[]房地产营销策划：旅游与地产策划

　　老旅游系统的人，不喜欢地产商来搞旅游，说他们只是为了圈地，常常圈而不动，要不就是修几栋别墅，不愿开发景区。

　　现在，依托酒店以商务接待为支撑，别墅区、洋房区、木屋区都搞起来了。在海南，就是度假物业——度假社区与楼盘已经成为旅游中最大的蛋糕。

　　搞地产的人现在很乐意到景区或乡村去搞一些土地，打造一个度假村或别墅区，以土地低成本为依托开发房地产。

　　在我看来，旅游和地产的联姻是市场必然的选择，也是相互促进的良性架构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取100%到500%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。我们研究的结论是，旅地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。

　　所以，当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。

　　因此，我们把这一联姻看成是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。

　　绿维这几年的探索，已经形成了对旅游与旅游地产细分的互动结构，我们把温泉泡浴与温泉地产、海滨度假与度假地产、森林旅游与养生地产、都市休闲与商业休闲地产、文化旅游与文化创意地产等，力求把旅游与地产有效整合，实现旅游发展的良性互动