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[]疫情后地产政策和楼市走势

查看: | 2020-04-14 09:32:37|发布者: 中房陈老师

一场疫情,改变了很多行业。房地产也不例外。疫情影响下的房地产行业政策和市场走向如何,成为很多人关心的焦点话题。1煎熬的地产复工一手...

一场疫情,改变了很多行业。房地产也不例外。疫情影响下的房地产行业政策和市场走向如何,成为很多人关心的焦点话题。

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煎熬的地产复工

“一手抓防控,一手抓复工”,疫情防控、国计民生,这两大领域是复工复产的重点领域,地产等行业自然要推后复工。对房地产来说,“新冠肺炎”疫情最直接的影响,就是开发商面临“收入剧减、支出依旧”局面。疫情以来,基于降低人群集聚、为重点行业复工让路,地产上下游产业链(地产物流)按下“暂停键”,工地工人推后返城。

一直以来,“快周转”就是房企的生命线,加快开工、加快施工、加快卖房(每个月、甚至每周都有推盘计划),从来都像打仗。但即便开发商异常的心急,复工也是一块热豆腐。

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线上售楼处,或因疫情而成熟

同时,高杠杆运营下,开发商每月都有债务要偿还,2020年又是债务到期高峰。截至2019年上半年,174家上市房企加权平均净负债率为91.37%,较2019年年初提高4.29个百分点,达到历史最高值。这意味着,174家上市房企平均超负债率80%红线11.37个百分点。所以,超百家房企开启线上售楼处。

据调研,少数开发商提前布局线上、大规模促销让利,并启动“VR全景看房”“专业无死角讲解”“无理由退房”等新模式,取得了良好的销售业机。但对于大多数开发商,即便售楼处开放了,但购房者对线上销售还是持保留态度,浏览者众、下单者少。笔者认为,非常有必要借助我国下沉深度、普及广度极为优越的移动互联网,将“网上售房”这个渠道完善起来,建立起“网上看房”“蓄客”,线下引流、成交和办理过户手续。

目前来看,除了开发商的各种努力以外,笔者建议,保险公司可承保质量风险、“货不对板”风险,确保退房保障到位等;政府可在线审核、在线网签、落实违规处罚;银行可以在线办理评估和按揭,疫情过后再线下办理合同或房产证等,以解除购房者对“网上售房”渠道的不信任。

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商品房销售,短期均不乐观

2020年1月份,楼市供销两旺,基本上未受到疫情太大冲击。但2月以来,商品房供给和销售陷入“冰冻”。2月27个重点城市新增供应85万平方米,环比大幅下降92%,同比亦降85%。其中,一线城市商品住宅新增供应18万平方米,同环比分别下降81%和86%。本该迎来“返乡置业”高峰期的二三线城市,2月新增供应68万平方米,环比下降93%,同比下跌85%,降幅较1月显著扩大。半数以上城市0供应,推盘量最多的福州也不超过15万平方米。

因供应显著缩量,售楼处关闭,2月楼市成交下行明显。27个重点城市新房成交面积为240万平米,环比降幅高达83%,同比仍跌77%,显著不及2019年月均。一线城市总成交仅为29万平方米,环比下跌82%,同比下降73%。北、上、广、深四城均同环比齐跌,且多数跌幅都在50%以上,疫情的负面影响在持续发酵。其中,广州的跌幅最为显著,虽然供应小幅放量,但因经历了去年年末需求的集中释放,叠加疫情严峻,成交同环比跌幅均达到90%。

2月份,二三线城市新房总成交211万平方米,同环比分别下降了78%和84%。从绝对量层面,仅成都、南京、郑州成交量超过20万平方米,多数城市2月成交量不足10万平方米,尤其是疫情“重灾区”,宁波、重庆、武汉的重心均在“抗疫”,购房意愿寥寥,加之售楼处开放情况不佳,2月均为0成交。分区域看,成都、郑州等中西部城市出现放量,2月两城累计成交量67万平米,占比总体成交量高达28%。虽然全线下跌,但东南沿海情况普遍好于内陆,苏州、无锡、常州、福州、合肥,成交量仍能保持在10万方左右,购房需求缓慢而相对平稳的释放。

高频数据来看,并没有随着复工复产的推进,地产销售有回升的趋势。根据兴业证券的统计,春节后第四周(2月24日-3月1日),43个重点城市整体新房成交,相对于去年春节后第四周同比下跌60%,春节后四周(2月3日-3月1日)合计同比下降81%,一线、二线和三线城市成交面积单周同比分别下跌59%、52%、69%,春节后四周合计同比分别下跌74%、76%和87%。

