[]中房商学院徐耀璘：违反直觉的地产并购看中国房企进化论

中房商学院徐耀璘：违反直觉的地产并购看中国房企进化论

中国最大的房地产并购案，万达以637.5亿元出售90项目

2017年7月19日，万达商业、融创集团、富力地产，在北京签订两项战略合作协议，在暗流涌动中完成了交易总金额637.5亿元出售90个项目。富力地产以199亿购得万达的77家酒店，13个文旅项目91%股权以438.44亿元转让给融创集团，此次为10年来中国地产史历上最大的并购案。三家企业似乎都在迂回前进、隐藏痛点，出现了这次好像违反直觉的最大并购案，其实三方对行业前景与生态布局的理解不同，各自盘算自身的跨界整合，产生了不同目的之此次交易。万达商业以打折出售，弱化地产生态比重;融创集团以保底扩张，增强地产生态互补;富力地产以低位抄底，深化酒店行业布局。

产业进化，地产白银时代走向拐点

房地产江湖的产业进化，白银时代走向拐点，过去是拿地的竞争，现在收购的竞争。从全产业链角度来看，融创并购乐视，万达并购多个房地产外的行业，因此房企业并购，过去的业内并购，未来的朝向业外并购扩张。违反直觉的地产并购，最终将形成地产共生体的生态融合。

企业进化，万达的八个策略意图

万达海外投资项目融资受阻，使资金比较紧张，近看似断尾求生，远看却华丽转身。万达的八个策略意图，进行品牌输出、轻资产运营、降低负债率、获得高市盈率、提前接班布局、转型生态模式、升级成生态品牌，成就生态企业。万达降低负债率与重资产比例，未来的轮出万达品牌，达到轻资产方式扩张，在资本市场可以获得高市盈率。随着人均收入与城市化率的提升，中国预计在2021年进入高收入国家，万达持续生态上的布局，包含了娱乐、体育、文化、旅游、电影、医疗、新媒体、高科技…等，透过经济天演论与企业进化论观察，万达的生态模式，形成产业互补、产业融合，加速万达升级生态品牌与生态企业。并且此次的并购也是接班布局，使万达的基因，更接近王思聪的基因。未来万达集团将逐渐形成以地产为辅，行业互补、产业融合的生态型企业。

生态串联与生态并联，融创集团的产业互补

融创集团此回的并购，看似违反直觉，实则迂回前进，形成产业互补，不但扩大地产版图，更优化生态布局，二年内，融创因收入与利润的增加，助力融创在房企的排名。融创集团涉入乐视变局，又宣布巨额收购万达资产，市场懮其过度激进，惠誉下调企业评级到BB-，标普列其为负面观察名单，未来面临融不到资金，同时无酒店经营优势，关键时刻，强化风险管理，主动找富力地产，放弃76个万达酒店收购，并承担酒店交易对价的折让部分增加了142.7亿元，形成对13文旅项目溢价的接受，使融创集团获得较低的负债率、较强的现金流。在并购万达的13个文旅城项目上，形成融创生态的有效串联，同时未来万达影业，对于融创并购的乐视将有推动效果，形成生态并联，为跨界整合的乐视埋下翻身的伏笔。融创看似违反直觉的并购，实则进行产业互补与生态并联，完善自身的生态布局。未来融创地产的进化方式为主业创收，加速并购，扩张生态，形成以地产为主的生态型企业。

富力地产，一举两得的低成本扩张

后来具有酒店运营的核心竞争力的富力地产，伴演了救火队长，好处是以199亿元超低价购入万达的77个酒店，其酒店数目完成从24到101的跳跃。从全球酒店并购史，这次是罕见的并购，是百年不遇的低成本扩张的机会，同时在万达品牌下，与融创形成紧密的生态战略的共生体。看似违反直觉的地产并购，其实是达成一举两得的低成本扩张，不但放大自身的核心竞争力，同时形成地产共生体的生态融合。(节选自中房商学院徐耀璘教授「企业进化时代」)。