[]【郑州】房企土地一级开发及一二级开发联动培训(4月12日)

房地产培训：房企土地一级开发及一二级开发联动培训

　　【课程背景】

　　核心提示：随着城市化进程，土地开发重心：

　　1)从城市中心向城市郊区转移;

　　2)从一线、省会城市向三四线城市、区域中心城市转移;

　　3)从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变;

　　4)从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变。

　　由于城市郊区、三四线城市与一二线城市、省会(中心)城市在基础设施、产业结构方面存在较大差异，土地成片开发最重要环节就是前期的土地一级开发。而企业参与一级开发的目标之一就是一二级开发联动。

　　所以：随着城市化进展，特别是城市化与城镇化相结合的发展道路的确立，以及三四线城市财政限制，企业参与土地一级开发的机会将越来越多。

　　【课程收益】

　　1、土地一级开发基础、一二级开发联动模式与案例分析;

　　2、土地一级开发操作中的核心问题(土地流转、资金流转与合作机制)分析及解决途径分享;

　　3、大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析;

　　4、土地一级开发中产业、商业、公建等处理路径，及其与土地价值关系分析;

　　5、一级开发政企合作模式、政企合作协议拟定与操作案例分析;

　　6、一级开发成本构成、风险与风险控制模式设计…

　　【学员对象】

　　1、房地产企业董事长、总经理、开发总监

　　2、房地产投资总监及其他高管:一二级土地开拓人员

　　3、房地产开发企业总部及分公司开发运营部门

　　【讲师介绍】

　　杨老师：中房商学院房地产培训高级顾问;南京大学经济学硕士;某上市集团战略顾问事业部总经理;区域开发与旅游地产资深专家 ;深圳市旧城改造与重建专家组成员;长沙市先导区、重庆 两江新区等城市专家顾问;清华大学、南京大学、西南交通大学等高校房地产总裁班讲座教授12年城市咨询与房地产相关经验，专注亍城市发展与房地产新领域。先后参与海南长流新区、长沙新河三角洲、北京第二机场、重庆两江新区、丽江古镇、苏州工业园、固安工业园等大型开发项目;先后为万科、鲁能、金地、华侨城、中粮、首创、港中旅等知名企业 提供顾问服务;并先后参与《新城模式》、《旅游地产》、《产业园模式》、《都市休闲》、《楼宇经济》等著作出版。

　　【课程大纲】

　　第一部分：土地与土地开发基础

　　Part 01：土地开发流程与一、二级开发：

　　1、土地生命周期;

　　2、土地开发的几个环节

　　城市进入性;

　　区域开发商业模式设计。

　　定位与规划;

　　区域运作策略与土地营销;

　　区域增值。

　　3、一、二级开发的差异性。

　　4、土地开发的法律问题;

　　国家对土地开发的法律规定;

　　地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;

　　相关规定带来的操作问题。

　　第二部分：一级开发的模式与案例

　　Part 02：一级开发模式分析

　　1、全程运营模式

　　模式解析;

　　全程运营模式的要点;

　　案例研究：亚龙湾一级开发浅析;

　　2、主导整合模式：

　　模式解析;

　　操作要点与成功要素;

　　案例研究：海南清水湾一级开发浅析;

　　3、一级主导开发模式：

　　模式解析;

　　操作要点与成功要素;

　　案例研究：天津泰达城一级开发浅析;

　　4、一二级联动开发模式：

　　模式解析;

　　操作要点与成功要素;

　　案例研究：南京吉山产业园一级开发浅析;

　　5、公建代建开发模式：

　　模式解析;

　　操作要点与成功要素;

　　案例研究：阜阳一级开发浅析;

　　Part 03：国内一、二级土地联动开发成功案例分析：

　　1、成功案例标准;

　　2、案例01：金融街惠州金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。

　　发展历程讲解

　　发展定位与规划调整;

　　合作方式;

　　排他性土地控制策略;

　　土地获取方式;

　　启动策略;

　　城市设施建设与区域土地开发。

　　3、案例02：扬州广陵新城开发----典型三线城市一级开发;

　　发展历程讲解;

　　定位思考与功能确定;

　　历史文化名城与区域开发的价值结合;

　　一级开发中的政企合作;

　　一、二级开发联动实现措施。

　　一级价值兑现实现流程。

　　4、案例03：青岛即墨 南山嶺海(8000水城)----大都市边沿一级开发;

　　发展历程讲解

　　开发企业介入机会与土地获取条件;

　　定位与规划调整策略(及效果分析);

　　公共设施(会展中心、五星级酒店等)开发与在一级开发中的作用;

　　二级市场价值定义一级土地价值的开发策略;

　　一级开发控制二级土地的措施;

　　二级开发与公共设施开发的互动性分析。

　　政府对一级开发的支持。

　　第三部分：一级开发、一二级联动问题解析

　　Part 04：(结合案例)企业参与一级开发应明确的核心问题

　　1、土地流转方式。

　　土地性质、土地指标;

　　土地流转进程安排;

　　土地流转中的成本概算。

　　2、资金流转方式

　　合作投资方式;

　　投资概算;

　　投资计划(年度、季度);

　　投资与收益关系概算(年度、季度);

