成交火爆、市场调控、成交下降、价格下降等波动的过程，在这些过程中，市场变得更加成熟，房地产商和中介机构也都在发展的过程中变得更加成熟，消费者也变得更加理性，楼市的价格趋向于平衡，逐步达到合理的范围，成交量也会逐渐恢复正常，这才是一个健康的房地产市场。

　　二手房市场在品牌中介机构的引导下，运作规范、操作透明，挪用客户款项、赚取差价等现象也逐渐消失，二手房交易机构也在随着二手房市场的稳定而逐渐走出困境。

　　记者：在房地产市场处于调控的时期，有不少消费者选择观望，但仍有部分消费者选择出手，就二手房市场而言，这部分出手的是哪类的客户群?是否迈入“纯刚需”时代?

　　杨东方：二手房市场与一手房市场客户相互交错，买二手房的人也可能会买一手房，买一手房的人卖二手房，在没有顾客没有购买之前，有些客户我们无法知道他到底是属于哪个市场的?但在调控最严厉的时期，市场需求还是会存在的。

　　刚需是目前开发商和中介机构都在抢夺的市场，一手房以低首付和降价为手段，二手房则以低价和地段为手段。从我们的成交客户统计来看，除了刚需还有部分投资客户，并非“纯刚需”一枝独秀。只是刚需的市场争夺激烈，除了开发商或中介机构竞争外，各个开发商内部也在竞争，所以刚需的成交成了市场的主导。

　　当然，市场的低迷也给了投资者机会。首先，市场成交低迷时，小户型住宅的议价空间加大，租赁市场比较稳定，租金也在逐渐上升，所以买房出租成了投资的主要目的。其次，不在“限购”范围之内的商业物业的投资稳定性被投资者看好，商铺、写字楼等商业物业的投资市场加大。另外，投资者走出市区，将投资目光关注到珠海未来潜力的西区红旗、井岸、三灶等区域，这里的未来给了投资者更多的信心，带动投资客户入市。

　　如何挑选二手房?

　　记者：二手房和新房相比，除了价格、地段具有优势外，是否还有房源信息均衡等其他优势?作为日趋理性的消费者，该如何挑选二手房?

　　杨东方：在挑选二手房时，要注意以下几个方面：小区自身的“硬件”条件是第一考虑因素，包括开发商品牌、项目地段、配套设施、园林景观、房屋品质、教育资源、物业管理等，好的小区“硬件”不仅住得舒心，对房屋的保值增值很有帮助，另外挑选品牌信誉好的大型中介机构，信息多、运作专业，可选择性就会更高，更容易买到性价比高的房子;挑选房屋要找专业的机构进行咨询，明晰价格、产权等一系列的事项;产权要确认无查封、无抵押，交易时要和产权人或有公证处授权的委托人进行交易，以上事项在未得到确认时，不能轻易交定金给代理人或中介;过户日期、交楼、户口等事项要在合同中约定清楚。