二手房交易方面。春节后第四周,13个重点城市二手房成交面积,同比下跌60%,春节后四周合计同比下跌77%。在售库存方面,春节后第四周,15个重点城市库存去化周期为11.9个月。所以,疫情对地产的冲击脉冲响应还在延长。笔者认为,由于疫情防控政策严厉,加上地产复工复产进度不及预期,加上居民对于外出的恐惧,以及疫情后人工密集的二三产业均受到巨大冲击,收入水平也会下降,很多企业(房企、中小微)开始裁员,居民收入前景预期开始悲观,消费欲望可能下降。因此,从居民收入和预期两个角度看,3-4月份商品房销售也不乐观。更长期的走势,取决于疫情什么时候真正结束,取决于地产销售恢复的程度、政策博弈等。估计,“小阳春”有望在4月份以后缓缓来迟。

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调控政策,地产“纾困”不能碰红线

此外,多城市土地延期出让。根据CRIC不完全统计,明确表态土地出让延期的城市有26个,暂停的城市有34个。有些城市土地延期出让已延期至3月。春节后两周,全国重点城市仅成交108幅土地,总成交量674万平方米,同比去年同期下降62%。据统计,截至2月底发布楼市支持政策的24个省市中,共有18个区域针对土地出让金、相关税费出台政策,允许延期/分期缴纳,不做履约追责处理,占比达75%以上。而过半的区域顺延了土地项目开竣工时间,并针对土地出让方式做出了调整。所以,也就导致各地纷纷采取“救市”措施。

市场在笃信这样一个逻辑:“十三五”收官的目标和任务要完成,央行也开始释放流动性,降低MLF和LPR(包括针对地产的5年期LPR),各地还要发力基建,地产要实现“三稳”,而连续2年减费降税,各地财政都比较紧张,预算收入增速持续下降。这一切指向一点,“疫后重建”也好,完成今年的经济社会目标任务也好,地产缺席不了。如果驻马店未被约谈,很多类似2009年、2015-2017年的政策,顺理成章出炉了。这种笃信,也成为资本市场的逻辑。在大家都在赌政策放松时,这个约谈,来得很及时,说明地产纾困是有边界的,2016年以来布下的调控基调和准绳,这是不能触碰的红线。

受疫情影响,项目各环节(开工、缴地价款、纳税、交付等)履约可延后,困难群体按揭月供可以延后,但“房住不炒”的红线不能碰。比如,针对热点城市和非热点城市,差别化的住房信贷和限购政策,不能变。深圳在2月28日发布的“疫情防控+经济发展”一揽子政策中,地产表述是,压实调控,增加商品住房供给,大规模公共住房建设。

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地产调控展望:

地方政策稳定,金融政策发力

对楼市而言,疫情只是短期冲击,政策上要保持定力。像深圳这样的重点城市,在供给端做文章,增加供应、调整结构,适应需求端(新市民、无房户),实现全体居民“住有所居”,才能释放城镇化潜力,增强大城市和都市圈的资源集聚效应,释放消费和内需潜力,潜心打造科技引擎。这是热点城市调控的样板,也是资金回归实体、地产回归实体的路径。

类似驻马店等三四线城市,需求端再行刺激的话,结果必然是库存积重难返。当然,地产“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)是2019年国家确定的楼市调控目标。在疫情的影响下,与其他行业一视同仁,已将其纳入整体纾困范畴。比如,疫情期间开发商所有的履约行为,都可以延后,土地出让和预售的门槛,都可以降低;2月20日,央行下调5年期LPR 5个基点。

值得注意的是,1年期LPR下调10个基点,但5年期只下调5个基点,彰显了“稳定不刺激”的信号。另外,根据融360对全国35个重点城市、533家银行的监测,截至2020年2月份,全国平均房贷利率连续3个月下降。这意味着,去年11月MLF下调(2016年2月以来首次下调),今年1月1日降准,2月以来央行净投放、降低LPR等,地产资金面已经开始好转了。

从经验看,房贷利率变动,与楼市走势高度相关。只要资金面好转了,加上合理纾困,存量房贷转向LPR定价,今年地产走势差不离。有这个保障,地产政策的边界就是硬约束,各地在“一城一策”上,不能突破这个边界。另外,驻马店被省政府约谈,也是今年压实地方主体责任的征兆。下一步,哪个城市要调整政策,可得先掂量一下,是否触碰到了这条边界。

今年楼市政策最大的变数,是非热点二线城市(特别是省会城市)。在这些城市,人口、居民收入,对楼市有一定的支撑,但地方依赖度较大。城市还要扩基建,做强省会。这时候,地产就要发挥更加重要的作用了,政策可能会出现松绑。

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