[]房地产内训：房企税收筹划方法及土地增值税清算

　　房地产内训：房企税收筹划方法及土地增值税清算

　　【课程背景】

　　房地产内训：面对严峻的税收形式，全国性的反避税工作已经展开，国家税务总局和各级税务机关列为2013年税收专项检查的对象，面对这样的形式，中房商学院房地产培训网特邀请房地产税务筹划专家陈老师，全面解析房地产开发项目结算程序内容、企业所得税纳税处理和汇算清缴技巧，以及土地增值税清算处理等财税实务。

　　【课程收益】

　　全面了解房地产项目开发的程序和对开发成本的准确核算

　　掌握企业所得税收入确认、开发成本和开发费用的税收处理

　　介绍房地产企业最新反避税政策及熟悉房地产税收策划的主要思路、方法及运用

　　【课程对象】

　　房地产企业领导、主管财务工作人员和成本合约部及税务、会计事务所等人员。

　　【讲师介绍】

　　陈老师，注册税务师、高级会计师，著名税务专家，中房商学院房地产培训网高级顾问，国家税务总局全国巡讲讲师团成员之一，曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，现任职于某税务局稽查局局长、省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家;全国税务系统的业务精英，其税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网络评价其为“十大税收策划专家”在国家级税务专业报刊发表税收业务论文107篇。他撰写的40万字个人专著《企业所得税疑难业务指南》发行后，深受中国税务界和企业界的好评，成为全国财税系统的畅销书。

　　主讲课程：《财务会计纳税核算技能》、《新税法与税制改革》、《税收征管和税务稽查》、《如何接受税务检查和纳税评估》、《企业如何应对税务争议》、《所得税汇算清缴》、《新税法在会计核算中的应用》等。

　　【课程大纲】

　　一、房地产企业常见税收问题

　　1、企业所得税收入方面的18大问题

　　2、企业所得税成本费用方面的10大问题

　　3、土地增值税主要存在的25个问题

　　4、营业税中的13个主要问题

　　二、房地产企业主要税收筹划方法实务案例解析

　　1、国家土地增值税反避税政策及新举措分析，企业应对土地增值税反避税的主要准备工作与相关策略

　　2、税收优惠政策的筹划及风险分析，包括普通标准住宅税收筹划和国家建设需要自行转让原房地产策划

　　3、收入的筹划及风险分析，包括实行价格折扣促销、分解装修价款、代理机构分解收入等策划

　　4、开发成本及其他的筹划风险分析，包括成本费用票据、增加项目管理人员、增加装修支出、合理选择扣除项目分配方法、利息费用选择扣除、征收方式选择、控制清算时间等

　　5、企业股权转让规避土地增值税和营业税筹划

　　6、企业合并转移不动产税收筹划

　　7、企业分立转移不动产税收筹划

　　8、资金危机下不动产售后回购、售后回租融资的策划

　　三、企业所得税与土地增值税差异比较

　　1、企业所得税汇算清缴与土地增值税清算的区别

　　2、企业所得税收入的大范围与土地增值清算收入的小范围

　　3、企业所得税与土地增值税在开发成本上的6项差异

　　包括：土地征用及拆迁补偿费差异、前期工程费差异、公共配套设施费差异、营销设施建造费如售楼部建造费用装修费用差异、成本核算对象与清算项目差异、分配方法差异等。

　　4、企业所得税的管理费用、销售费用和财务费用范围与土地增值税开发费用扣除范围的2大不同点

　　5、其他5个方面的不同点

　　包括：核定征税条件、预提费用、核定计税成本、交换取得土地成本和后续取得成本发票等五个方面。

　　四、房地产开发项目土地增值税清算实务

　　1、土地增值税清算的三大项目对象

　　2、土地增值税的预征、核定征收和清算的三种征收方式

　　3、可以清算和必须清算两类项目清算的时点及风险责任

　　4、整体项目清算中分类清算的选择原则

　　5、项目清算收入的范围及3项确认方法

　　6、拆迁补偿产权调换的收入确认与同步扣除

　　7、项目清算5大扣除项目详细解析

　　包括契税、土地闲置费、拆迁补偿支出票据、政府拆迁补助收入、土地登记费、土地复垦费、农业重点开发基金、新菜地开发基金、基础设施配套费、地质勘探、地下文物勘探费用、墙体材料专项基金、地形图测绘费、总体规划设计费、施工图设计费、环境设计费、开发项目可行性编制费、人防易地建设费、城市道路占用挖掘费、白蚁防治费、环境监测专业服务费、开发土地平整、开发土地垃圾清运费、回填土费用、定位放线费、临时用水、临时用电、临时用道路费、门(楼)牌费、建筑工程、市政工程抗震设计审查费、散装水泥专项资金、地基检测费、工程监理费用、建筑安全监督管理费、“甲供材”甲、乙双方的正确处理、装修费用、配套设施费、开发间接费用范围及票据合法性等详细解析;扣除项目在清算项目中的5种分配方法选择

　　五、房地产开发项目结算及会计核算

　　1、项目开发的三个阶段及取得土地使用权应注意的问题

　　其中包括：房地产企业资质、开发项目准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶段。

　　取得国有土地使用权的最主要途径：

　　(1)出让方式

　　(2)划拨方式

　　(3)转让方式

　　(4)参加竞拍取得开发项目

　　2、房地产项目开发结算的四个程序及税收上必须事先解决的问题

　　3、六项开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法

　　4、开发间接费用的10大内容核算

　　5、房屋开发成本与土地开发成本的核算比较

        讲师助理：陈老师13220116135、18301562532（同微信）QQ：2113220432