[]邓志浩：广州要开征房产税不应该一刀切

　进入12月份，我国营业税改征增值税(“营改增”)的试点范围已经扩大至8省市。日前，在京举行的“2012中国国际商会年会”论坛上，中国社会科学院财政与贸易经济研究所所长高培勇指出，“以营改增作为契机，我们可以判断下一步财税改革与整体改革的大幕已经徐徐拉开了。”据悉，被传闻多事的房产税试点范围扩大，并加快全面开征步伐的消息再度传出，让市场充满担忧的情绪。
 

　　房产税全面开征渐行渐近
 
　　据悉，按照十二五规划的目标，到2015年以前，营业税将全部改为增值税，而此举将直接导致“地方政府几乎没有主体税种了”。高培勇指出，地方政府唯一的办法就是要重建地方税种，在这种情况下，以房产税为代表的财产税开征进程可能就会加快。
 
　　今年以来，关于房产税试点范围扩大的消息不断传出，但在今年年底，财政部和相关研究机构学者传递出的信息尤显明确。财政部部长谢旭人日前在谈到下一步税收制度改革的重点时公开表示，将统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。可以说房产税的脚步越来越临近了。
 
　　此外，中国社科院财经战略院11月28日发布主题为“新型城市化背景下的住房保障”的财政政策报告(以下简称报告)，建议在新型城市化背景下，中国应采取多种手段增加保障性住房供给，并以保有环节差异化房产税调节市场化住房价格，逐步将房产税改革推向全国。
 
　　广州开征时间依然难定
 
　　众所周知，从2011年初开始，作为华东地区和西部地区中心城市的上海、重庆就率先作为试点城市开征房产税。在房产税试点城市扩大的消息下，作为华南中心城市的广州，是否将是下一个呢?对此，广东工业大学房地产高级经济分析师申格联表示，房产税征收城市扩容，会在一线、二线和三线城市做试点，广州开征房产税不是没有可能。不过，广州市开征房产税的时间表应该不是续重庆上海之后的第二批开征，而会成为全国统一开征的一批城市之一。“因为第二批开征的城市应该是具有二三线城市特点的城市，广州市一线城市，已经属于近似上海、重庆的城市，第二批试点城市估计会选中部城市。”
 
　　方圆地产首席市场分析师邓浩志则认为，广州开征的时间表很难定。因为房产税此前两个征收试点上海和重庆已经被定义为没有实现预想效果，所以未来房产税该如何征收，该如何试点都还是未知数，两湖曾经有新版本的传言，但由于征收的面太宽，涉及普通百姓太多，所以也是不了了之。“目前市场对全面征收房产税反映激烈，所以扩容估计会比较谨慎，广州曾经有传言，但估计难以在近期兑现。”
 
　　税率讨论
 
　　广州人均60平方米以下免征
 
　　在社科院发布的报告中，建议应及时推广上海、重庆经验，针对居民用房开征保有环节的差异化房产税，对于城镇居民家庭人均用房超过40平方米的部分，无论其住房是何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，对于40平方米及以下部分，则不征收保有环节房产税。这一税制不仅覆盖新上市的商品房，且向现有存量房覆盖。从总结上海、重庆房产税经验起步，不断扩大试点范围，逐步推进并鼓励地方探索，最终过渡到全国统一制度设计，由地方选择具体参数实施。
 
　　记者：广州作为一线城市，楼价尚与上海、北京等地有差距，如果广州开征房产税，何种标准才适合?40平方米VS60平方米，哪个更合理?
　邓浩志：对于“人均40平方米征房产税”的观点，国务院参事、中央财经大学税务研究院副院长刘桓明确表示，从当前社会实际来看，这一标准的提出，确实显得有些免税面积过小、政策过于苛刻之嫌。刘桓解释，作为国内最早一批研究房产税的学者，10年前一批学者曾共同提出建议，即在当时如果推出房产税，应以“人均40平方米征税”为宜。这是因为当时他们借鉴了德国等一些发达国家的经验，当时其房产税征税标准，是从人均42平方米起征的。
 
　　但是，考虑到10年后今天的物价、收入和住房条件等综合因素，至少应以“人均60平方米征房产税”为宜。刘桓解释，上海目前试点的房产税政策，就是对180平方米以上的相关房产征税。当前，国内家庭普遍以3口之家居多，按此推算，“人均60平方米征房产税”应该算是个底线。
 
　　申格联表示，人均面积超40平方米即开征还是太低，不适合改善性需求的人群，建议是人均面积超60平方米即开征比较适合。他表示，广州要开征的话，建议人均60平方米以下免征，人均100平方米以上的要实行累进税率，起点税率为1%，每增加40平方米实行一个累进档级，目的是抑制投机。
 
　　记者：唯一房产是否需要征税?
 
