[]【重庆】房企项目开发各阶段财税解析培训（9月26日）

　　房地产培训：房企项目开发各阶段财税解析培训

　　【课程背景】

　　房地产培训：2013年全国税务稽查工作要点，房地产业、建筑安装业依然是检查重点。根据房地产项目开发会计人员的工作需要，结合税务检查中主要问题，系统分析地产开发不同阶段的重要税务问题，帮助您企业在短时间内掌握重点问题的的解决方案，以降低企业税收成本和税收风险，改善企业的资金紧张状况，彰显您的专业价值。

　　【课程对象】

　　各房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、主管、会计核算人员、

　　税务主办相关部门负责人及税务、会计事务所等人员。

　　【讲师介绍】

　　王老师：国内知名房地产行业实战派纳税筹划专家，教授、武汉大学在读博士。注册税务师、会计师、注册内部审计师。资本运作高手，地产私募专家，全国房地产经理人联合会研究员，中房商学院房地产培训网高级顾问;《新会计准则与税法差异分析》主编，中国财务总监资格认证税收筹划课程首席讲师，多家上市公司独立董事，某会计师事务所、税务师事务所主任会计师，多家银行和多家证券公司的财税顾问，多家房地产开发企业(上市和非上市企业)，国有企业集团的税务顾问。

　　【课程大纲】

　　一、建安阶段的核心财税问题解析

　　1、建安阶段的会计科目设计

　　2、合同与发票管理

　　3、电梯、空调、门、窗、排水设备、消防器具、智能化设备、幕墙、信报箱、洁具、家具、五金、钢结构等，在总包合同中应当约定甲供还是乙供?

　　4、总包合同中建筑材料(钢筋、混凝土)乙供，开发公司需承担3.18%的营业税及附加?

　　5、精装修业务，涂料、墙砖、电线、灯具、园林设备或林木应当甲供还是乙供?

　　6、幕墙、门窗、定制家具、钢结构向生产厂商直采的节税原理

　　7、代垫水电费的处理

　　8、装修费用的处理(商品房住宅装修一次到位实施细则)

　　9、精装修家电和家具的处理(渝地税(2011)221号)

　　10、扣留的质保金需要缴纳营业税吗?

　　11、对外付汇境外设计公司的设计费(室内设计、外立面设计、城市综合体整体建筑设计)需要缴纳10%的预提所得税?

　　12、基础设施、公共配套和开发间接费的税务审核

　　二、资金管理中的核心财税问题

　　1、借款费用或利息费用的税务处理解析

　　2、集团企业资金集中的模式(转贷的税收利益)

　　3、工程垫资的税务规划——可以大大降低融资成本;

　　4、客户融资需要注意的问题

　　5、混合性融资工具的对营业税、土地增值税和所得税影响

　　6、民间借贷的利息费用的税前处理思路

　　7、借款费用的资本化与费用化对两税清算的影响差异

　　8、资产证券化的一般程序和操作节点

　　9、不同资产证券化模式对真实销售和破产隔离的处理

　　10、基础资产的选择(企业应收款、信托受益权、基础设施收益权等财产权利，商业物业)

　　11、不同信用增级对证券化主体的财务的影响

　　12、资产证券化存在的主要问题解析及规避(法律、财务、税务)

　　13、BT项目和BOT项目资产证券化存在的主要问题解析

　　股权投资类企业开展私募融资的税收套利机会

　　14、各省市股权投资类企业税收优惠政策比较

　　15、GP(普通合伙人)的财税问题;

　　16、LP(有限合伙人)的财税问题

　　17、有限合伙资金池的归集

　　18、有限合伙与专项计划的结合

　　19、物业管理公司的资产管理和财富管理

　　三、营业税、土地增值税和企业所得税的协调

　　1、三税种的区别和联系

　　2、实现规划、拿地、建设和销售等业务与税务管理呼应

　　3、土地增值税和企业所得税的主要差异

　　四、土地增值税清算单位的税企争议解决

　　1、建设项目、单项工程、单位工程、分部工程和分项工程的区别(建筑安装工程质量

　　验收统一标准)

　　2、企业成本计算对象的确定与清算单位的关系

　　3、清算单位确定的一般方法

　　4、按照面积法人为分解普通住宅与非普通住宅，分别清算导致企业多交土地增值税的税企争议案例解析

　　五、不同来源渠道取得土地成本的构成差异

　　1、招拍挂(净地出让、非净地出让)成本构成

　　2、划拨用地的成本构成

　　3、购买在建工程

　　4、合营式合作开发

　　5、融资型合作开发取得土地

　　6、土地置换

　　7、购买资产式收购项目公司

　　8、股权收购取得项目公司土地

　　9、投资者以土地出资

　　10、棚户区改造取得土地

　　11、BT方式拿地

　　六、销售阶段的核心财税问题解析

　　1、到底什么样的收入无需缴纳营业税?(“应税收入”与“非应税收入”的区分标准和依据)

　　2、预征模式存在的主要问题

　　3、如何建立企业的土地增值税预征模型

　　4、普通住宅物业如何定价

　　5、租赁保证金是否应缴营业税

　　6、“交1000抵1万”销售业务应当如何操作业务流程、合同价款、开具发票?

　　7、老业主推荐新客户赠送免物业管理费如何操作最节税

　　8、物业公司免收的管理费是否应当视同销售仍然确认会计收入、申报营业税?是否还

　　负有代扣老业主20%的个人所得税的义务?

　　9、开盘现场抽奖品活动所发生的费用应确认为“销售费用”还是“营业外支出”?公司是否负有代扣20%个人所得税的义务?

　　10、“买房送车位”业务应当如何约定合同条款以减少税务纠纷

　　11、销售精装房按毛坯确认收入并预提装修成本，另签无偿赠送装修合同的危害

　　12、分时度假会员模式的税收好处

　　13、房产税的筹划思路

　　14、会计乱用销售费用和管理费用，预提部分费用的危害

　　七、土地出让金的分摊方法

　　1、占地面积法

　　2、建筑面积法

　　3、剩余法

　　4、楼面地价法

　　5、房地价值法

　　6、不同分摊方法对土地增值税清算的重大影响

　　八、开办费与前期工程费的协调

　　1、开办费的构成内容

　　2、开办费的处理

　　3、前期工程费构成及处理

　　4、关键是能否加计扣除

　　九、专家现场开放时间，与学员互动交流、解答学员疑难问题。

　　【课程说明】

　　[组织机构]：中房商学院 中房博越

　　[时间地点]：2013年9月26-27日 重庆(详见报到通知)

　　[培训费用]：2680元/人(含培训费、资料费)食宿代订，费用自理。

　　[服务热线]：4000-080-070

　　[报名传真]：010-84802341

　　中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。