[]房地产策划二级考试重点问题解答(一)

　　房地产策划前期报告分析

　　一、撰写调查报告应做到：

　　(1)客观、真实、准确地反映调查成果。

　　(2)报告内容简明扼要，重点突出。

　　(3)文字精炼，用语中肯。

　　(4)结论和建议应表达清晰，可归纳为要点。

　　(5)报告后应附必要的表格和附件与附图，以便阅读和使用。

　　(6)报告内容完整，印刷清楚美观。

　　在撰写调查报告时，要指出所采用的调查方法、调查目的、调查的对象、处理调查资料的方法、通过调查得出的结论，并以此提出一些合理建议。

　　二、房地产市场分析的三个层次

　　房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可以分为以下三个层次的分析：

　　(1)区域房地产市场分析：是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

　　(2)专业房地产分析：是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。

　　(3)项目房地产市场分析：是在前两个层次的基础上，对特定地点、特定项目做竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。

　　三、如何提高房地产市场分析有效性的途径?

　　1、影响房地产市场分析有效性的原因：

　　(1)分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在，才能使分析切中要点，达到一定深度，不因分析过多而遮掩了主体的分析。

　　(2)分析过程中逻辑关系是否合理;

　　(3)市场分析所选用的分析方法是否恰当。

　　(4)市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中，如有以上原因的一种或几种情况发生，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。

　　2、提高市场分析有效性的途径：

　　要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度，首先要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求，明确市场分析的工作重点，有针对性的分析。同时，要求在分析过程中，采用合适的市场分析方法，论证有力、结论明确。具体的要求是：

　　(1)系统完整、逻辑清晰合理。

　　(2)报告中采用的数据有针对性，有两个以上来源数据的比较。

　　(3)需求参数确定合理，对关键参数的变动趋势有独到的研究分析，而不是简单采用不变的参数来求算;预测需求时测定了细分市场的分段需求。

　　(4)要分析子市场阶段中有竞争的供给，而不是笼统的分析已建和在建项目的供给;市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性

　　(5)市场分析结论明确，结论适用的范围界定清楚，能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。