　　资金监控方式。

　　3、合作方式(合作协议中明确)。

　　合作方的权利;

　　合作方的责任(各方干什么);

　　合作决策机制。

　　土地增值收益分成方式与核算机制。

　　Part05：基于一二级联动开发的企业商业模式 模拟分析

　　1、项目情况(城市/区位/用地指标等)

　　2、项目利益相关者目标要求分析(政府/企业/市场消费者/投资者等);

　　3、土地一级开发中的产业、商业及公共建筑问题

　　产业用地(含产业、物流、专业市场等)的处理方式及关键问题;

　　商业用地(含商业用地、商务用地、综合体用地等)的处理方式及关键问题;

　　其他用地(旅游用地等)的处理;

　　公共设施的建设、运营特征;

　　一级开发中公共设施处理建议。

　　4、项目商业模式简析(相关利益者的关系)

　　项目平台价值分析：

　　土地升值价值;

　　市场二级开发价值

　　规划的多维度分析：

　　多目标实现分析;

　　开发空间或资源的平衡性分析;

　　市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析

　　项目风险控制点分析：

　　拆迁分析;

　　规划变更分析;融资渠道及成本分析;

　　政府信约束分析(政府领导变更/供地指标计划/拆迁进度控制/供地价格变更等)

　　基于项目规划定位的目标实施策略：

　　举例旅游地产：重点旅游设施选择与运营，一级土地和二级地产与旅游的配合开发(节奏/规模/质量);关键品牌资源的整合开发(酒店/高尔夫等)/经济分析

　　商业模式构建：

　　企业：主体开发权/规划控制权/开发控地权(指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度)和利益分成(分成比例/资金流转方式和时间节点效率/);政府责任(审批

　　和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等)

　　第四部分：一级开发与一、二级联动中的成本、风险

　　Part 06：一级开发中的成本构成

　　1、总的成本构成

　　2、各成本项的构成与比例关系;

　　3、各成本项的影响因素;

　　4、各成本项对一级开发总成本的影响。

　　5、成本控制风险与关注因素。

　　Part 07：(结合案例)土地一及开发与一、二联动开发中风险与控制

　　1、一级开发收益来源及影响要素;

　　2、影响一级开发收益因素：

　　收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理…

　　3、投入成本风险;

　　拆迁成本的不可控;

　　政府成本的不可控(管理成本的不可控);

　　关键设施的假设成本不可控;

　　开发周期的不可控。

　　4、规划实现的风险。

　　商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现。

　　5、进程不可实现风险;

　　政府换届导致的剔出风险;

　　土地出让实现风险

　　6、土地开发中的拆迁问题;

　　拆迁难题(拆赔比、安置、赔付方式及土地置换);

　　拆迁的成本、变化;

　　拆迁风险及控制。

　　7、增值收益分成实现风险

　　土地财务管理制度;

　　制度导致的企业财务风险;

　　产业基金资金流转;

　　设立政府企业设施投资资金流转;

　　分块取地转让(合作)资金流转;

　　成功案例一级开发分成收益财务实现流程。

　　8、规避一级开发收益风险的模式设计探索。

　　第五部分：一二级联动开发中土地控制方式

　　Part 08：一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)

　　1、土地控制含义及控制方式

　　2、合作协议控制

　　3、规划控制

　　控制要点、城市案例启示。

　　4、关键设施控制

　　控制要点、城市案例启示。

　　5、流程控制

　　控制要点、城市案例启示。

　　6、其他控制方式

　　第六部分：一级开发与一、二级开发中的政企合作模式

　　Part 09：政企合作模式

　　1、政企合作投资模式

　　股份构成关系;

　　出资方式与界定;

　　企业垫资(代垫政府股本)返还方式与计息方式;

　　股份与增值收益的关系…

　　2、政府合作的管控模式

　　管理架构设计;

　　管理层人选界定;

　　决策机制与流程;

　　资金管理、投资决策机制与管理…

　　3、政企合作中权、责、利界定。

　　政府的权、责、利;

　　投资企业的权、责、利;

　　合作组织的权、责。

　　Part 10：政企合作协议要点(结合案例)

　　1、一级开发协议的主要内容与结构;

　　2、结合案例(成功合作协议、失败合作协议)合作协议的关键点讲解：

　　合作协议中关于“股份构成”的规定;

　　合作协议中关于“土地指标”的规定;

　　合作协议中关于“投资强度与节奏”的规定;

　　合作协议中关于“公共设施投资与管理”的规定;

　　合作协议中关于“投资方及其合作单位获取土地方式”的规定;

　　合作协议中关于“经营性基础设施投资”的规定……

　　第七部分：现场讨论与课程小结

　　Part 11：课程小结与现场讨论(讨论时间约为2小时)

　　【课程说明】

　　[组织机构]：中房商学院 中房博越

　　[时间地点]：2014年4月12-13日 郑州(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)

　　[培训费用]：人民币3980元/人(含讲师费、场地费、茶歇、资料费等)会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

　　[服务热线]：4000-080-070

　　[报名传真]：010-84802341

      【联 系 人】中房商学院陈老师13220116135、18301562532（同微信）QQ：2113220432
 
        特别提示：本课程可设计为企业定制内训！

　　中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。