　　邓浩志：社科院建议人均40平方米以上即征税的建议明显是盘剥民众的做法，按这个标准算，5成广州人要交房产税，绝对是不合理。如果房产税是为调节房价为目的，那就应该对真正拥有多套住房的人开征，对大量囤房作资产配置的富豪进行征收，而不是现在的对普通百姓征收。“现在拥有1~2套，甚至3套住房的市民很普遍，这些并不能简单定义为富豪阶级，也不能把他们定义为导致房价上涨的元凶。”
 
　　申格联表示，试点房产税上海的征税目标，主要是本地家庭新购买的第二套房，及非当地居民新购住房，税率为0.4%至0.6%;重庆则瞄准独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，既针对增量房，也针对存量房，主要针对富人群体征税，税率为0.5%~1.2%。他认为，人均面积超60平方米，即开征比较适合，唯一房产只要超过人均面积60平方米的标准部分也要开征，以抑制豪宅和别墅等高档房消费，也比较符合富人和穷人一视同仁的公平公正原则。
 
　　市场担忧
 
　　房产税或增加买家负担
 
　　在房价高企的今天，买家苦不堪言。当房产税的步伐渐行渐近，这一曾被寄予厚望的“砍价”利刃，是否会对平抑高房价起到立竿见影的作用呢?对此，不少业界人士都保持怀疑的态度。同时，在后继政策尚未完善的情况下，仅靠房产税，和目前楼市所实行的“双限”政策也难以改变。
 
　　有开发商人士称，指望房产税去平抑房价，是不太可能的事，最终只会进一步增加二手买家和租客的成本。据悉，近几年以来，相关部门一直都有通过增加交易环节的印花税、增值税等税收，和持有环节的房贷利息等办法，试图打压房价。但结果似乎每一次都事与愿违，所有的税费最后都转嫁给了买房人和租房人。该人士表示，在住房依然求大于供的情况下，房产税的政策相信也不例外，也一定会把所有成本转嫁给买房人和租房人。
 
　　韩世同同样认为，如果从房地产的角度来说，按照目前上海、重庆的方式去开征房产税，对房价不会构成任何影响。“上海、重庆那么大的城市，一年的房产税才收缴一个亿左右，这放在广州，仅相当于一年的千分之一的成交量，所能起到的作用微乎其微。”他认为，这种简单的开征，一方面起不到有效打击、阻止投资客入市的效果;另一方面则会加大二手买家和租房人的负担，意义不大。
 
　　房产税仍难替代“双限”
 
　　而在此前曾有消息说，要取消目前的限购、限贷政策，唯有开征房产税之后才有可能。在房产税开征脚步有加快迹象的情况下，这些楼市的调控政策是否会有新的变化呢?对此，韩世同表示，从目前的情况看，短期内限购、限贷依然是不可能取消的。“之前，作为房产税试点城市的上海，也是实行双限政策，重庆虽然没有限购，但有限价。试点城市都是双重政策叠加的，也没起到什么太大的效果，相信即便近期真的开征房产税，双限的政策依然难以有什么变化。”他表示，从近期中央传出的消息来看，保持政策的稳定性依然是主调，政府不会做出太大的政策调整。
 
　　而有业内人士则表示，目前，市场已经对限购、限贷政策习以为常，这在一定程度上也为楼市排除了大批的投资客，起到了稳定市场的作用。如果放开“双限”，相信市场马上会出现一次报复性的反弹，这种情况政府部门是不希望看到的。因此，在尚未有合适的稳定政策出台之前，紧靠房产税，是不太可能取消“双限”的。