[]访谈：强烈打压下的楼市现状

　　主持人：刚出台的京15条与去年北京版的限购令细则有何不同？最大的区别在哪里？

　　胡景晖：去年是每个家庭只能再买一套。今年是分类处理的。北京户籍家庭如果1套都没有，可以买两套。去年外地人社保或个税未满1年是不贷款，15条规定外地人社保或个税未满5年是不能买。京15条是暂时的，大家不要急！去年的细则也就执行了不到10个月嘛！

　　吴昊：其实就北京新政而言，各区建委也在积极梳理流程，银行方面对于卖掉名下有贷款的房产，再买房这样的情况也在制订新的细则，新政步入轨道后相信对普通购房人还是比较有利的

　　主持人：现在二手房一般要首付多少比例呢，调控对二手房和新房哪个影响大一些？

　　吴昊：现在二手房贷款的首付需要六成，调控政策是针对整个北京房地产市场的，包括新房和二手房，所以影响都比较大

　　主持人：请问新国八条出台以后，二手房买卖对比之前有明显变化吗？最近看房人的数量怎么样？有没有之前决定买现在又不买的例子，这样的人多吗？”

　　胡景晖：总体比例房源量上升，购房需求下降，但不明显。受限购影响和转入观望的人肯定有，但观望期不会太长，2个月左右。

　　主持人：京15条能遏制北京房价过快上涨吗？ 新国八条对未来房价的走势短期和长期有什么影响呢？

　　胡景晖：京15条能让房价“刹车”！新国八条的目的在于让房价涨幅放缓，高于CPI涨幅，低于人均可支配收入涨幅。重点还是要增加供应！

　　吴昊：京15条，限购实际上从需求环节遏制，银行现在仍需要认贷，从这两方面看，短时期对北京房价走势会起到抑制作用，长远看对稳定房地产市场走势还是比较有利的。　　

　　2011年房租涨幅不会超过去年

　　主持人：请问两位老师最近很多新闻说年后租房市场突然变得特别火热，我想请您介绍一下，年后这两天租房市场是什么情况呢？ 您对租房市场有什么样的预测？2011年房租的涨幅会比去年大吗？

　　胡景晖：节后租赁交易量猛增，正月十五后已经迎来租赁高峰。目前租金比节前涨了2.33%，比1月份涨了3.8%，比去年同期涨了13%。2011年租金涨幅约为12%，低于去年的16%，原因有3个：

　　1、租赁热点沿轨道交通向边缘区域扩散；

　　2、收房产税试点影响房源增加；

　　3、去年已经有了16%的上涨，所以今年涨幅不会超过去年了。

　　主持人：前些日子新闻报道一个投资客一天抛售19套房产，投机客手中大量的存量房是不是现在不抛就再也没机会抛出了呢？

　　胡景晖：早期投资客早就离场了。现在是第二、三代，但有19套的很少。一部分会跑掉，但大多数会选择先出租。

　　主持人：两位老师，您认为目前影响房价的决定性因素是什么？您觉得要从根本上控制房价到一个合理的区间，最根本的问题是什么？

　　吴昊：我觉得最根本的问题还是要加大供应，不仅是加大保障性住房的开发力度，还要解决外地籍有购房需求这部分人如何买的起房，而不是靠限购来打压他们的购买积极性

　　胡景晖：除了供应，根本问题是：土地城乡二元结构问题，中央和地方的财税分配问题，个人收入的分配问题等，根本在于我们要启动长效改革和制度创新，改变中国房地产的制度，建立商品和福利双轨的住房体系。当前炒作二三线城市房价并不理性

　　主持人：两位觉得京十五条出台后，对2011年的北京房价会有何影响？今年适合买房吗？

　　吴昊：我个人认为，京十五条落实后北京房价会出现一个缓坡期。就外地人限购这一政策来说影响还是很大的，“伟嘉安捷”统计过这样一组数据，外地贷款购房人群约占总购房人群的五至六成左右，新的购房大限将会使近半数以上外地人群受影响。其中，影响最大的是在京经商的这部分人群，他们没有缴纳社保的意识也不可能提供个人纳税证明，这部分人群在北京按照现在的政策实际上买不房子的。至于今年是否适合买房，这个并没有标准答案，还是要因人而宜，即要有确实的需求又要符合政策才可以

　　胡景晖：价格会趋于平稳，房源量会明显增加：中低价商品房、保障性房、二手房，所以买房选择余地会大增。

　　主持人：一线城市的调控政策太厉害，很多人转变炒作方向，跑到二三线城市买房子，这样的行为是否是理性的？

　　吴昊：这次的“国八条”限购是针对全国范围开展的，像太原、济南、武汉、昆明这种的二三级城市，已成为限购的主要对象。那么，即便购房人想要在二三线买房，也需要提供当地的社保和纳税证明，提供不了的根本不能购买，很显然这种炒作方向并不理性。

　　胡景晖：全国72个城市限购，去三线城市炒房升值潜力不大了。

　　主持人：从中长期来看，投资房产是否是一个比较好的投资渠道呢？老师怎样看？

　　吴昊：众所周知，“鸡蛋不能放在同一个篮子里”，任何投资最好都不要集中在一个点上，分散投资会使个人回报收益最大化。房产是传统保值、增值的投资产品，只要不是以短期抄房为目地，从长远来看投入到租赁市场能够获得稳定收益，还是比较好的投资渠道。当然，像其它投资产品如黄金、债券等等都很不错

　　胡景晖：房产投资应该是中长期的稳健型投资，既要看房价上涨因素，也要看租金收入，而且不一定非买住宅，商业也可以。将来透过REITS做间接投资也行。思路要开阔些！

　　主持人：现在网上流传很多购房攻略，例如消费者可能会用别人名字买房子，或者夫妻离婚这样的方式买房子，这样的情况多不多呢？您有没有遇到类似的情况？

　　胡景晖：所有违规行为都意味着要付出更大的代价和承担更多的风险。说的人多，做的人少。比如假离婚，有关个人尊严，而且不少有小三的丈夫借此就把小三扶正了。用别人名字，一旦“别人”觉醒了，房产证上写谁的名字就是谁的。

　　吴昊：我不建议购房人以假离婚的方式购买，因为我们接触过的真实案例就有这样的，因为避政策夫妻协商假离婚，结果女方比男方小很多，后来女方不同意复婚，男方因为房产俩人现在正打官司呢，正是赔了夫人又折兵。